房地产开发及流程讲义(1)

1房地产开发及流程（讲义）根据公司安排，今天由我给大家介绍房地产开发及流程。本课主要向大家介绍房地产开发过程中的重要节点和主要工作，目的是向大家普及房地产开发中的一些基本知识。由于本人学识和经验有限，在讲解过程中难免有不当之处，还请各位同事给予批评指正。在正式开始之前，我先向大家介绍几个常用的概念。一、容积率---是指项目范围内总建筑面积与用地面积的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2（建筑物地下部分建筑面积不计入容积率）。二、绿地率----用地范围内各类绿地的总和与用地的比率（%）。（同时，还要搞清楚什么是绿化率？什么是绿化覆盖率？）三、建筑密度---指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。四、建筑高度---指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。（烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。）五、开发强度---土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高2度、绿地率等几项主要指标。（在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平）。五、道路红线----道路红线一般是指道路用地的边界线。（插入东区项目总平面图予以说明）第一节房地产开发的含义一、含义：1、从广义上来说，房地产开发是指房地产企业的经营管理者，运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程。予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。2、从狭义上来说，是指房地产企业从项目立项、取得项目用地（或合作谈判）、办理各种报批报建手续、施工管理与成本管理、销售及服务的全过程。今天我们着重讨论的是房地产开发的狭义概念。二、什么叫开发？开发的目的是什么？1、开发：开发是一个过程，是一个资源整合、科学管理的过程。那么，房3地产开发都要整合哪些资源、要进行哪些方面的管理那？房地产开发需要整合的资源很多，要是进行简单的分类，我认为主要有以下几方面。一是土地资源，二是资金资源、三是人力资源、四是社会资源。同样，科学管理是要进行项目立项、人力资源、财务、施工、成本、营销、物业等方面的管理。（插入示意图予以说明）2、开发的目的：开发的目的就是通过资源整合、科学管理，最大限度的增加各种资源的附加值。也可以这么说，房地产开发其实质就是一个增加价值的过程。三、房地产公司的组织架构大家知道，房地产开发是一资金密集型、专业性极强的行业，只有搭建一个经济、灵活、实用的房地产公司组织架构，才能正常、有序的进行项目开发工作。通常情况下，除公司董事会、总经理、副总经理外，有一定规模的房地产公司还应具备以下部门：1、行政办公室—负责公司的日常事务。2、人力资源部—负责公司的人事管理。3、计划财务部—负责公司的资金管理4、开发部---负责协助公司主管对项目的前期决策及进行项目前、中、后期的手续办理。5、合同管理中心（或法律顾问）—负责对合同的合法性、可执行性进行审核以及风险防范管理。（房地产开发过程中，要签订大量的、4各种各样的合同，每一个合同的签订都需要相关专业的知识作支持，单一的部门不可能包揽所有的合同签订。如何在合同签订之前尽最大可能的消除隐患，这就需要在法律上、风险防范上对合同进行宏观管控。同时，一旦发生合同纠纷，也需要一个具有司法实践经验的部门对合同纠纷进行处理。）6、工程部—负责项目的施工管理（工程进度、质量、施工安全管理）。7、成本部—负责项目的成本管理（造价管理）。8、采购部---负责项目设备及材料的采购。公司内部的部门之间，既相互独立、又相互联系，也即是说各个部门既有各自独立的职责范畴，又有必须的相互内在工作的联系。在这里，我重点以工程部、成本部、采购部三部门关于工程设备及材料采购为例，讲一下相互部门之间的工作关系。根据量、价、实施相分离的原则，如果在条件允许的情况下，这三个部门应该是相互独立工作的。工程部根据设计提出设备、材料质量要求和设备材料采购清单，成本部提供价格控制空间参与并主持价格谈判，采购部根据得到的数量、质量、价格以及供货时间要求选择三家以上合乎条件的供货商，组成有三部门参加的招标小组进行采购招标，最后确定供货商，签订供货合同。（插入三部门工作流程图）9、营销策划中心---负责项目营销及客户管理。10、物业部（物业公司）--负责项目建成后的物业管理。（插入组织架构表）5第二节房地产开发过程具有那几个阶段从开发时间顺序上来分，房地产开发有前期、中期、后期三个阶段。为便于讨论，下面我为大家逐一进行介绍。一、项目的前期阶段前期主要是房地产开发商的准备阶段，在这个阶段，主要有项目立项、项目方案及施工图设计、项目报批报建等工作。（一）、项目立项项目立项，是房地产开发过程中的一个最为基础、最为重要的环节。项目立项的正确与否，直接决定了项目的成败；尤其是在公司起步阶段，一个好的项目决策，甚至可以决定一个公司的生死。在这里，我先向大家介绍我们曾经做过的两个项目。在九十年代初，郑州市旧城改造项目很多，公司在决策南乾元街改造项目时，由于当时公司刚刚起步，资金量很小，按照常规，是根本不足以进行该项目的开发。但是，公司主管在充分听取有有旧城改造经验人员的意见后，详细研究旧城改造的内在规律和流程，大胆决策，快速启动，用最少的资金（记得是几十万元），就撬动了项目，获得了较大的收益。这是我们进入房地产市场来以自有实力掘到的第一桶金，项目收益率极高。然而，在随后进行的天荣市场项目中，公司在项目决策上，由于当时不懂得专业批发市场的运作规律和利润空间，在对整个项目的定位上，没有进行深入的调查和了解。仅仅把我们定位在项目的前6期旧城拆迁上，没有对项目进行二次开发，只是把土地一卖了之。由天荣公司对该项目进行二次开发，建成现在天荣服装批发市场。在这个项目中，项目是我们的、我们动用了大量的社会资源和人力资源，承担了最大的社会责任（负责安置每一个拆迁户），把整个开发环节最重要、最难做的事情给做完了。结果那，只是给别人打了工，挣了几个工钱而已。目前该市场在已经卖掉一半的情况下评估价值达到15个亿左右，并以此作价入股一家境外上市公司，占该公司该项目25%的股份，准备二次拆迁重建，要建成比银基规模还要大的服装批发市场。但是，这已经和我们没有任何关系了。如果我们当时具备市场的概念、认识到市场的巨大潜在价值，我们完全可以借助合作方的资金实力，在这个市场中占有一席之地。仅仅这一个项目，就使天荣房地产打下了坚实的基础。在天荣集团随后出现的重大危机面前，由于有了天荣服装市场源源不断地在经济上的不断输血，天荣集团早就魂断蓝桥了。由此可见，项目立项在开发过程中的重要作用。下面，我分别向大家简要介绍一下项目立项的几个主要工作环节。1、项目可行性研究（1）、项目区位的分析与选择土地是房地产开发中最重要的生产资料之一，是一切房地产开发的基础。项目位置的好坏对房地产开发起着至关重要的作用。（2）、项目开发内容和规模的分析与选择有了好的项目土地，接着就要决定干什么、做多少的问题。这就是项目定位。目前，干什么，做多少，在你拿到土地的时候，政府在7大的方向上已为你限定了许多条件，但是在市场细分上，并没有明确的多少规定，你还需要通过认真的调研，准确的把握市场，使所建项目符合市场的需要。如我公司现在开发的东区写字楼项目，土地出让合同上明确规定，土地使用性质为“商服用地”只能建商业和写字楼。容积率为4.0，根据这个容积率计算，地面以上总建筑面积只能是41000平方米左右。但是，商业建多少、写字楼建多少并没有对你做过细的规定。因此，我公司结合市场需要，经过充分调研和认真计算，最终确定为三层商业裙房、二十一层写字楼（3）、项目开发时机的分析与选择项目开发时机的选择，主要考虑项目周边的配套程度和市场需求决定的。配套程度越高、市场需求越旺盛，开发时机越好。反之则不好。但是，现在随着国家对房地产市场调控力度加大，房地产公司捂地囤地的难度也越来越大。项目土地拿到手后，并不是你想什么时候开发就什么时候开发，而是在土地出让合同中就明确规定了你开竣工的时间，无理由超过规定的时间就要接受处罚，直至收回土地使用权。如我公司东区写字楼项目，土地出让合同中明确规定该项目的开工时间为2010年10月31日之前，竣工时间为2012年10月30日。（4）、项目开发方式的分析与选择项目开发方式主要是指项目是独资开发还是合资开发，是分期开发还是一次性开发。这主要由资金和市场决定的。（5）、项目资金筹措方式的分析与选择开发项目资金的筹集是房地产开发中根本性工作。用多少资金启8动项目，后续资金如何安排，是使用自有资金还是依靠销售回笼资金，是依靠银行贷款还是借用投资公司保持项目资金链不断，这是每一个开发公司老总至始至终都要考虑的问题。（6）、项目产品经营方式的分析与选择确定产品的经营方式，是持有物业长期经营，获取最大的经济效益，还是快速推出、快速回笼资金加快资金周转率，开发更多的项目。（7）、项目最终经济和社会效益的分析与确定通过以上分析，计算出项目的运营成本和盈利空间，以及产生的社会效益。我们正在搞的东区写字楼项目，我们的当家人陈总内心里也有一个运营成本和盈利空间分析，出于保密暂时不便公开。（8）、结论给项目作出上与不上，怎么上的最终说法。以上讲了这么多项目可行性研究的内容和方法，看似复杂，其实在实战中也可以非常简单。对于一些项目来讲，根本就没有时间叫你坐下去做认真的可行性研究报告，你必须经过短暂思考，立即作出准确的判断。这就要求项目决策人员具有丰富的房地产开发经验和较大的抗风险能力。如我公司现在进行的东区写字楼项目，整个决策过程就是陈总一个人、一个晚上，土地底价的确定只有两三个电话，拿地的时间只有短短的7个小时（包括报名、打入投标保证金、中午吃饭和休息时间）。这就像宋朝著名诗人陆游关于写诗的一句话：“汝果欲学诗，工夫在诗外”。如果想达到准确判断、快速决策的境界，那么、加强平时的学习和经验教训的积累，在关键时刻才会起到十分重要的9作用。再举一个案例，说起来可能大家都不相信，1999年光彩市场的项目决策，只是两个人、十分钟时间，就决定了三千多万元的投资行为。这一看似疯狂的冒险投资行为，其实在其决策的背后存在着实现的极大可能性。一是当时主要决策人员有着丰富的市场招商及建设经验，深刻洞悉市场招商的内在规律，对快速回笼资金有着极大的把握；二是对旧城拆迁改造有着丰富的实践经验，熟悉旧城改造整个手续的办理和拆迁流程，对拆迁的可实施性也有着较大的信心，因此才成就了今天的“光彩市场”。当时决心定下后，手上的现金只有50多万元（这点当时连我都不知道，只有现任“光彩市场”的刘总一个人知道）。不过那是一个特定年代的特殊事例，在房地产市场日益规范化的今天，是没有可能的。下面我们了解一下项目用地是如何获得的。2、项目土地的获得在了解如何获得项目用地之前，我们先要知道项目用地的分类。A、项目用地的种类（按土地的使用性质和功能分）(1)、住宅用地___主要是指仅用于民用住宅的用地。如建业城市花园、21世纪等小区（里面也有部分商业配套），土地使用年限为70年。（插入住宅小区图片）(2)、商住用地---主要是指用于居住和商业的混合用地。如城市中的临街高层住宅小区，底层一般为商业裙房，上层为民用住宅。土地使用年限一般为70年。（插入商住小区图片）10(3)、商业（服）用地---主要是指仅用于商业及办公服务业用地。如城市中的各大商场、批发市场、服装市场。土地使用权期限一般为40—50年。如我们的东区写字楼项目用地。（插入商业