《物权法》与物业管理专题讲座

1《物权法》与物业管理宝创物业：虞建松二OO七年五月七日2中华人民共和国主席令第六十二号《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。中华人民共和国主席胡锦涛2007年3月16日3课程纲要：《物权法》相关背景资料的简单介绍《物权法》概览及其主要概念的认识《物权法》中有关物业管理的内容解读建筑物区分所有权与物业管理理论体系的构建穿插讨论4一、《物权法》相关背景的简述物权法草案的形成制定物权法的必要性制定物权法总的原则物权法的主要内容1）关于坚持社会主义基本经济制度2）关于平等保护国家、集体和私人的物权3）关于国有财产4）关于集体财产5）关于私有财产6）关于征收补偿5《物权法》的形成过程在我国，一部法律草案经过全国人大常委会三次审议一般就会付诸表决。但是，物权法草案却在反复修改后进入五年来的第八次审议。这是全国人大立法史上第一部进入八审的法律草案，也是审议次数最多的法律草案。起草工作始于1993年2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议；2005年7月物权法草案向社会全文公布，征求全民意见；2006年12月29日，全国人大常委会第二十五次会议以155票赞成、1票弃权的表决结果，高票通过了有关议案，决定将物权法草案提请2007年3月举行的十届全国人大五次会议审议。这标志着中国物权立法进入了一个全新的阶段。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议以赞成2799票，反对52票，弃权37票高票通过。6《物权法》走过的历程初审：从法律上明确保护私人财产时间：2002年12月，九届全国人大常委会第31次会议二审：完善保护私人财产法律制度时间：2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议三审：强调私有财产平等保护时间：2005年6月，十届全国人大常委会第16次会议四审：房产三大变化时间：2005年10月，十届全国人大常委会第18次会议五审：删除有关居住权规定时间：2006年8月，十届全国人大常委会第23次会议六审：严控农用地转为建设用地时间：2006年10月，十届全国人大常委会第24次会议七审：绝不保护非法财产时间：2006年12月，十届全国人大常委会第25次会议八审：国家私人财产平等保护时间：3月8日，十届全国人大五次会议举行第二次全体会议7制定物权法的必要性（定分止争、物尽其用）物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。我国有关物权的法律有：《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》等《物权法》是进一步明确物的归属、定分止争，发挥物的效用(物尽其用)，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度。1）制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要；2）物定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要；3）制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要；4）确定物权法是实现2010年形成中国特色社会主义法律体系目标的需要。8制定物权法总的原则以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，坚持正确的政治方向，从我国的国情和实际出发，全面准确地体现和坚持社会主义基本经济制度；依据宪法和法律规定，对国家、集体和私人的物权实行平等保护的原则，同时针对国有财产流失的情况，加强对国有财产的保护；全面准确地体现现阶段党在农村的基本政策，维护广大农民群众的利益；针对现实生活中迫切需要规范的问题，统筹协调各种利益关系，促进社会和谐。总之，制定物权法必须始终坚持政确的政治方向，坚持物权法的中国特色，坚持一切从实际出发。9何谓“物权”？物权，简单地说是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。《物权法》定义：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。首先，物权是一种财产权；其次，物权是一种有形财产权；第三，物权是一种对财产的支配权；第四，物权也是一种对世权；最后，物权强调的是一种优权。10《物权法》确立的三项原则物权法定原则：1）种类法定；2）内容法定公示、公信原则；1）公示原则；2）公信原则平等保护原则：1）国家；2）集体；3）私人11二、《物权法》总览及主要概念（共五编十九章二百四十七条）中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）目录第一编总则第二编所有权第三编用益物权第四编担保物权第五编占有附则12第一编总则第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定第二编所有权13第三编用益物权第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第十五章一般规定第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权第十八章留置权第四编担保物权第五编占有附则第十九章占有14认识与《物权法》相关的主要概念1.物2.物权3.所有权4.用益物权5.担保物权6.公示7.异议登记8.预告登记9.善意10.主物11.孳息12.留置权13.质权14.占有15.地役权16.抵押权17.相邻关系18.业主的建筑物区分所有权19.共有20.善意取得21.建设用地使用权22.宅基地使用权23.动产转移24.不动产转移151、物《物权法》名词解释“物”－－在民法上包括不动产和动产。“不动产”：不可移动的物，比如土地以及房屋、林木等土地附着物。“动产”：不动产以外的可移动的物，比如汽车、电视机等。162、物权《物权法》名词解释物权，是一种财产权，指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。“物权”的生活化解释：——一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利就是物权，任何人都不能干涉你。173、所有权《物权法》名词解释所有权，是指权利人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。“所有权”的生活解释：——拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。184、用益物权《物权法》名词解释用益物权：是指权利人依法对他人所有的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。“用益物权”的生活解释：——麦当劳租房进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。195、担保物权《物权法》名词解释担保物权，指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。担保物权包括抵押权、质权和留置权。206、公示《物权法》名词解释公示：指确认物权设立、变动的依据，如登记。物权公示是为了让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、与交易有关的人的合法权益。除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。217、异议登记《物权法》名词解释异议登记：指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。228、预告登记《物权法》名词解释预告登记，指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。239、善意《物权法》名词解释善意，是民法上的一个概念，是“恶意”的对称。指当事人不知道足以影响法律效力的有关事实，并对这种不知道当事人没有过失。比如善意取得制度下规定的善意，是指甲擅自出售保管或者借来的财产，按照市场正常的交易规则，乙确实不知道甲无权处分这一事实，在这种情况下，乙是善意的。为了维护交易安全和市场秩序，法律规定乙在支付合理的价款后可以取得该财产的所有权。民法上的善意，不是善良的意思，而具有“不知情”的含义。是否构成善意，依照法律规定不同的情况有不同的要件。需要说明的是，适用善意取得制度的前提是法律允许转让的财产，法律不允许转让的财产不适用善意取得制度。善意取得制度是民法的一项制度，有关追赃的问题适用刑法的规定。2410、主物《物权法》名词解释主物，是指能独立发挥效用的物。“从物”是指不能独立发挥效用、依附于主物并发挥辅助作用的物，比如电视机是主物，电视机的遥控器是从物。2511、孳息《物权法》名词解释孳息，分为天然孳息和法定孳息。天然孳息，指因物的自然属性而获得收益，如树结的果实、母畜生的幼畜。法定孳息，指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。2612、留置权《物权法》名词解释“留置权”，是法律规定为了确保债务履行而设立的一种担保物权，当债务人不履行债务时，债权人依法留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产享有优先受偿的权利，比如顾客不支付洗衣费，洗衣店依法有权留置衣服，在法定期限内顾客还不支付洗衣费，洗衣店有权变卖衣服以获取洗衣费。2713、质权《物权法》名词解释“质权”，是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权。“动产质权”，是指债务人或者第三人将其动产交由债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人就该动产依法享有优先受偿的权利，比如以字画出质设定的质权。“权利质权”，是指债务人或者第三人将其拥有的财产权利凭证交由债权人占有或者通过登记制度将该权利出质给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就该财产权利依法享有优先受偿的权利，比如以仓单、存款单出质设立的质权。债务人或第三人为出质人，债权人为质权人。2814、占有《物权法》名词解释“占有”，是指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有人可能是依法有权占有不动产或者动产，如根据租赁合同在租期内占有对方交付的租赁物。占有人也可能是无权占有他人的不动产或者动产，如借他人的物品，过期不还。无权占有可分为善意占有和恶意占有，占有人不知道或不应知道自己无权占有的，为善意占有；明知自己属于无权占有的，为恶意占有。2915、相邻关系《物权法》名词解释“相邻关系”，在民法上是指权利人依法处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，以保障其必需的生产和生活。3016、地役权《物权法》名词解释“地役权”，是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平，比如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工的出入。3117、抵押权《物权法》名词解释“抵押权”，是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，指债务人或者第三人自己继续占有不动产或者动产，通过登记制度将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产依法享有优先受偿的权利，比如以房产抵押设定的抵押权。3218、业主的建筑物区分所有权《物权法》名词解释“业主的建筑物区分所有权”，是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。3319、共有《物权法》名词解释共有，指两个以上的民事主体（自然人或者法人）对一项财产共同享有所有权。共有关系可以依