23房地产开发流程

房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。（一）选址定点阶段此阶段一般办理以下事项：1、缴纳土地出让金及契税办理土地使用证。2、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理环境影响评估报告书。5、规划部门办理项目选址意见书。（二）规划总图审查及确定规划设计条件阶段此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、公安消防支队、水利局、城管局、环保局、园林局等部门对建设工程相关专业内容和范围进行审查。3、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。4、规划部门确定建设工程规划设计条件。（三）规划报建图审查阶段此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划审批表》。（四）初步设计和施工图设计审查此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、人防办对初步设计的人防设计进行审查。4、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。5、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。6、地震局做地震安全评价意见书。7、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。（五）施工报建阶段（六）商品房预售许可阶段此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。在此之前由房管局测绘院对开发公司提交的图纸进行面积的预测绘，建立商品房楼盘表，取得预售许可证之后进行网上签约。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等等。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。（七）建设工程竣工综合验收备案阶段此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门。按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）现房测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表。谢谢观赏