10.房地产开发经营中的税费

第十章房地产开发经营的税费【教学目的】•通过本章教学，使学生明确房地产企业应交纳的各种税收，掌握房地产企业交纳税中的房地产税，了解税费不同。【重点难点】•税费对房地产市场的影响。第一节所得税一、房地产开发企业收入的确认•㈠开发产品销售收入的确认㈡开发产品预售收入的确认㈢开发产品视同销售行为的收入确认㈣代建工程和提供劳务的收入确认二、成本和费用的扣除•㈠销售成本㈡土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费㈢借款费用㈣开发产品共用部位、共用设施设备维修费㈤土地闲置费㈥成本对象报废或毁损损失㈦广告费和业务宣传费㈧折旧三、外商投资企业和外国企业所得税•25%第二节流转税•“两税一费”一、营业税•销售不动产5%二、城市维护建设税•营业税的：城市7%，县城、建制镇5%，其他1%三、教育费附加•教育费附加：营业税的3%第三节行为、目的税一、契税•1、土地使用权、房屋所有权转移征收2、税率3%－5%浮动二、印花税•印花税票产权证5元三、耕地占用税•根据不同人均占有耕地面积而变化。委托土地管理部门在办理征地手续时一次性征收。四、土地增殖税第四节资源、财产税一、城镇土地使用税•城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。按年计算、分期交纳。二、房产税•1、纳税人拥有房屋产权的单位和个人；全民所有，经营管理者；产权出典，承典人；代管人、使用人•2、课税对象房产•3、计税依据房产原值一次减除10—30%后的余值为计税依据；出租房产以租金收入为依据；•4、税率房产余值1.2%；租金收入的12%•5、纳税地点房产所在地•6、纳税期限按年计征，分期交纳•7、税收减免房产原值一次减除10%－30%后的余值计算缴纳。三、房地产税存在的主要问题•1、税基狭窄仅限于城市，免征范围过大2、计税依据不合理按原值计算和按租金计税税负差异极大；3、忽视了房地产税对城市的作用四、房地产财产税改革的方向•1、统一从价征收2、拓宽征收范围宽税基、低税率3、制定科学的房地产分类标准4、合理设计税率5、科学设计减免税第五节土地使用费及其他税费•一、土地使用费二、其他税费第六节房地产开发经营中的行政性收费一、房地产行政费用的特点•1、主要由地方政府和相关部门征收2、种类繁多3、不规范，随意性大二、房地产行政费用的种类•1、管理费和手续费立项管理费、土地登记费、•2、项目性附加费白蚁防治费、电增容费、•3、证书工本费土地使用权工本费、规划许可证工本费第七节税费对房地产市场的影响一、房价构成•税费比重较高二、税费变化与房价变化•没有直接关系三、房地产税费优惠㈠政策依据•1、房地产产业关联度大，带动经济发展2、房地产是社会基本资本，个人、企业生存的基本条件㈡特点•1、普遍性2、多样性㈢目前的措施•鼓励开发、鼓励买房《关于做好稳定住房价格工作的意见》建设部发展改革委财政部国土资源部人民银行税务总局银监会（２００５年４月３０日）三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。