简阳房地产市场报告2015.ppt

简阳房地产市场报告2014年12月目录Part1城市概况Part2市场需求分析Part3市场竞争环境分析Part4市场前景分析Part1城市概况城市概况天府雄州——简阳市，位于四川盆地西部，龙泉山东麓，距省会成都仅55公里，素有“蜀都东来第一州”的美誉。简阳毗邻国家级成都经济技术开发区，是最能接受成都向东向南扩展辐射的第一县（市），也是成都平原经济圈极富发展前景的县（市），境内辟有省级旅游经济技术开发区。简阳市域为丘陵地貌，地势平缓，气候温和，雨量充沛,属亚热带湿润气候,年平均气温17摄氏度,年降雨量900毫米左右,全市幅员2215平方公里,辖55个镇乡,总人口143万。简阳区位优越，交通便捷，为川中、川北物资集散地，处于四川省的交通要道，成渝铁路、成渝高速公路、川鄂公路等国道穿境而过，火车站、互通式高速公路立交桥，布局合理；电能充足，地处四川供电网络腹心地带；自来水、天然气基础完善发达，通讯设施配套齐全，已形成全方位通讯网络。城市概况简阳综合实力雄厚，特色优势明显。农业物产丰富，是四川粮经作物主产区之一，为全国商品粮、瘦肉型猪和山羊板皮等10大商品基地；139万亩肥田沃土，有70万亩引都江堰之水实现了自流灌溉，粮食人均占有量1000斤以上，为农村经济结构调整提供了广阔空间；羊子、鸭子、兔子，名优水果、特种水产、蔬菜，食用菌等“三子两水一菜一菌”农业产业化经营渐成气候。工业历史悠久、门类齐全，已形成以机械、化工、食品、纺织为主的工业体系，拥有30多个门类，既有“三线”建设时期迁址落户简阳的四川空分厂、华西通用机器公司、四川橡胶厂等市属以上大中型国有企业，又有精华药业集团、玉兰纺织有限公司、正东农牧集团、现代农业集团等一批骨干民营企业。第三产业繁荣活跃，商贸、旅游前景诱人。城市概况四川省简阳市行政区划：全市辖55个镇乡，其中：镇26个，乡29个；有797个村，辖6925个村民小组；有居民委员会77个，辖居民小组285个。乡镇名录如下：镇：简城镇|石桥镇|新市镇|石盘镇|东溪镇|平泉镇|禾丰镇|云龙镇|三星镇养马镇|贾家镇|青龙镇|三岔镇|镇金镇|石钟镇|施家镇|三合镇|平武镇|涌泉镇|金马镇|踏水镇|江源镇|芦葭镇|草池镇|太平桥镇|石板凳镇乡：五合乡|福田乡|宏缘乡|周家乡|平窝乡|武庙乡|高明乡|玉成乡|丹景乡望水乡|清风乡|永宁乡|五星乡|飞龙乡|灵仙乡|五指乡|新民乡|新星乡|同合乡|老龙乡|壮溪乡|海螺乡|坛罐乡|雷家乡|安乐乡|普安乡|平息乡老君井乡|董家埂乡城市概况2014年末简阳市市户籍总人口为约186.8万人，常住人口约187万人，主城区约33万人。2014年，实现GDP310.8亿元（四川县域第四，仅次于双流、郫县、西昌），规模以上巟业增加值增速17.9%，全社会固定资产投资186.7亿元，社会消费品零售总额86.09亿元，地方公兯财政12.2亿元，人均GDP22442元。城市概况简阳主城区几大板块分布在沱江自北向南流域的沿江城市収展带，受到沱江阻隔、桥梁修建的限制。目前城市重点发展为东城新区和东溪片区。1、西城片区：简阳市传统的老城区，商业经济圈，人气高、商业业态丰富涵盖衣食住行各种业态，受地形限制商业分布在道路两侧，道路拥挤，其建筑体基本以90年代末期为主。2、东城新区：目前简阳市居住环境最优、形象最好、开収最热的板块，集政店办公、商业、居住休闲为一体的综合性新区，在建在售项目多，但是入住率丌高，商铺闲置较多。3、东溪片区：2008年简阳市下文规划的旧城改造新区，接受老城区疏散的行政办公、出行交通和居住功能。4、石桥新区：2009年简阳市政店下文规划的新区，距离简阳4公里，以农副产品加巟、贸易、从储物流、休闲旅游为一体的服务新区。5、南城工业新区：简阳市重点巟业集中区，目前迕驻的企业有海大、玉兮、若男等企业。城市概况坚持“融入成都、主劢接轨，沿江开发、跨江发展，优化老城、拓展新区”思路，以东城新区为龙头，西城旧城和城南巟业新城为两冀，建设成都经济区最具商机、最具活力、最具人气的山水田园明珠城市，打造千里沱江第一城。城市空间战略结构规划“一江两岸，三城同建”一江两江：由沱江为中心，西城片区，东城新区组成的集政店办公、商业、居住、餐饮娱乐为一体的综合性区域。三城同建：优化旧城区功能；加快建设城南新城巟业园区；完善东城新区建设。简阳市将重点迕行‘一江两岸’景观打造，努力建设特色城市。”城市概况--小结1、简阳经济高速发展，GDP及人均可支配收入快速增长，对住房消费的层次也在不断提高，高端市场的需求日益旺盛。2、简阳快速的空路一体化发展，特别是未来新机场高速的建成将会拉近简阳—成都的距离，为房地产市场的发展创造了更大的空间。3、大成都的概念将会使简阳彻底融入进成都经济圈里，伴随而来的经济投资将会带动房地产市场前景无可限量。4、未来的西部工业集中区为简阳带了划时代的发展机遇，不论是对就业、投资、财政收入、GDP、消费、住房需求都将产生深远的影响。从中长期来看全国房地产市场虽受政策打压，而三四线城市由于房价基数较低，发展空间仍然较大，政策的多变也很可能给市场带来风险，所以如何读懂政策，如何适应政策变化将是开发商需要把握的重要课题。5、以上各方面调查数据显示，从长期来看，简阳房地产市场发展前景较好，但近期在2015年房地产宏政策的持续调控下，市场不稳定因素较多，我们需要谨慎决策，科学发展。Part2市场需求分析市场需求分析总共问卷调查数量有效问卷数量（住）有效问卷数量（商）无效问卷数量问卷数量50022221266所占比例100%44.4%42.4%13.2%A、消费习惯分析问卷调查B、查样本抽样地点与分布总共调查样本数量500份，为了取得更详实的资料我们将人分散在几个简阳人流量较大、商业较繁华的地段作出有针对性的客户调查，以期更深入地了解简阳当前房地产市场状况。C、调查时间本次调查时期为2015年5月D、资料处理与分析方法本调查访问完毕后，经过检核数据、注号、甄错后，剔除部分无效数据，并利用专业的数据分析软件进行数据汇总分析。主要的分析方法是单项数据统计分析及数据交叉分析。市场需求分析客户区域51%5%11%33%老城区（113人）新城区（10人）外地来简阳者（25人）简阳周边城镇（74人）此次简阳调查问卷为250份，有效问卷为222份，图表显示简阳繁华商业地段人流量以老城区住户为主20%29%51%房改房（46人）租用（66人）商品房（117人）图表显示简阳房改房以及租用房的人口占调查数据的49%，居住空间有待改善客户来自区域目前所居住的住房市场需求分析3%12%43%23%19%1人2人3人4人5人或以上家庭常住人口以三口人居多看好新区发展潜力64%30%6%很看好（139人）难说（65人）不看好（13人）图表显示看好新区发展潜力的人数为139人占64%的比例，难说占30%的比例，不看好占6%,从数据可以判断得出简阳大多数人对新区的发展潜力充满信心家庭常住人口是否看好简阳新区发展潜力市场需求分析50%36%3%11%有很大改善（113人）有一定改善（82人）不会有很大变化（6人）不清楚（26人）随着简阳发展，你认为东城新区居家环境是否有所改善图表显示大部分人认为东城新区会随着城市的发展得到改善首选物业形态44%24%16%16%多层（103人）小高层（57人）高层（38人）不一定（38）首选物业形态（多选）从图表中可以看出简阳居民首选物业形态为多层占比例的44%市场需求分析购房首选条件21%5%33%9%30%2%成熟的社区配套（60人）品牌开发商开发的项目（15人）环境（91人）户型（26）价格（83）物管公司品牌（7）客户选择简阳新区购买住宅，选择首要条件（多选）从图表可以看出购买住宅首选条件前三位是环境占比例33%，价格占比例30%，成熟社区配套占比例21%2%21%22%27%18%10%一室一厅（5人）二室一厅（49人）二室二厅（53人）三室一厅（65人）三室二厅（43人）四十二厅或以上（24人）您最有可能在简阳购买的住房套型图表显示套二和套三将会是简阳当地主力户型市场需求分析购买住房建筑面积（单位：平方米）21%5%33%9%30%2%0%70㎡（9人）80-90㎡（57人）90-100㎡（67人）110-120㎡（62人）120-130㎡（18人）130-140㎡（10人）150-200㎡（3人）您最有可能购买的住房建筑面积图表显示简阳客户购买主力户型的面积在80—120㎡46%15%0%39%中式建筑风格（107人）欧式建筑风格（34人）北美建筑风格（1人）现代简约建筑风格（91人）您喜欢什么样的建筑风格从图表可以看出，喜好中式建筑风格的比例最大，其次是现代简约风格市场需求分析19%13%46%22%很感兴趣（43人）较强（29人）一般（105人）不感兴趣（50人）客户对东城新区沱四桥附近是否感兴趣从图表看出项目所在地因离新区市政中心较远，市政配套相继缺乏，有意向客户所占比例不高，将为产品的销售带来一定的难度购房价格（单位：万元）70%20%8%2%0%40万（159人）40-50万（45人）50-60万（18人）60-80万（4人）80万以上（0人)您理想的购房总价图表显示简阳当地经济欠发达，人均GDP值的低下，购房总价心里承受能力多在40万以下市场需求分析--小结1）简阳老城区客户购买意向较强，有意向购买东城新区的主力多为老城区客户。2）良好的新区规划以及繁荣的商业配套也是吸引客户的重要因素。3）价格实惠、环境好、交通便利是大部分客户的选择。4）良好的教育环境能满足部分客户方便孩子就学的心理。5）充足的休闲、娱乐场所能满足不同客户的需求。Part3市场竞争环境分析市场竞争环境分析简阳市房地产现状（各楼盘数据统计）1.东城国际B块地·加州花园1820套184319.84㎡2.东湖胜景北区582套67461.71㎡3.东湖胜景南区1441套118218.50㎡4.河东花园1565套151069.48㎡5.雄州新城园中苑A地块397套69343.78㎡6.雄州新城园中苑B地块391套69579.86㎡7.精华逸景二期884套79597.86㎡8.巴黎阳光840套88695.36㎡9.万安三峰悠山郡一期235套28885.38㎡10.万安三峰悠山郡二期687套33713.81㎡11.万峰城·A区依云谷(一期)556套63598.13㎡12.万峰城·A区依云谷(二期)744套74196.14㎡13.万安三峰悠山郡三期497套51600.24㎡14.逸水鼎城二期969套110725.85㎡15.河东花园1565套151069.48㎡16.康阙福邸281套36923.49㎡17.逸水鼎城4号楼777套64068.33㎡18.文教·卫生花园一期3091套197518.40㎡19.喜悦·美湖（一期）1015套104604.28㎡20.港通花园二期工程157套18354.03㎡21.西苑小区87套11679.60㎡22.水岸人家208套25163.44㎡23.园丁苑214套27223.58㎡24.凌江峰阁440套49310.77㎡25.凌江虹缘589套48152.23㎡26.鳌山国际社区1102套134307.84㎡27.河韵南苑2号楼408套46042.03㎡28.昕苑188套17130.60㎡29.东方威尼斯（二期）B区170套25145.55㎡30.东方威尼斯（二期）331套38943.04㎡31.东门丽景二号楼38套3088.93㎡32.蓝色港湾（一期）338套35749.29㎡33.丰荷苑（二期）289套31261.60㎡34.丰荷苑（一期）262套30369.78㎡35.瑞博嘉苑231套23477.25㎡36.南鑫花园196套17001.22㎡37.金色海岸（三期）320套40223.06㎡38.金色海岸（二期）411套33965.03㎡39.河韵南苑1号楼145套17309.25㎡40.河韵南苑3-1号楼402套43774.49㎡41.金色海岸（一期）162套13632.86㎡42