豪宅案例研究

豪宅案例研究豪宅案例1——Naga上院物业类型：住宅、公寓建筑形式：塔楼地理位置：北京东城区东直门内大街9号总占地面积：13132平方米总建筑面积：69545平方米容积率：3.15装修标准：精装修销售报价：80000元/平方米物业公司:上院天恒物业费：12元/平方米·月开盘时间：2007-7开发商：御嘉置地有限公司总套数：99套Naga上院——基本信息传统四合院与现代建筑的高度融合保留传统的四合院座位豪宅的入户大门，通过12门的入户方式，协调四合院的传统与社区的现代风格现代建筑与古老的四合院，西方的建筑美与东方的建筑美完美结合Naga上院——项目规划北京东城区东直门内大街9号位于皇城的环抱中，紫禁城近在咫尺，雍和宫、恭王府、北海公园围绕在它的西面，周边又有大片的各国使馆区，而在该楼盘的北面是二环内唯一30000㎡的水景公园（南馆公园）；地铁2号线、13号线东直门站；公交18、968路等多条线路东直门站下均可到达。Naga上院——地理位置学校：北京市第五中学、北京市东直门中学、北京中亚电脑学校等；医院：首都医科大学附属北京中医院、煤炭总医院、北京东城航星医院、北京市第六医院、北京市东城区东外医院等；银行：深圳发展银行北京东直门支行、广东发展银行东直门支行、中国农业银行东直门支行、招商银行北京东直门支行、中国民生银行等；餐饮：边城小镇、百仁府、狗不理、蜀国传说等；小区内部配套成熟Naga上院——周边配套人文：四合院遗址：名人古宅景观：南馆公园，二环内唯一3万㎡水景公园，为都市难觅的自然境界文脉：雍和宫、国子监、孔庙等文脉古迹，承袭皇城厚址千年蕴道，独具文化魅力涉外氛围：东临俄罗斯大使馆商业、氛围商务：国贸、燕莎、丽都、使馆区四大商圈俯首直指Naga上院——周边配套Naga上院——合作团队豪华大师阵容：•建筑设计：奥雅纳工程顾问（代表作：鸟巢）；林正煊建筑设计事物所•景观设计：ADILimited（代表作：北京东方广场）•灯光设计：IguzziniIlluminazionItalyLtd.（代表作：国际大剧院）•空间设计：陈幼坚设计公司（代表作：上海外滩3号）•室内设计：欣邑设计/台湾(T.K.Chou邱德光)台湾豪宅设计大师国际著名品牌内外材料打造豪宅标准：——外墙立面为意大利珍稀石材，具有无辐射、高耐久、保温隔热等优良品性；——德国Schüco落地窗，采用低辐射先进技术；——素有德国卫浴国宝之誉的Villeroy&Boch洁具，是全世界工艺最考究、历史最悠久的传奇品牌之一；——专供世界豪宅使用的Poggenpohl精典橱柜；——世界厨房电器高级品牌GAGGENAU；——日本三菱1350公斤的原装电梯用于民用建筑，以前只在银行金库才能看到的松下视网膜门禁系统也被用于民居。设计费用占整个建设费用10%以上，而目前国内高档住宅的设计费用占整个建设费用一般为3%至5%装修标准：500美金/平米厨房：60万元率先推出了三种“模式”，以此作为保证物业品质，实现和谐社区的保障：1、“物业革命”的模式。销售之前，开发商出资200万元注册物业公司。在销售的同时，把物业公司的股份按照一定比例，通过股权信托的办法分配给全体业主，使业主成为物业公司的最终股权受益人。受益人选举董事会，有权召开董事会及受益人大会，通过表决来决定Naga上院物业公司的一切重要事项，实现他们“当家作主”的意愿。按照这一模式，从而使得物业各项服务变得更为顺畅，上院的价值不仅仅来源于上院的“皇城厚址”、高级规划与建设，更多的是来源于高素质业主对上院生活方式的认同，是一种真正融入了生活情感的满足感，进而这种好的产品品质和好的物业服务将会支撑未来的产品升值。2、“业主公约”的模式《业主公约》是在“业主自管”和“高度自治”的基本立场上制定的。既是实现和谐社区的重要保障，也是审核业主及其邻里的一个标准。凡购买Naga上院房子的业主，都要遵守《业主公约》的规定，《业主公约》将与《购房合同》、《物管股权》一起签订，三者都受相关法律保护和约束。3、“透明开发”模式该模式将从根本上实现“业主成为小区主人”Naga上院——物业服务“百仁府”是为中国北京顶级豪宅NAGA上院的私人会所，与NAGA上院共隐东直门内大街9号，东贵皇气与生俱来。比邻俄罗斯大使馆、雍和宫、国子监、孔庙一路文脉，是北京唯一一间以名人故居（罗家大院）为门厅的高级私人会所。百仁府以NAGA上院99位层峰业主为人脉基石，面向中国各界高端人士，为当代每一位尊贵宾主提供高贵时尚的会所环境和高度个性化的服务礼遇，旨在为当代华人精英提供一种阶层专属的极品生活方式，一个情感归属的人文空间，一个卓越人际交流平台。Naga上院——私属会所Naga上院“百仁府”俱乐部俱乐部功能设施含：中餐厅、西餐厅、红酒吧、演艺吧、健身中心、KTV等专属设施，面积达9000多平米。景观轴线Naga上院的内部景观规划为四个景观通道，连接中央庭院，形成景观轴线。景观轴线的规划，结合建筑的布局、空间功能以及交通道路的规划，既划分开不同的功能空间，又将各组不同主题的景观连结起来，成为统一的有机整体。前庭花园每个住宅大堂入口设计为建筑的前庭花园，利用台阶建立高差，自然地分隔开公共交通空间，形成大堂入口前的一个私家区域。中心庭院利用汽车回转场空间，营造成一个开放式的交汇广场，与交汇广场相接的，是利用方形的草坪，以及以矩形阵式种植的树林区，为住户提供一个半开放式的活动空间。方格草坪中央设置朴素原始的玉石，形成一个高尚而又极具文化内涵的雕塑群组。在广场的一角，利用堆土形成线条自然的小山丘，混合种植各种细致的观赏植物，营造出一个自然山林的微缩景观，成为整个广场以及玉石雕塑群的背景景观，使玉石雕塑群更加突出，同时，这一竖向景观的设置，更加增强中心庭院的空间感、层次感以及丰富感。Naga上院——园林规划Naga上院整体规划遵循新都市主义城市机理，将东方古典庭院美学、天人合一的居住理念，与现代简约建筑手法有机融合独创京城“三颗黑珍珠”建筑墨韵，以黑、白、灰为主色调，内敛不张扬立面简洁大方，通体使用意大利珍稀石材，经1500度高温，23道工序研磨细制，历久弥新Naga上院——建筑特色立面设计——简洁大方、色调内敛不张扬空间尺度设计Naga上院采用的是框支剪力墙结构，即把原来建筑中笨重的承重墙集中为轻盈的柱状体，极大地释放了室内空间。这种结构不仅使内部空间变得灵动流畅、充裕舒适，同时也为客户在不同时期对户内格局进行调整提供了最大限度的可能性。建筑还采用了独特的符合人体工学的降板技术，实现了卫浴空间的灵活性。Naga上院——建筑特色门厅设计Naga上院保留了罗家大院正房与两侧的厢房，再经过国际设计大师陈幼坚的空间设计，即成为独具特色的门厅。Naga上院——建筑特色主力户型户型类型户型区间（平方米）两居、三居300五居600Naga上院——户型设计Naga上院——户型解析主卧包含五个功能区，完全是一个独立的天地，有单独隔开的化妆室，有宽大的洗浴室；人性化设计符合主人活动动线；分门入户，主人入户大门与保姆入户门分开，增加业主的私密性与尊贵感南向充分考虑南馆公园景观，落地玻璃窗与一步观景阳台，视觉效果极佳儿童房与客房分别为独立套设计书房卧房主卫更衣室化妆区从一进大门，何处脱鞋、放衣，到进入客厅里待客，再到餐厅就餐，再到卧室就寝，区域明显，动静分明。在浴室，从洗漱到拿香皂、毛巾擦脸，从浴盆出来到抬手拿浴巾等等，一切都显得那么顺畅、方便，每一个细节上都十分呵护和体贴。Naga上院——样板间图片：大堂Naga上院——样板间图片：玄关Naga上院——样板间图片：客厅Naga上院——样板间图片：卧室Naga上院——样板间图片：餐厅Naga上院——样板间图片：厨房Naga上院——样板间图片：卫浴Naga上院——样板间图片：衣帽间品牌联盟营销——Naga上院与宾利顶级品牌联手（1）营销背景Naga上院开发商希望通过项目品牌塑造企业品牌，走一条房地产豪宅品牌国际化的道路，同时又因为它和世界顶级轿车品牌——宾利有相同文化、品位，同样是高贵、豪华而不庸俗，同样是精益求精，又融入高科技元素，因此，Naga上院和宾利达成品牌联盟，以达到资源共享，互相提升品牌知名度的效果。（2）营销举措根据Naga上院与宾利的“品牌联盟”框架，双方的合作将在三个层面上展开，一是品牌形象互相丰富，共同挖掘更深层次的内涵；二是在品牌宣传上相互捆绑，制造宣传亮点，使宣传更加深入到位；三是客户资源的共享与共通。（3）策略分析宾利和Naga上院的品牌知名度都有一定程度的提升，在北京乃至全国有了更广泛的认知，达到了互惠互利的目的。Naga上院——营销推广文化营销——Naga上院牵手《如果·爱》首映礼（1）营销背景在北京的房地产市场，文化营销已成为重头戏。但是，在厚重的文化背景下，如何摆脱传统思想的束缚，如何跳出简单、单一的文化营销模式，如何真正以创新的意识，让文化真正为地产服务，Naga上院作出了成功的尝试，发起了房地产的营销升级革命。（2）营销举措Naga上院的开盘仪式邀请来自不同领域的顶级大师和社会名流参加。活动安排了艺术鉴赏会，还将《如果·爱》电影剧30件主要道具和剧中人物着装拍卖，拍卖所筹得100万人民币全部募捐给中华慈善总会，用于建设希望小学及江西九江的赈灾工作。（3）策略分析Naga上院将开盘活动与陈可辛导演的贺岁大片首映式相结合，抓住了这一社会热点，引起大众的广泛关注，把项目的市场宣传和定位包装最大限度地作了诠释。这次高级文化营销活动展示了Naga上院所承载的文化气质。Naga上院极力想要表达的是：Naga上院所表现出的时尚是永恒的，因为它是在打造一种顶级的生活模式。Naga上院——营销推广服务营销——Naga上院发动物业革命（1）营销背景在诚信体系薄弱、业主与物管冲突频繁的今天，Naga上院坚持高品质的人居环境需要高水平的物业管理的原则，从业主利益出发，从制度上进行创新，以根本解决物业管理问题，完善服务体系，为业主实现房产的保值增值。（2）营销举措物业革命的核心就是化解矛盾的根源：即开发商、业主、物业公司三位一体，由开发商牵头成立物业管理公司，在机制成熟后将物业管理公司以股权形式无偿赠送给业主，业主自己成为股东，自己有足够的权利掌管自己的物业形态，三方是“伙伴”关系。（3）策略分析Naga上院开发商在物业模式的创新探索是建立在真正替业主着想的角度进行的，一方面是对建设“和谐社区”的探索实践，既是一种理论的创新，更是通过项目塑造一种可以广泛推广的高尚社区生活方式。另一方面，也是将Naga上院的创新品质在物业上的真正实现。Naga上院——营销推广窄众营销——Naga上院以《业主公约》限定业主类型（1）营销背景豪宅的目标客户群是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。针对目标客户群，一般会采取窄众营销的推广方式。而Naga上院将这种营销方式升级化，制定《业主公约》来限定业主类型。（2）营销举措Naga上院的《业主公约》由大多数业主参与修订，实现公正、公平、公开。Naga上院的业主都要遵守《业主公约》的规定，《业主公约》将与《购房合同》、《物管股权》一起签订，三者都受相关法律保护和约束。（3）策略分析《业主公约》是在“业主自管”和“高度自治”的基本立场上制定的。它既是实现和谐社区的重要保障，也是审核业主及其邻里的一个标准。《业主公约》不仅吸引了众多专家学者的高度关注，更是Naga上院在销售中能够吸引来高素质业主的一个重要原因。Naga上院——营销推广豪宅案例2——钓鱼台7号院物业类型：公寓建筑形式：板楼地理位置：朝阳霄云路8号总占地面积：16667平方米总建筑面积：43383平方米容积率：2.58装修标准：精装修销售报价：105000元/平方米物业公司:中粮凯莱物业物业费：9.50元/平方米·月开盘时间：2009-7开发商：中赫置地投资控股有限公司总套数：106套钓鱼台7号院——基本信息项目总占地1.6万平方米,建筑面积4.3万平方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观