甘生宇 深圳万科EPC工程总承包管理模式的探索和实践20170628

1/24深圳万科EPC总承包管理模式的探索和实践2017.6.282/24在建项目19个，建筑面积523万平米新业务（酒店、学校、泊寓等）工程全年装修交付12个项目，6286套工程管理人员142人，人均管理面积3.68万平米中型项目人员配置：项目经理1人、土建工程师1人、机电工程师1人、项目秘书1人住宅37%度假16%综合体21%商办21%EPC5%住宅度假综合体商办EPC一、2016年深圳万科人均管理面积大、工作量大，协调事务繁多，如何提高管理效率？3/24土建大总包：含土建、机电、消防、铝合金门窗、入户门、防火门等装修大总包：含装修、户内门、橱柜收纳、木地板等问题：减少了一些扯皮万科的管理投入并未减少总包管理费，成本增加分包对总包颇多抱怨设计-施工衔接问题还是不能解决总包的管理能力、资源整合能力不够二、大总包管理模式探索4/24二、总包EPC管理模式探索：万科：投资、成本管理项目设计确定计划、质量和交付标准基础、主要设备、幕墙、装修、园建采购后纳入总包合同与管理范围项目建设管理（1个项目经理、1个主管工程师）EPC总包：设计、施工大总包管理土建、机电成本包干，总成本1%变动率建筑、机电深化设计主要设备、幕墙、装修、园建万科采购后纳入总包合同与管理范围，包括深化设计、BIM应用与施工管理总包配备适应项目的管理人员万科滨海置地大厦5/24二、总包EPC管理模式探索：产品成本质量四维度评价标准工期通过设计与施工的交互融合，编制精准的施工图，实现对成本的精准把控和工期的精准控制。形成可复制EPC工作模式和管理方法。6/24二、总包EPC管理模式探索：内容工期质量成本产品具体目标•2018年10月30日交付•EPC进度控制报告•深圳市建设工程优质奖、广东省建设工程优质奖，总包评估成绩在广深区域总排名达到前20%分位，全年度评估成绩需达到A，绿色三星金级、金牛奖。•形成质量控制总结报告、安全文明施工总结报告•消除常规变更，功能性变更率不超过1%•成本控制不超过3.2亿•建立自持写字楼的采购管管理体系、供应商目录•“一标准三手册”：建立基于本项目的自持写字楼物业交付标准体系，编制项目工程技术标准手册，编制招商产品手册，编制物业运营管理手册。•EPC产品设计工作方法总结管控方法和重点•编制涵盖设计、采购、工程相互的完整计划；•梳理风险点，风险预判，制定正负偏差措施提前编制重难点策划，针对重难点编制专项策划；资源组织保障，工序穿插组织•分包管理•评估策划编制•质量关键点梳理•工艺标准编制和监管•精细施工图，消除错漏碰缺•合同界面的清晰划分，消除索赔•总分包协调管理•深度对标辅助决策，如机电设备系列确定、智能化方案选型•前置审图，初设阶段设计、工程介入•以BIM形式展现精细施工图万科监控层级•每周和每月和主要节点上报进度报告和风险点；•实时更新纠偏措施上报；•每月一次专题汇报•关键点专题汇报•万科质量管控标准文件•每月一次成本汇报；•月度或季度审核的控制项•常规变更EPC解决，向公司报备•功能性变更审核签发•确定产品标准、配置标准•各分项工程、材料部品采购7/24二、总包EPC管理模式探索：阶段性成果：精细化施工图，BIM应用计划管理更加有效分包合同界面清晰有利于安全文明、质量管理充分发挥总包的主观能动性不足与思考：总包单位的人员配置总包单位的管理能力总包资源整合能力（特别是设计、专业分包）投资、成本控制的对立统一8/24三、万科工程管理万科质量文化一个计划（已实现）：•PC达到40%（应用PC的项目面积加权占比）•装配式内墙100%•取消抹灰100%•工期提效20%二个憧憬：•万科的房子质量好，成为社会好口碑•万科的工地上，工友的生命有保障三个没有：•没有空鼓、没有开裂、没有渗漏“两提两减”是纲（提高质量、提高效率、减少人工，节能减排）9/24三、万科工程管理质量好不好，客户说了算！万科工程师文化：•坚持•讲真话•有担当•不给别人添麻烦•照顾比我更弱的人10/241.两个工具一张表三、万科工程管理11/24三、万科工程管理2.天网行动覆盖主体、装饰装修、机电设备、园建景观等各分项工程严格执行合同要求，保证质量不同问题级别采取不同处理措施纳入供应商评估体系12/24三、万科工程管理3.数字工程数字工程是一个集工程管理与客户服务功能为一体的网络平台，支持App及PC端操作。从项目开始至交付、运营，全生命周期、全方位介入，依托手机、Pad等终端进行无纸化、无线数据信息管理。13/2403数据统计与分析03数据统计与分析04一户一档02形象进度01工序自检与验收3.数字工程三、万科工程管理14/24深圳万科建筑工业化之路：2007，青群全预制试验楼2008，第五寓先浇后外挂2009，标准化预制楼梯2010，龙悦居三期内浇外挂（后浇）2012，公园里、翡丽郡内浇外挂+内墙板，铝模板2014，7个项目产品定型，新五四运动2015，云城工业化全面应用2016，产品定型2.015/24深圳万科工程技术应用•预制PC+铝模板+全混凝土外墙+装配式内隔墙+机电工业化+穿插流水施工+全装修+精品园建，形成了万科先进的建筑工业化体系，颠覆了传统的建筑工艺和生产方式，实现建筑工程质量的大幅提升。•全面取消砌筑、抹灰等湿作业，不仅提高建筑质量，而且大大改善现场施工作业环境，减少建筑垃圾排放。•彻底颠覆了传统建筑生产方式，引领了建筑行业的一次根本性变革。•通过千亿计划、VIP计划，长期的工程实践，培养了一批人才、资源、合作单位16/24四、深圳万科EPC1龙悦居三期业主方：深圳市住宅发展事务中心建筑面积：21万㎡业务模式：代建总承包2010年开工，2013年交付2前海企业公馆业主方：深圳市前海开发投资控股有限公司建筑面积：6.4万㎡业务模式：BOT，2014年完工3龙岗三馆（科技馆、公共艺术馆、青少年宫）业主方：深圳市龙岗区住房和建设局建筑面积：约3.9万㎡业务模式：代建管理，在建17/24四、深圳万科EPC6南约保障性住房业主方：龙岗区住房和建设局建筑面积：约7.8万㎡业务模式：EPC总承包，新开工4深圳龙岗书城业主方：深圳出版发行集团公司建筑面积：约2.5万㎡业务模式：代建管理，在建5宝龙保障性住房业主方：龙岗区住房和建设局建筑面积：约48万㎡业务模式：EPC总承包，新开工18/24四、深圳万科EPC8智园D区业主方：南山区建筑工务局建筑面积：约22.5万㎡业务模式：代建管理，在建7崇文花园三期业主方：南山区建筑工务局建筑面积：约23万㎡业务模式：代建管理，在建9深圳国际大学园院士科研中心业主方：龙岗区住房和建设局建筑面积：约1.6万㎡业务模式：EPC总承包，新开工19/24四、深圳万科EPC10留仙学校业主方：南山区建筑工务局建筑面积：约4.2万㎡，54班九年一贯制业务模式：代建管理，在建12盐田中央公园业主方：盐田区人民政府建筑面积：约5.7万㎡业务模式：代建管理，2016年完工11西藏非物质文化遗产博物馆业主方：深圳市人民政府建筑面积：6000㎡，园林面积2.5万㎡业务模式：合作+EPC总承包，在建20/24四、深圳万科EPC招标阶段业主万科EPC•办理用地手续•选择EPC承包商•完成投标工作设计阶段•方案审定•预算审定•产品建议•策划定位•设计规划•概念设计•方案设计•施工图设计•概预算编制•报批报建工作建设阶段•进度、质量、安全、成本监控•重大变更审定•全过程、全方位建造管理•变更审核•采购管理•成本管理•项目验收•项目移交后期运营•物业管理标准确认•物业管理策划•物业管理•商业运营前期阶段•可研报告报批•配合完成可研报告编制•配合完成增加保障房指标相关审批工作•协助明确保障房面积段、户型配比21/24四、深圳万科EPC万科EPC优势：万科品牌合作与输出万科地产统一的设计、采购、成本、工程管理平台万科地产管理能力万科地产资源整合能力提供运营管理服务：物业管理、商业运营、文体运营、学校运营22/24四、深圳万科EPC①项目定位策划②设计链条整合③后续端口深度交叉④国内外优质合作方设计管理①实测实量、评估体系②精细化管理③工业化建造④数字工程平台⑤天网行动工程管理23/24四、深圳万科EPC①集团采购优势②PDC采购平台③行业优质企业资源整合①限额设计②目标成本制定③动态成本管控④严控过程变更成本管控24/24四、深圳万科EPC①商业定位②招商管理③经营管控④合作资源商业运营①定位策划②管理公司选聘③酒店设计施工④策展运营管理文体/酒店运营①住宅服务②商业物管③办公文体物业物业服务25/24