中瓯璧河名都商业营销报告

中瓯璧河名都商业营销报告part1璧山商业市场调查part2商业本体分析part3商业包装建议part4商业营销计划part5商业定价及建议价格part1璧山商业市场调查璧山商业市场成交数据（1-4月份）此数据来自璧山房交所备案数据月份项目建筑面积套数成交单价成交总面积成交总价1月碧桂园·翡翠城翡翠城70.2827655140.581076080同景37-70316350161.39263880491-150230337248.027524161473.29119444473.2992025351466.69176461466.6911213666瀛嘉天下水岸国际51.33800051.3410400337、704280001041.588332640金科.中央公园66.15(1S外街)132538.5266.15215242350-70(1F内街)416812238.184004324金山水岸34.2921550068.581062990绿岛中心15-5022554566.8217068872月同景108.61123500108.612552335金科.中央公园47-63(1F内街)318288167.583064713南门唐城25-851717834808.2614414218120-320315243671.4110234489鸥鹏.凤凰城35-752081721115.829118795鸥鹏·璧兰河1号45、106218603152.362834344璧山商业市场成交数据（1-4月份）此数据来自璧山房交所备案数据月份项目建筑面积套数成交单价成交总面积成交总价3月同景5412250054.461225350454.54119485454.548856872瀛嘉天下水岸国际67.281800067.28538240南门唐城45-67316933179.593040987178110176177.31804226秋实41.7212850041.721189020碧桂园126.94111461126.9414548574月碧桂园126.94111460126.941454857同景41-65222806106.62431135瀛嘉天下水岸国际60-11036814238.021621980南门唐城44-106813810590.978161211310-35026683663.064431213金科.中央公园66.94(1F内街)216335127.092076004鸥鹏.凤凰城30-7847412243.271803156鸥鹏·御府44.3221084188.64960924中冶·黛山壹品39.8521800079.71429560100-140618609688.4312811180141-200218444348.666430740绿岛中心50-60315857176.92805080小计璧山大市场统计1151342311626.73156070396绿岛新区竞品统计4089173345.8129834369璧山商业市场成交数据（小结）璧山大市场统计1151342311626.73156070396绿岛新区竞品统计4089173345.8129834369从璧山商业市场整体流量来看，2015年1-4月，成交共计115件商铺；面积1.16万方;但就绿岛新区而言,2015年1-4月,成交共计40件商铺,面积约,0.33万方,占总体商业市场的34%;绿岛新区商业市场的成交均价约在8917元/㎡；项目竞品主要以周边秋实、碧桂园、瀛家、欧鹏凤凰城商业形态为主（社区底商）；周边项目商业成交均价，基本上稳定在7000—8000元/㎡；且去化速度较慢；竞品情况--同景财富广场商业体量：10万方(整体)在售范围：双星大道沿街、C组团、D组团（6月开盘）销售模式：1万方自主持有（集中商业）3000方对外销售（临街门面1-2F，共计20套）核心竞争力：新城中心（区域）区域规划：璧山行政中心、重庆市重点中学新璧山中学、璧山县人民医院、璧山妇幼保健院招商进度：10000平米新世纪超市、新华书店、保利巨幕影院、幸福泉双语幼儿园、高端会所、工商银行已签约目前售价：底商40000元/平、1F带2F约28000元/平、2F约20000元/平优惠方式：现在特价铺商业模式：统一规划的社区底商经营业态：餐饮、娱乐、休闲茶楼、足浴、小型超市、儿童早教商铺标准：部分20-40㎡、130㎡以上主流41-70㎡（开间4米、进深13.8米）销售情况：目前已推商铺几乎已售完，剩余几个特价铺，二期待售竞品情况--同景财富广场商业体量：4.2万方在售范围：80%、购物中心、天都销售模式：自主销售（1-4F）核心竞争力：产权式集中商业、地段、人流区域规划：金融产业（建设、农商、工商等）、政府链条（卫生局、建委会等）、教育链条（城关幼儿园、正则中学、璧中等）、秀湖公园比邻招商进度：其中30%自主招商、主要是超市、德克士、KTV竞品情况—金科商业目前售价：1F：（内街2-4万/平）（外街4-5万/平）2F：1-2万/平3F：8000—10000元/平（约1000㎡）4F：4000—6000元/平（大铺）优惠方式：开盘2万抵20万、全款98折商业模式：分层统一规划的集中商业模式产权式、购物中心经营业态：综合式（餐饮、娱乐、休闲茶楼、足浴、小型超市）商铺标准：30-80㎡为主100㎡以上集中在3-4楼部分（3F-4F）800㎡以上销售情况：80%竞品情况—金科商业商业体量：2万方(二期还没开）在售范围：小区外围和雪山路沿路销售模式：自主销售核心竞争力：大社区商业目前售价：9500元/平左右商业模式：无统一规划社区底商（带2F）经营业态：餐饮、娱乐、休闲茶楼（足浴）、小型超市（未交付）商铺标准：部分60平左右的，110-130平左右的销售情况：14套左右，1、2楼捆绑销售优惠方式：交3万抵8万，全款96折，按揭98折，全额外98折竞品情况—碧桂园商业竞品成交数据—天安绿岛中心商业商业体量：整个项目170万方，占地850亩，占总体量70%。总共分为三期开发，其中二期商业体量最大；一期为集中商业（未售）在售范围：第一批次45-70㎡（社区底商，朝东临大道）销售模式：联合营销（分销公司+开发商团队）核心竞争力：璧山最大商业住宅综合体，毗邻新政府区域，地理位置在璧山中心目前售价：2.7万-6万商业模式：自主招商招商进度：大约在11月份的时候会举办一个招商签约大会，目前确定银泰百货、博纳影院、假日酒店会入驻竞品成交数据—天安绿岛中心商业商铺标准：层高5.1米，开间约4-5米，进深约5-15米销售情况：前期门面开盘约49个，位置较好，蓄客较长，已售磬；6月底，滨水商业开盘。竞品成交数据—瀛家商业店名业态面积约开间进深销售价格（1楼-2楼）租金单价洪厨餐饮两层：500~6004.51240~50美妈乐宝母婴2304.51250~60盈餐窗帘家居10061550~60余福记食府餐饮200612渝帆超市超市500330无名小店餐饮6031011000元/平50盈家超市超市3003151F：7000多铁公鸡餐饮两层：500~6004.515一层：65/两层：30乡村小炒餐饮704.5860~70川东休闲会所二楼：200北京烤鸭大酒楼餐饮两层：500~60030~50金锅铲江湖菜餐饮704.58约10000元/平赢嘉天下茶楼洪锦大酒楼餐饮两层：500~600项目周边商业（瀛嘉商业街）从走访调查情况来看，年瀛嘉天下的商业基本销售均价在10000左右，现租金水平基本保持在50元/平（1F）；2020/2/10璧山竞品商业市场推广案例分析竞品商业项目推售策略案例金科商业案例分析：一、项目情况概述：金科商业共4.2万方，分为集中商业和临街商业；其中集中商业占约70%；临街商业占约30%；二、项目商业优势分析：1、项目位于璧山商业老城周边区域，具备一定商业、商务氛围；2、金科中央公园城一期自身体量有37万方建面，作为大盘来说对区域周边有很强的吸附力；3、金科所处地段具备良好的交通、政府配套、公园配套条件，为商业后期发展奠定的价值基础；4、金科有成熟的商业运营团队及商业资源，约3万方的集中商业，能够造就“公园城”的基本商业发展条件；5、临街商业规划合理，铺位均好性强，外街商业30-80平不等，经营业态较广（餐饮、娱乐等皆可）；竞品商业项目推售策略案例金科商业案例分析：6、金科于2013年开始销售，销量较好，为后期商业提供了一定的人流基础；三、金科商业劣势分析；1、暂无大量业主入住，据调查反馈，多数购买临街商铺的业主对投资回报还是有一定顾虑和担忧；2、临街商铺销售均价为4-5万，多数业主反馈价格偏高，对客户投资购买的门槛过高。3、产权式集中商业这种投资产品在区县还是相对陌生，璧山投资客户的投资习惯还是倾向于小面积临街商业，所以金科的集中式商业，尤其是高楼层，大面积的商业产品销售会受一定影响，但整体销售情况不错。竞品商业项目推售策略案例金科商业案例分析：四、商业包装推广策略1、招商先行，有统一的招商管理公司，对集中部分商业有统一规划，后期可为业主进行代租服务；2、”以大带小“的商业销售模式，先着力推出集中商业，以大商务、商贸氛围来带动临街商铺，以寻求价值最大化；3、主题式商业包装，金科临街商业被称为“风情商业街”，让人对产品有一定的记忆点；4、大力的宣传推广，户外大牌、加油站、楼体、摩登广场三面翻、车身、车贴皆有广告发布；5、集中式商业开盘，交2万抵20万的促销政策，有市场具备一定的影响力。6、后期持续销售、加推采用自然销售模式，主要客户来源于线下拓展和自然来访，现上广告有所删减。竞品商业项目推售策略案例天安商业案例分析：一、项目情况概述：绿岛中心总建筑规模约170万方，项目商业规划约30万方，规划了璧山第一个集特色街区商业、主力百货、特色名品街区、星级酒店、国际院线为一体的大型集中式商业综合体。一期商业约5万方，包含金融街和滨水商业街。天安推出1期金融街推出49套商业，去化100%，面积区间10-500平米，整体均价2万-6万。蓝色背街1.8-3万，红色内街2.5-6万竞品商业项目推售策略案例天安商业案例分析：二、项目商业优势分析：1、地段优势：天安绿岛中心位于县政府，以绿岛中心著称；2、交通通达度高：绿岛中心紧邻秀湖公园，东临东林大道，西接璧山大道，交通便捷；3、未来规划：政府、公园旁，绿岛新区中心位置，未来规划完善（学校、医院、金融街等），投资潜力巨大；4、配套完善：依靠32万社区并与商务配套区一起聚集人气；同时周边有璧山中学，区政府等。5、金融服务：政府打造金融街，聚集璧山60万人金融服务需求。竞品商业项目推售策略案例竞品商业项目推售策略案例竞品商业项目推售策略案例竞品商业项目推售策略案例天安商业案例分析：竞品商业项目推售策略案例天安商业案例分析：三、天安商业劣势分析；1、2013年8月1日才开始动工，由于体量较大，商业培育时间起来需要一定的时间；投资回报周期较长2、整体均价高，对客户投资购买的门槛过高，面对投资群有较大的局限性。3、该项目商业靠前销售，入住率、周边配套完善度皆不成熟；客户对商业投资的后期回报还是相对堪忧；不过天安以未来规划、地理位置等作为核心价值点，仍能吸引大多数客户；竞品商业项目推售策略案例天安商业案例分析：三、商业包装推广策略；1、大力线上、线下整合推广璧山公交站台、出租车后背、电梯均释放首批商业开盘消息，增加项目市场关注度2、招商先行，引进实力较强、名气较大的商家入驻（银泰百货、博纳电影院、假日酒店等）；提前为商业聚势；3、商业小节奏开盘，每次少量商铺推售，多频率开盘，节点把握较准，对璧山商业市场把握度高；竞品商业项目推售策略案例商业案例分析小结：一、竞品小结从产品形态来看，多数商业项目的竞品都具备一定体量的集中商业自持，社区商业对外销售；从管理策略上来看，商业项目多数都具备前期招商管理规划，大多采用集中商业自持并先行招商，社区商业随后对外销售；从经营策略来看