180809-运漕古镇商业计划书(完整版)

运漕古镇商业计划书——活着的千年漕运文化古镇文明之源江北首镇安徽多创建设投资有限公司2018年8月9日文艺复兴从小镇开始项目概要目录千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控过街木楼石板路青砖小瓦马头墙管理团队项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队6个价值看点：稀缺资源曹操在此鏖战东吴三十多年而有运漕朱元璋在此得水军一统天下而兴运漕李鸿章在此避难以兴淮军而旺运漕三国时，曹操举兵伐吴，在这里屯兵，为行军作战和粮草运输开挖漕河，渐成运漕镇，距今1700年。清·康熙志记载：运漕“商贾辐辏，为江北以首镇”。2014年，安徽省文物局调研结论：“运漕古镇是安徽境内保存体量最大、街巷肌理保存最完整的千年古镇”。目前保存较好的古建筑896处，尚存明清建筑10万平方米，其中省、市、县文物保护单位9处。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队6个价值看点：交通便捷百公里通达7市——合肥、南京、芜湖、马鞍山、宣城、铜陵、滁州，距离凌家滩高铁站3.6km，除滁州外半小时内可高铁直达。运漕处于国家长江经济带、合肥都市圈、芜马都市圈、南京一小时都市圈，也是国家皖南国际旅游示范区、安徽环巢湖文化旅游示范区交汇区。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队6个价值看点：需求旺盛一级目标客源地市场：合肥、芜湖、马鞍山，常住人口1405.3万；二级目标客源地市场：南京、铜陵、宣城、滁州，常住总人口1663.3万，累积人口3068.6万；三级目标客源地市场：池州、六安、安庆、淮南、蚌埠，常住总人口1426.9万，累积人口4495.5万。2017年，安徽省接待国内游客6．26亿人次、同比增长19．88％，国内旅游收入6002.4亿元，增长26%。区域内缺少高品质、具有文化传承、可体验、规模化的文化短途游产品。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队6个价值看点：IP题材高闪运漕是典型的鱼米之乡，工业缺乏，自然美光优美，环镇“百里乡村画廊”成为清华大学和安徽省内95所高校的写生基地。作为含山南部旅游集散中心，运漕以古镇为中心，以凌家滩文化遗址、太湖山国家森林公园、东关古战场为关联区域，统筹全域旅游，建立“文明之源，江北首镇”市场品牌认知地位。区域内有“文明之源”的凌家滩国家古遗址公园、素有“小九华”之称的太湖古寺、太湖山国家森林公园、华东第一鹿场。运漕与凌家滩考古遗址隔河相望，距离仅3.9km；至太湖山、华东第一鹿场10km。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队6个价值看点：价值洼地爆发前的几个特征：主题概念：区域概念、主题概念、产品概念、形象概念已被市场认可；自然增长：近2年辐射区域内游客自然增长迅速；人气基础：传统节庆已聚集了较高的人气，当地流行“做一季吃一年”，如2018年龙舟赛现场观众超过10万人次，网络参与人次超过37万；要素集聚：凌家滩考古遗址公园、商杭高铁、规模化主题观光农业等聚合效应正在形成。由于还没有进行规模性开发运作，暂时还没有通过资本形成市场价值兑现。如运漕中心区商铺现价0.8—1万/每平，而三河镇中心商铺2.4—2.8万元/每平，且有价无市、没有出售，毗邻商铺1.8—2万元/每平。2013年，成为马鞍山市第八个省级产业集群专业镇2014年被确立为中国历史文化名镇2014年7月被确立全国重点镇2015年被选为安徽省首批千年古镇，2015年运漕老街确立为国家3A景区2017年，获评第五届全国文明村镇2018年，被评为安徽省级旅游小镇中国文化传播中心“文化艺术产业众创空间示范基地”马鞍山市艺术众创空间上海财经大学校友会众创空间安徽95所高校艺术学院共建艺术写生基地......项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队6个价值看点：一期预热一期建筑以保护、原真为原则，恢复了“五福和”、“洪仪泰”、“鲍义兴”、“沿河客栈”等一批老字号，功能定位于解决旅游基本要素的吃、住、购与省、市、县，以及原住民建立了良好的协作关系，扫除项目启动各种潜在风险，为项目实施提供了切实保障。通过一期开发运营，已形成了一定的市场集聚效应。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队多创简介：奇葩的“三无”企业安徽多创建设投资有限公司（以下简称“多创”或“多创公司”）成立于2013年4月，是运漕古镇开发的责任单位，负有运漕古镇整体开发运营的权利和责任。公司实到注册资本5000万，法人代表：实际控制运营人张建平。多创公司自运营以来保持“无抵押、无负债、无欠款”，一期开发运营所有资金都来自于自有资金投入。多创公司经营证照齐全，没有任何违规处罚记录，信誉良好。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队项目进展项目开发总的任务目标：实现“南部旅游集散中心，区域经济增长引擎”总的战略定位，建立“文明之源，江北首镇”战略目标市场地位。开发面积3平方公里，其中风貌保护区2平方公里，风貌拓展区1平方公里。一期完成：一期工程位于古镇核心区，裕溪河畔北，北至西大街，南抵沿河路，西接美人靠，东临薛氏作坊两个文物保护单位。开发商业用房2层结构15幢，建筑面积13052.68m2。后续开发计划：完成二期2平方公里风貌保护区保护性开发和产业运营，三期1平方公里拓展区主题功能开发。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队餐饮样板：老字号鲍义兴鲍义兴茶楼位于西大街和幸福巷交口，为清乾隆年间，由徽州商人鲍义兴创办，集中体现了运漕人“早上水包皮”的悠闲生活方式。特色早点有：鸡丝煮干丝、小笼汤包、汤团、烧卖、虾籽面、蟹黄包子、米粉方糕等，鼎盛时期品种多大60余种，至清光绪年间就已享誉皖江两岸。鲍家的糯米团子和籼米粑粑两种早点在运漕畅销200多年，唯运漕所独有。新开业后已成为古镇人气集聚的热点。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队食材电商样板：老字号洪仪泰洪仪泰槽酱坊由徽州祁门洪家开设，到第三代掌门人洪俊三时发展至鼎盛，成为古镇槽酱业魁首，先后在镇江、芜湖、巢湖等开设分号。成为“旅游+老字号+电商+食材”的样板。洪仪泰酿造技术历史悠久，主要产品有槽酒、酱菜、豆制品等。其白酒“大麦烧酒”、“五加皮酒”为李鸿章所赞，“洪”字豆干子每天排队抢购。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队合作开发预期对合作方的期望：人文情怀，运营能力（资金不是重点）；合作方式：股权投资、收购、EPC。开发时间总投资滚动资金二期2-4年18-20亿3-5亿三期3-5年20亿3-5亿项目概要目录千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控过街木楼石板路青砖小瓦马头墙管理团队项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队兴隆之地，江北首镇曹操在此鏖战东吴三十多年而有运漕朱元璋在此得水军一统天下而兴运漕李鸿章在此避难以兴淮军而旺运漕三国时，曹操举兵伐吴，在这里屯兵，为行军作战和粮草运输开挖漕河，渐成运漕镇，距今1700年。清·康熙志记载：运漕“商贾辐辏，为江北以首镇”。2014年，安徽省文物局调研结论：“运漕古镇是安徽境内保存体量最大、街巷肌理保存最完整的千年古镇”。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队扼守要冲，链接七市运漕古镇位于含山县城南40km，全国“重点镇”、“传统村落”，安徽“首批千年古镇”。裕溪河上通巢湖，下达长江，运漕居裕溪河之中，扼巢湖出江咽喉，成为历代商家和兵家必争之地。百公里通达7市——合肥、南京、芜湖、马鞍山、宣城、铜陵、滁州，距离凌家滩高铁站3.6km。国家长江经济带、国家一江两岸发展战略先导区、长三角一体化转移功能区、合肥都市圈、芜马都市圈，以及国家皖南国际旅游示范区、安徽环巢湖文化旅游示范区等多元叠加。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队运漕镇辖区总面积70.3平方公里，镇域面积约为3.39平方公里，辖8个行政村、1个社区，2016年地区生产总值达到10.06亿元，工业以农产品加工为主，人口4.5万（其中3.2万乡村人口）。水系发达，裕溪河、后河环绕全镇，盛产粮食、水质素菜，水产丰富且品质优良。古镇目前保存较好的古建筑896处，尚存明清建筑10万平方米，具有较为完整的古镇街巷肌理，其中省、市、县文物保护单位9处。建筑以徽派风格为主，具有自我特色，体现于民居、祠堂、牌坊、街巷等。古镇核心保护区面积约1平方公里，总规划开发面积约3平方公里。遗存丰富，肌理完整项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队原真再现，重现辉煌运漕古镇“十大舍不得”一舍不得“上大街”花花世界二舍不得“马大头”说书精彩三舍不得“长安栈”拉拉拽拽四舍不得“天然池”沐浴畅快五舍不得“天成楼”团子烧卖六舍不得“洪仪泰”小酒酱菜七舍不得“五福楼”酒席宴开八舍不得“同泰祥”糕点不赖九舍不得“凤凰桥”风景可爱十舍不得“万年台”京剧比赛重现36街、72巷、48道闸的古镇风貌项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队商业鼎盛，门类齐全清末运漕各类商号约八百家，门类齐全，从商业者2400多人，其中规模较大、设置行业公会有9个。槽酱同业公会12家洪仪泰、钱立本、龙集、王家槽坊、蒋家槽坊等茶酒同业公会10家五福和、鲍义兴、天成楼、庆华楼、马义兴、顺义兴等杂货同业公会33家同泰祥、洪仪泰、巨泰、益泰、泰吉祥、五福和、张公泰等布业同业公会15家李源兴、郑昌祥、恒森泰、巨成祥、源兴、黄顺义、成大、严长发等浴业同业公会11家天然池、长乐园、龙兴池、龙泉池、龙源池、德昌源等京广业同业公会9家郑昌祥、陈泰昌、洪正泰、朱广丰、韦荣兴等制鞋同业公会8家福吉祥、巨和祥、姚祥先、华昌等烟茶同业公会13家程益丰、程庆丰、陈泰丰、永丰号等山窑同业公会15家高义兴、程义和、蔡云和、陈万源、陈万梓等粮行50余家罗益丰、朱氏、金氏、吕氏、寿康、长春生、同仁春、同恒春等客栈15家沿河栈、迎河栈、长安栈、南楼栈等牙行38家竹木柴碳行、石灰行、水果行、鱼行、牛行、猪禽行等作坊27家糖坊、染坊、面坊、砻坊、皮草坊、蜡烛坊、炕坊等工匠34家车匠、机匠、铁匠、银匠、锡匠、篾匠、石匠、瓦匠、染匠等其它行业29家钱庄、药店、书店、印刷作坊、典当寄售、屠宰等漕运作为码头商业重镇，自然少不了一些大烟馆、妓院、赌场等项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队源远流长的运漕饮食文化作为漕运码头、商贸重镇，“吃”在运漕占有绝对的核心地位，名扬大江南北。特点是本地食材精美、配料精细、制作考究、品类丰富、形色兼备、鲜香爽脆、油而不腻，兼具徽菜和淮扬菜的特色。按品类首先是运漕早点，有鲍义兴、五福和、庆华楼、天成楼、聚仙楼、顺义楼、蔡义兴，以及回民马玉兴茶馆等十余家，品类不下百种。运漕的早点分荤、素两类，荤类如聚仙楼、蔡义兴的烧卖、蟹黄包子、鸡汤煮干丝等；素类如鲍义兴、庆华楼的拌干丝、米粉方糕、糯米团子等。成就了运漕人“早上皮包水”的生活格调。运漕酒楼，有五福和、蒋复兴、朱暄记、四季春等十多家，以五福和规模、名气最大。运漕是徽商重镇，饮食以徽菜为主，兼有扬州菜特点。红烧狮子头、小笼米粉肉、松枝烤鸭，以及具有运漕水乡特色的火腿炖甲鱼等较为有名；五福和的“五魁八碟”、“八大四”等规格、品味上乘。1936年冯玉祥即在此为张镜远将军完婚。运漕糕点、槽酱品也是名闻遐迩，如同泰祥的玉带糕、万字糕、大雪枣；洪仪泰的五加皮、大麦烧、蒲包干；汪森和的秋油、酱菜。繁花的运漕少不了具有特色的夜市，满街头的汤圆、馄饨、酒酿元宵、莲子羹都极讲究有特色。项目概要千年运漕战略布局市场策略商业模式融资计划风险管控管理团队运漕老字号老字号是古镇的符号，是运漕文化传承的基因，是商业繁华的历史见证，也