住宅户型研究

有奖问答！！！一、房地产的三大定位？二、住宅产品的分类？三、得房率四、住宅户型中的基本配置有哪些？五、优质户型具备什么样的条件？六、评价户型的六个条件？七、地产开发中满足什么条件算是最好的？目录：一、房地产定位二、住宅产品分类三、住宅得房率四、居室的功能和分区五、市场中对户型的关注点六、优质户型的条件七、户型尺寸的合理性八、户型功能的合理性九、户型和市场的关系十、户型和地域的关系十一、住宅户型综合评价方式十二、自我分析定位产品定位项目定位客户定位相辅相成对于住宅产品我们了解多少？产品定位：--住宅产品一、按层数分：住宅产品分类：按层数区分、按品质及价位分低层：1-3层；别墅类；多层：4-6层；洋房及多层；中高层：7-9层，普通小高层、花园洋房；高层：10层-100米，普通高层类中的空中花园、公寓、酒店式公寓；超高层：100米以上，高层住宅。产品定位：--住宅产品二、按照品质及价位分：三点抵档型：户型面积较小的经济户型一般在70-90平米，如：还迁房、保障房、经济适用房；特点：满足日常使用需要。中档型：面积适中的改善型住宅，三居、四居户型；特点：满足日常使用需要，更强化户型亮点。高档型：面积较大同时相对价格较高的豪华住宅，如：高端洋房、别墅；特点：需要主题及个性。住宅产品分类套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积得房率一般比值：---高层：---小高层：---多层：什么类型的户型得房率高？产品定位：--住宅产品--得房率得房率=是指可供住户支配的面积（套内建筑面积）/每户建筑面积（销售面积）75-78%80-85%88-92%AB若：A套套内建筑面积：90平方米B套套内建筑面积：110平方米公摊面积：40平方米则：A套：公摊面积：18平方米总建筑面积：108平方米得房率：83.3%B套：公摊面积：22平方米总建筑面积：132平方米得房率：83.3%产品定位：--住宅产品--得房率居室中的功能和分区住宅的“八大”使用功能住宅的“三类”空间---起居、就餐、厨卫、就寝；---储藏、工作、学习、休闲。---公共空间：起居室、餐厅、阳台；---私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间；---服务空间：厨房、公共卫生间、工人房、储藏室、工作阳台。主卧室：私密性、舒适、面积合理、采光卫生间：便利性、隐蔽性、通风厨房：宽敞实用、有服务阳台客厅：方正好用（面积、采光、家具布置等）餐厅：相对独立、通风、采光次卧室：私密性、面积合理、能兼并做书房、客房阳台：生活性阳台的实用，观赏阳台的休闲性市场上对于户型的关注点注：可以根据人们的居习惯、市场需求相应调整。怎样才算是户型合理？？优质型应该具备哪些条件？户型设计的“合理性”建筑设计中户型设计最基本的三个原则：实用、经济、美观！展开来看也可以扩展为五个设计原则：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性！以上五点是评价户型好坏的通则，贯穿于地产开发、销售和使用的全过程。户型设计的原则1．动静分开2．干湿分开3．公私分区4．通透良好5．动线合理6．尺寸合理首先讲两个概念：开间、进深习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（面宽），已其垂直的称为进深。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的常采用参数有：2.1米、2.4米、2.7米、3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米。红色箭头-开间；蓝色箭头-进深北南一般意思上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深、开间之比介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，尤其是北方地区。能做到采光通风与保温两者间的平衡=比较方正的户型红色箭头-开间；蓝色箭头-进深一、动静分区动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。--在动区人们活动较频繁的区域，应该靠进入门设置，尤其是厨房;静区：卧室、书房、主卫等。--在静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。动与静之间设置卫生间方便使用；另外需要保证室内交通线的便捷。动静分离，一方面使会客、娱乐或进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息和学习的人，减少相互之间的干扰。红色-动区；蓝色-静区动静分区合理户型（卧室布置较深，距离入户门较远）动区静区动区静区评价户型的六条件--动静分区客房的布局影响到动静分区动区不合理户型次卧距离入户门较近，客厅活动对卧室影响较大。二、干湿分区对于厨房、卫生间，湿气较重且容易产生脏污,尽量和卧室分离。厨房是最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等比较集中，因此厨房的布置要尽可能的靠近入户门，远离卧室、客厅；厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房一般应和一个卫生间临近设置。卫生间干湿分区，厨房在入户门最近的位置三、公私分区-私密性设置户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型私密性主要的两点：1、避免站在门外就能对屋内一览无余，应有所遮挡设置玄关。2、户型内部的客厅、餐厅等公共空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区内就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。公私分区较好户型公私分区较差户型卧室门直接打开在客厅墙上，在客厅内可以看到卧室大部分四、通透良好通透主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性。首先户型要有良好的进深开间比和户型较方正；其次户型最好有两面可以通风采光，相对两面通风采光最佳（南北、东西），再次是相邻的两面采光（东和南、南和西、西和北等）。只有一面采光通风的效果最差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。通透性最佳—对侧采光通风通透性次佳：相邻的侧面采光通风另外，通风采光的选择还需要看住宅类型。多层尽量选择南北通透；高层空气流动较好，也可以考虑全南向的户型。北西东通透性不佳侧面单向采光通风北西五、动线合理动线：指人们在户内活动的路线，动线的流畅度将影响居住者各种活动时能否顺利转换。户型的设计影响动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型的利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”浪费空间。户内主要动线有三类，1、居住动线-私密空间2、家务动线-服务空间3、来客动线-公共空间动线良好:从入户门进客厅、卧室、厨房、的三条线路不会交叉居住动线、来客动线、家务动线动线较差户型--进厨房要穿过客厅--进卧室要穿过客厅--进餐厅要穿过客厅--客厅已经成为了公共走廊，另外进入生活阳台要穿过主卧，该户型算是灾难级别。六、尺寸合理是不是房间越大越好？当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积；客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子面积确定的前提下，某个房间面积太大，可能还需要将另外一个空间设计的偏小。考虑限度主要包括居住者的身材、活动环境、家具的尺寸等，从电视机、床、柜子等的长宽高推算最低尺寸要求。如何衡量尺寸的合理性？人体测量学亚洲人平均数值：肩宽度：385-420mm;展臂宽度：691-742mm;胸廓前后径200-220mm;臀部宽度307-320mm;坐姿宽度……坐姿进深……尺寸合理--人体工程学工作环境下人体与空间的关系尺寸合理--人体工程学常用尺寸：---单人宽度：60、90mm；---两人宽度：80、105、110mm工作环境下人体与空间的关系尺寸合理--人体工程学室内空间尺度主卧室的最低开间，中到中，尺寸是3.6m(净3.3m)，最低进深,中到中,尺寸是4.8m(净4.5m)。这是保证家具摆放和人的活动最低适用要求的尺寸.---主卧室面积、面宽要保证身心放松！保证私密性室内空间尺度次卧室的最低“适用”开间，中到中，尺寸是3.3m(净3.0m)，进深，中到中，尺寸是4.5m(净4.2m)。这里讲的是最低“适用”要求，因为小于这个尺寸就会给家具布置和人的活动带来不便，也就是说小于这个尺寸的房间就不应设计为卧室，而应设计为书房、儿童房、保姆房等功能的房间。如果整套房间的建筑面积比较大或很大，次卧室也可以加大尺寸，这时次卧室也就分别达到了“舒适”或“高舒适”的要求。---次卧室室内空间尺度儿童房设计成开间3.0m、进深4.2m、面积12.60㎡，可满足家具摆放和人的活动要求，即“适用”要求。如果户型面积足够大，将儿童房按次卧尺寸或主卧尺寸设计，则可使儿童房达到“舒适”或“高舒适”的要求。同时，儿童是要长大成人的，按次卧或主卧设计儿童房，还可使儿童长大成人后不必更换房间。另外，设置儿童房还可使住宅套型设计更方便，把受户型面宽和进深限制不能将其设计为客房以上尺寸的空间，设计为儿童房。保姆房：户型建筑面积150㎡以上的套型应设置保姆房，其尺寸可儿童房或更小。---儿童房室内空间尺度三居以上的户型宜设置书房。书房是供主人学习或家庭办公的房间。因无需摆放大床(2.2mx2.0m)和床头柜等家俱，所以其尺寸要求也不像卧室那样严格。它也像儿童房一样可使住宅套型设计更方便，把受到面宽和进深限制的房间设计为书房。图中仅是满足书房最低使用功能的“适用”要求，如果建筑面积足够大，也可按卧室的开间进深尺寸设计书房，使书房达到“舒适”或“高舒适”的要求。这样还带来另一个好处，即书房可随时根据需要改为卧室，增加了房间使用的灵活性。---书房室内空间尺度客厅的最低“适用”尺寸宜为开间3.9m，进深4.5m，建筑面积17.55㎡。这种尺寸的客厅，能满足32英寸左右的彩电观看距离要求，彩电尺寸再大些，其舒适度反而会降低,所以它仅是“适用”尺寸。客厅的“舒适”尺寸要求，大致为开间4.5m，进深5.1m、建筑面积22.95㎡。客厅的“高舒适”尺寸要求，大致为开间5.1m，进深6.6m，建筑面积33.66㎡。这种尺寸无论在开间方向或进深方向摆放电视，均可满足42英寸以上彩电(背投、等离子、液晶等平板电视)的观看距离要求，所以，它是“高舒适”的客厅尺寸。注意：客厅要减少直接向起居室开门的数量，至少保证一面墙的直线长度不小于3米---起居室面积保证/充分考虑家具布置53平米室内空间尺度厨房是住宅非常重要的房间，它与套型舒适度关系极为密切。随着户建筑面积的增大，它的尺寸也随之加大。厨房的“适用”尺寸1.8*3.3m；“舒适”尺寸5.3*2.1m；“高舒适”尺寸5.7*2.7m。“高舒适“型厨房对于时尚家庭，若用作西餐厨房，也可同时作为家里的小餐厅。---厨房不是通个管子，就是厨房!需独立可封闭的空间。室内空间尺度独立空间，面宽或进深2.6-2.7米以上，根据厨房或客厅相对尺寸布置，保证行动顺畅为宜（过道80-110cm）。---餐厅室内空间尺度卫生间分公共卫生间和主卧卫生间。主卧卫生间以接近方形为佳(便于洁具布置)，适当加大设置如3.3*2.4m，这个尺寸摆放矩形或大三角形喷水按摩浴缸均够。公共卫生间以矩形为佳，因这样既可减少面宽又可将洗漱与浴厕隔开，使之达到洗漱和浴厕同时使用，增加它的使用功能，使户型更加“适用”或“舒适”，图14所示2.1*3.6m。该图尺寸基本上可达到“舒适”标准，若要改成“适用”或“高舒适”标准，可将其开间、进深适当缩小或加大。---卫生间使用面积保证、通风、采光、减少影响室内空间尺度南侧阳台如果作为健身房来用，其进深应达到1.8m以上，开间随主卧室4.5m若作花房和洗衣房，其进深宜为1.5m至1.8m，开间随次卧室3.3m或3.6m。北侧阳台也称生活阳台，一般设在厨房的北面，无论“适用”还是“舒适”或“高舒适”型套型均应设置。其进深以1.3m至1.5m为宜，开间随厨