(欧阳)8章投资性房地产-中财-刘永泽2015(1)

财务会计12020/2/12第8章广州商学院·会计学系CASHANDRECEIVABLESChapter2投资性房地产级会计学中IntermediateAccounting财务会计22020/2/12本章结构第一节投资性房地产概述P211第二节投资性房地产初始计量P214第三节投资性房地产后续计量P216第四节投资性房地产后续支出P218第五节投资性房地产的重分类P220第六节投资性房地产处置P224财务会计32020/2/12财务会计42020/2/12第一节投资性房地产概述P211一、投资性房地产的性质二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认条件四、投资性房地产的后续计量模式财务会计52020/2/12一、投资性房地产的性质投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。问题1、土地所有制2、收入的会计科目？财务会计62020/2/12范围注意问题已出租的土地使用权（出让或转让取得）不属于：①企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权;②以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产.持有并准备增值后转让的土地使用权不属于:闲置土地。已出租的建筑物属于①是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；②对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议。二、投资性房地产的范围财务会计72020/2/12【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？【正确答案】属于。【思考问题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。【正确答案】不属于。财务会计82020/2/12【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？【正确答案】属于。财务会计92020/2/12【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？【正确答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。财务会计102020/2/12【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。财务会计112020/2/12【思考问题】甲公司在重庆市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？【正确答案】属于。财务会计122020/2/12【提示】下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：①出租给本企业职工居住的房屋；②拥有并自行经营的旅馆饭店；③自用的办公楼、生产车间厂房等。财务会计132020/2/12（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。财务会计142020/2/12【思考问题】（1）甲公司在长沙市中心有一个办公楼，共15层，为企业管理部门使用。15层均能够单独计量和出售。2013年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然作为自身办公使用。第1层，2－10层属于投资性房地产？【正确答案】属于。财务会计152020/2/12（2）甲公司在贵阳市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他1－7层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？【正确答案】可以。财务会计162020/2/12【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。财务会计172020/2/12【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A、已出租的建筑物B、待出租的建筑物C、已出租的土地使用权D、以经营租赁方式租入后再转租的建筑物财务会计182020/2/12【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业的资产。财务会计192020/2/12【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A、企业拥有并自行经营的饭店B、企业以经营租赁方式租出的写字楼C、房地产开发企业正在开发的商品房D、企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。财务会计202020/2/12内容属于投资性房地产的有？1房地产企业开发的已出租的房屋√2房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权×，属于存货3房地产企业正在开发的商品房×，属于存货4房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货5房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货6房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权×，属于存货7企业持有的准备建造办公楼的土地使用权×，属于无形资产8企业自用的办公楼×，属于固定资产9企业拥有并自行经营的旅馆或饭店×，属于固定资产10企业以经营租赁方式租入的建筑物×，不属于企业的资产11已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置√12企业出租给本企业职工居住的宿舍×，属于固定资产财务会计212020/2/12三、投资性房地产的确认条件应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。财务会计222020/2/12四、投资性房地产的后续计量模式1、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。财务会计232020/2/123、在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。财务会计242020/2/124、采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。财务会计252020/2/12【单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。A、不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B、满足特定条件时可以采用公允价值模式C、同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D、同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式财务会计262020/2/12『正确答案』C『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。财务会计272020/2/12第二节投资性房地产初始计量P214投资性房地产应当按照成本进行初始计量。一、外购的投资性房地产的二、自行建造的投资性房地产的财务会计282020/2/12一、外购的投资性房地产的1、只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。2、外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。财务会计292020/2/12采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产贷：银行存款借：投资性房地产—成本贷：银行存款3、企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。财务会计302020/2/12【单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。A、企业购入的写字楼直接出租B、企业购入的土地准备建造办公楼C、企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D、企业购入的写字楼自用2年后再出租财务会计312020/2/12【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。财务会计322020/2/12二、自行建造的投资性房地产的1、其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。2、建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本教材P215例8－2财务会计332020/2/12【判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。财务会计342020/2/12【思考问题A1】2015年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2月1日实际支付价款10000万元（不考虑土地所有权），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，实际建造成本为20000万元。财务会计352020/2/12借：投资性房地产—在建10000贷：银行存款10000借：投资性房地产—在建20000贷：银行存款20000借：投资性房地产（—成本）30000贷：投资性房地产—在建30000财务会计362020/2/12【思考问题2】资料同上。2015年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后作为企业销售中心用的办公楼。核算时应通过“在建工程”科目，完工后转入固定资产。财务会计372020/2/12【单选题】甲公司以1400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，全部成本合计6000万元，完工当日土地使用权账面价值为1200万元(为什么？)，假定不考虑其他因素，租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（）万元。A.3600B.7200C.2400D.2000【答案】C【解析】初始成本=1200÷3+6000÷3=2400（万元）。财务会计382020/2/12【例A2】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙