招商方案

—致力于把焕利共青大市场打造成商品集散和零售两位一体的商贸中心市场运营工作思路市场运营公司架构市场运营公司招商部物业管理策划部销售部一、市场运营公司人事组织架构1、市场招商部人事架构暂按以下思路配备人员具体工作中可以把置业顾问机动调配总经理前台接待1名（负责到场商户的接待登记咨询和信息管理）招商专员2名（负责商户接待咨询和商户拓展、跟进）招商经理（后期从以下人员选出）2、策划部人事架构（前期并入招商部，市场开业后独立出来）总经理文案1名（负责撰写项目文案，软文，各部培训资料的收集、整理等）设计人员2名（在市场开业前期配备，负责公司项目广告画面等设计）策划部主管1名（从以下人员中培养）3、物业管理•延用现有的物业团队，不过得强化工作职能，提升服务要求；•依照不同阶段的管理面积的要求制定人员配备方案；•较住宅项目市场应当加强安防专员和设备维护人员；4、销售部总经理天湖郦都主管共青大市场主管莲花项目主管销售经理（今后从以下人员择优选出）二、各部门日常管理思路•1、建立日常工作制度——出台详细的可行性管理制度，明确各主管人员的责、权、利，实现以制度管人，责任到人；•2、建立人才选拔机制——完善各部门主管人员绩效考核制度，人才选用竞争上岗，赛马不相马，所有岗位有能者居之；•3、建立人员培训制度——打造学习型团队，固定每周充电4小时，分两次，每次2小时（培训内容：礼仪培训、企业文化、执行力和凝聚力、沟通技巧、岗位技能培训）；三、招商管理工作思路（一）招商前期工作1、人员准备：按照灵活机动的原则配齐人员中层管理人员，并对所有人员进行项目产品、岗位职责及相关政策培训；2、并制作《招商手册》、《招商意向合同》、《商铺租赁合同》、《物业管理服务协议》；3、阶段性的招商工作计划安排，细化没个时间节点，保证招商节点和销售节点环环相扣，相互促进；4、招商政策准备：根据市场的业态区域，制定业主返租政策和商户进场的租金收取标准和相应的租金优惠政策；业主商铺返租和商户免租政策•1、购铺业主商铺返祖政策：建议5年包租，前3年返租6%、7%、8%，（以商铺单价10000元/平为例，前三年的月租定位约为：50元/平/月，略高于周边底商的租金）21%的租金直接从房租优惠，销售时8.9折；第4、5年公司收取实际的租金10%托管费（公司和业主1：9分成）；•2、经营户免租政策：具体根据前期意向商户的量，和商铺的位置，和所在的楼层数制定不同的免租政策，可定在0-3年之间（如黄金位置的铺位不免租，其它的铺根据所在楼层，一层免1年，二层免2年，三层免3年）；•3、物业管理费统一由经营户缴纳；（二）招商流程前期意向商户信息登记项目各阶段活动进展以短信方式与商户保持沟通开盘前一个月举办项目招商会，公布市场最终的业态规划，招商政策等信息，邀约意向商户参加邀约商户开盘当日缴纳进场诚意金，并签署《招商意向合同》并确定大概开业时间在开业前3个月左右择机让缴纳进场诚意金商户进行选铺，并签署租赁合同（三）招商宣传•1、正常的招商宣传寄生于销售推广，同步宣传；•2、伴随市场的逐步成熟，到南昌、九江及共青周边的县城举办产品招商发布会，通过报广、短信、DM单等方式邀约当地商户，近距离宣传项目，意向商户现场登记；•3、通过各行业商户的交流平台进行项目宣传；•4、找到各行业有影响力的相关人员，与之磋商；（四）招商中的项目亮点打造①拼规模：招商过程中努力把1-2种业态（例如餐饮、家居建材）做大做强；②拼特色：利用市场部分区域专营目前共青及周边尚不成熟的业态（服装辅料、小商品、学习用品，办公耗材等）；③拼理念：适当配置休闲、娱乐场所（儿童乐园、KTV、足浴等）；④拼形象：鼓励商户进行装修的投入，提升市场形象，例如可以充分利用租金和管理费或广告位等资源，给予装修投入大的客户一定比例的政策支持；（五）如何实现招、安、富商，与经营者相容共生，吸引更多商户进驻（1）招商——做形象。商户选铺落户时，注重市场整体形象塑造。派专员重点打造各业态区域的主要形象位置的1-2个铺位，寻找知名品牌，有实力的商户可以优选内定，其余按已付进场定金商户摇号顺序选铺；（2）安商——做管理，更是做服务。物业管理处命名“爱心驿站”尽可能为商户提供附加服务为商户提供良好的经营环境；A、强化物业管理（保洁、保安、停车、公共设施、设备广告位等管理）B、协助好商户进场装修管理，对水、电、电梯等突发紧急事件处理速度必须时间量化；•C、市场管理过程中杜绝不乱收费、各项收费明码标价，并有章可依；•D、扩充物业管理服务范畴：向商户提供快递代收寄、从房屋租售、车票代购、家政服务，广告宣传画面设计、组织商户参与慈善事业、（提供慈善信息，废旧物品收集捐赠到贫困地区，）和尽量协助商户解决紧急问题，以达到传递爱心目的。（3）富商A、统筹整合市场资源，积极与商户沟通，深入市场，了解经营户诉求，进而根据各业态特性策划促销活动，帮市场和商户拉人气。B、学习电商的营销模式，充分打好节日牌，有节过节，没节造节(如美食节、家装节等)，让商户参与到联合的组团活动，做到市场活动不断、热度不断、人气不断的目的。四、物业管理工作思路（一）物业管理工作要做招商和销售工作的坚实后盾•1、制定完善的《市场管理规定》，结合《商铺租赁合同》的要求，对业主和商户实施有效管理，保证市场良好的正常营业秩序；•2、建立业主、商户、设施设备档案，对市场设施、设备、卫生、停车、市场内部广告牌及商户装修等工作的日常管理；•3、对消防器械、消防通道、疏散导示牌、水电设备、电梯经常性检查，尤其是对火灾的防范工作必须有严格的措施，对各类突发事件有应急措施；•4、在安全保卫方面，制定严谨的安防工作实施计划，建立健全各项协管管理制度。实行24小时安全防范制，安全防范制分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式•5、对市场内产生的废品实行统一收购；