无锡新世界酒店策划初步观点结论演示新

无锡新世界酒店主要策划观点结论华美酒店顾问公司2006年8月15日项目区域位置图新世界国际纺织服装城项目基本资料•项目地块基本资料：纺织服装城占地面积约一千亩，目前规划建筑面积130万平米；•地理位置：位于无锡新区坊前镇，距市中心约25分钟、机场15分钟车程；•交通便捷：毗邻沪宁高速路口、315国道，新开通金城路到市中心15分钟；•周边环境：目前为城市边缘地带，缺乏商业氛围；周边有高新区、新加坡工业园、出口加工区等产业园及麦德隆、百安居大卖场，常住人口50万；•能见度：靠近高速路口及国道；项目整体规模超大，酒店楼高超过150米，为新区第一高度、无锡第二高度（仅次于50层的摩天360），能见度极高。市场需求临近度•酒店市场需求：•高新区目前引进外资项目1300多个，世界500强企业有50家、70个项目入住（如壳牌、西门子、东芝、松下、日立等），对高档酒店需求巨大；•新区目前还没有五星级酒店，只有2家小型三星级酒店；高新区客人只能舍近求远到市区消费；•本项目国际纺织服装城每天客流量庞大，其中不乏高端消费客人；•本项目为政府重点扶持项目，理应获得可观的政府接待客源。会展市场需求•无锡目前没有标准的会展馆，而会展经济已经成为很多经济发达城市的一种成熟产品，无锡作为江苏省及中国的经济强市在会展领域落后其它同类城市；预期未来需求旺盛、发展空间巨大。旅游市场需求•无锡旅游经济持续走好，05年在江苏省排名第三，05年旅游总收入达到301.6亿元，国际游客同比增长22.1％。国际游客的大幅增长能增加高星级酒店的入住率，同时能带来酒店餐饮和娱乐的消费。项目地点优劣势分析•项目地点优势（STRENGTHS分析）位于无锡工业最发达新区区域，周边国际和国内知名企业环绕，对高档酒店的使用需求巨大；同时项目地又是全国最大的纺织服装批发中心，将带来大量的商旅客流，令本酒店项目未来的客源市场和经营前景非常看好。项目地点优势（STRENGTHS分析）•项目地距机场只有15分钟车程，明年无锡机场的扩建完工和航线的增加将给本项目带来更多的入住客人。•项目地邻近沪宁高速路口和315国道，陆路交通十分便捷；•新建成的金城路大大拉近了项目地与城市中心区的距离。项目地点劣势分析（WEAKNEESES分析）•项目地距离城市中心区较远，目前缺乏商务酒店所需的城市配套设施和消费人流，给项目未来经营带来一定的压力。项目潜在威胁分析（THREATS分析）•虽然目前无锡市区五星级酒店数量较少，但未来准备涉足到这个领域的商家不少，随着保利广场金陵饭店、太湖广场凯宾斯基大酒店的建成营业，将会加大市场竞争。•如果无锡出现国内一些其它城市那样：高星级酒店盲目投资、增长过快，那么高档酒店市场出现供过于求、恶性降价竞争的局面也是有可能的。酒店开发及经营环境调查及分析无锡市4星级酒店统计553211湖滨区江阴市崇安区北塘区锡山区宜兴市5星级：4家（2家市区，2家江阴）4星级：17家－－（基本为90年代产品）国际品牌：喜来登（未评星），万怡（未评星）无锡主要高星级酒店－喜来登无锡主要高星级酒店－湖滨、太湖无锡主要高星级酒店－万怡、木棉花无锡主要高星级酒店设施一览表酒店星级楼高客房数量餐位数量喜来登酒店准五星22层407中餐包房4间370个餐位太湖饭店挂牌五星A楼七层B楼五层257中餐包房14间约1400个餐位湖滨饭店挂牌五星10层172中餐包房25间750个餐位万怡酒店准四星39层277中餐包房4间156个餐位锦江酒店挂牌四星28层320中餐包房10间450个餐位锡州花园酒店挂牌四星10层266中餐包房40间约1500个餐位无锡代表性高星级酒店客房出租率一览表酒店2003200420052006年1－5月喜来登57.85%54.86%75.10%70.81%太湖饭店67.49%51.66%48.06%48.92%湖滨饭店47.32%53.65%57.74%63.71%万怡80.63%88.60%87.16%84.84%锦江81.65%81.00%79.76%82.99%锡州花园酒店55.53%41.69%58.53%60.91%无锡代表性高星级酒店客房平均房价一览表酒店2003200420052006年（1－5月）喜来登558.48570.94529.96639.39太湖饭店306.17569.99632.19674.89湖滨饭店387.12415.33496.78623.21万怡333.47361.02381.54399.54锦江345.51397.99421.09427.34锡州花园酒店301.009399.19330.95326.31无锡代表性高星级酒店客房收入一览表酒店2003200420052006年1－5月喜来登3990491159122687太湖饭店1930275028451281湖滨饭店1750244826811088万怡2690324933491411锦江2547292530181445锡州花园酒店95715361815753无锡入境客人国籍统计表2005序号国别本年累计人数比去年同期增减％1日本11211925.42马来西亚7763910.93美国4451329.44韩国3605522.15泰国2890026.76新加坡2596841.17德国1020815.48加拿大674143.29澳大利亚535026.310英国487532.9无锡市未来高星级酒店发展趋势分析•无锡这几年经济发展突飞猛进，但城市没有新增高星级酒店，整个城市仅仅在04年－05年增加了两家四星级标准酒店（无锡木棉花和海兴酒店）无锡市计划新建五星级酒店统计一览表序号项目名称地点星级标准管理集团规模预计落成时间1无锡凯宾斯基大酒店南长路永和路18号凯燕环球中心五星级德国凯宾斯基大饭店管理有限公司总高50层(近200米)，其中1-22层由凯宾斯基入驻，即将完工预计2007年底开业2无锡金陵饭店保利广场旁边五星级南京金陵饭店集团占地面积约9800平方米，营业面积约30000平方米，29层建筑，共配置有280套客房，预计2006年10月正式对外营业。民生置业投资4亿元兴建3香格里拉选址中五星级香格里拉酒店集团未获得未获得4皇冠大酒店惠山区五星级未获得308间客房，投资5亿元起止年限：04－07年5时代大酒店未获得五星级未获得200间客房，投资4亿元起止年限：06－08年无锡市计划新建五星级酒店统计一览表序号项目名称地点星级标准管理集团规模预计落成时间6新淳大酒店未获得五星级未获得14万m2投资6亿元起止年限：06－08年7第一国际新区五星级未获得6.2万m2投资6亿元起止年限：06－08年8皇冠假日申达大酒店江阴市五星级洲际集团200间客房，投资4亿元起止年限：06－08年9宜兴花园宜兴五星级未获得投资2．6亿元起止年限：06－08年10宜兴宾馆宜兴四星级未获得重建拟投资3亿元起止年限：06－08年SAO通过严谨的市场调查和走访许多的业内人士，认为上表中酒店真正能顺利落成并能预期开业的酒店只有凯宾斯基、金陵饭店和江阴的皇冠假日申达酒店，其它7家则存在着很大的不确定因素。无锡市会展业现状及未来发展•无锡目前会展业基本上是政府出面组织布展，属于非盈利性质。随着本项目会展中心的落成将会进入一个市场经济时代。•本项目是无锡已知规划的唯一会展中心，而且政府也不打算再建造会展中心。•随着无锡经济的快速发展及政府大力扶持，未来会展业的发展前景将十分光明。酒店客源市场定位及分析•酒店未来客源市场以高端商务客人为主，并以会议会展、旅游团队客人为有力的补充；客源定位分析理由如下：•本项目邻近的新加坡工业园、高新技术开发区大型企业高档商务客人、特别是境外客人充沛；•金城路的开通拉近了与市中心的距离，使本项目争取市区商务客源的优势大大增加；•本项目邻近机场、沪宁高速路口、315国道，入住客人抵离极为便利；•本项目国际纺织服装城客流大，其中需要高档酒店住宿的客人将占到一定的比例；•本项目具有大型会议展览中心优势资源，经营得当将带来非常可观的会议会展客人；•结合当地旅游资源和项目全国最大国际纺织服装城特色，有条件开发购物主题旅游线路。酒店经营主题定位及分析•酒店经营主题：以国际纺织服装城各种业态和周边两大产业园区丰富的商务客源为依托，辐射市内及周边地区的商务客源；以会展中心为依托、齐全的五星级配套设施为优势，加强大型会议会展促销及餐饮娱乐的本地化、社会化推广。结合国际纺织服装城特色和当地旅游资源，开发特色旅游和购物主题旅游线路。酒店设计主题定位及分析•酒店项目整体为全国最大的国际纺织服装城，具备打造纺织服装文化主题酒店的客观条件（环境、氛围）；•酒店为整个纺织服装城的标志性建筑，它的主题设置与整个项目的商业特征、形象定位和视觉冲击力息息相关；•在建筑外型设计基础上，酒店将围绕“纺织服装文化”主题，贯穿在VI、内装修、环境、艺术品装饰、房间布置等各个环节；打造国内独树一帜的主题酒店，使产品具有独特创新性、差异化、不可复制性和不可替代性。酒店外型主题设计效果酒店档次、类型定位及分析•经过对无锡市场调研，结合项目地实际情况及充分考虑未来发展趋势，对本酒店做出以下定位：国际标准五星级主题商务酒店•国际品牌－标准五星级－主题－商务酒店定位依据－国际品牌•与本项目整体国际化定位相吻合，有助项目招商、经营及后续开发；•国际品牌对境外客人吸引力大；无锡高星级酒店境外客源比例高，喜来登、万怡境外客源均超过50％；本项目周边外资企业众多；•国际品牌经营优势明显：全国05年国际管理五星平均房价946元，国内管理五星657，自主管理五星482国际品牌管理公司推荐•法国“雅高（Accor）”集团旗下的“索菲特（Sofitel）”品牌；•美国“胜腾（Cendant）”集团旗下的“豪生（HowardJohnson)”品牌；•美国“卡尔森（Carlson）”集团旗下的“丽笙（Radisson）”品牌；定位依据－标准五星级•与本项目整体高档定位相吻合，有助项目招商、经营及后续开发；•白金五星、超豪华五星、豪华五星一次性投资大，消费市场不成熟，投入产出比低；•减少一次性投资，以项目整体档次规模优势和影响力、主题设计、高新材料使用来提升酒店档次和形象；定位依据－标准五星级•本项目建筑体量较大、有大型会展中心配套，具备规划五星级条件；•可与项目地三星级酒店拉开档次差距，形成差异化经营；•无锡星级酒店中间大、两头小，四星级处于夹心层，市场竞争激烈，两头受打压；•容易被后续者超越，难以占据市场制高点，产品缺乏长期竞争力和生存能力；•五星级市场表现好，投入产出高；标准五星级投资比豪华四星级多20％左右，但是五星级平均房价远远高于四星级：全国平均高85％、无锡高73％。05年全国及无锡五、四星酒店房价比较酒店星级五星级四星级差价差价比例全国平均房价（元）80643637085％无锡平均房价（元）64037027073％定位依据－主题酒店•定位为“纺织服装文化”主题，与国际纺织服装城整体产业特色相吻合，有助项目招商、经营及后续开发；•主题内涵、文化元素和表现形式丰富，可操作性强；•产品在当地和全国具有独创性，能形成产品差异化、独特性、不可复制和不可替代性；•主题打造有助提升酒店档次，弥补与白金五星、超豪华五星、豪华五星档次差距的不足。定位依据－商务酒店•商务酒店在同星级酒店中档次较高（略低于国宾馆、私人会所酒店），市场形象好、入住客人档次高；•切合整个项目的产业特色和档次、形象定位；•本项目主要客源市场定位为国内外高端商务客人，产品的定位和规划必须满足商务客人的要求；•商务酒店定位有助高端会议会展的市场开拓，同时可满足特色主题旅游高端客人需求；•拉开与三星级酒店的档次差距，形成差异化产品、避免内部竞争。功能面积简表内容面积(M2)数量合计(M2)备注酒店各楼层建筑面积3758976地面以上54776M2地下一层420014200酒店后勤及设备房一层345013450酒店大堂二层349013490酒店餐饮三层225012250酒店夜总会四层325013250酒店桑拿五层1323113