信托融资方案分析

信托与租赁第四章信托融资方案分析1第四章信托融资方案分析•信托融资案例分析•生产企业增加生产设备的信托融资方案设计•房地产企业融资方案设计信托与租赁第四章信托融资方案分析2案例1：上海国投--新中苑房产信托优先受益权转让投资计划•项目简介“新中苑”是上海新中南开地产公司开发的住宅小区。将上述评估价格为1.66亿元的房产信托给上海国投；新中南开委托上海国投将该物业的优先受益权分割转让给社会投资者；社会投资者在该物业每年的销售收入中获取收益；转让期满，优先受益人优先分配信托财产中的现金部分，剩余信托财产全部归劣后受益人新中南开；或者由新中南开回购上述优先受益权；上海黄浦投资有限公司为新中南开回购优先受益权提供不可撤销的连带担保责任。信托与租赁第四章信托融资方案分析3案例1：上海国投--新中苑房产信托优先受益权转让投资计划(9)提供回购担保(7)回购优先受益权管理信托产品(6)取得优先支付的收益和本金(3)委托转让优先受益权(5)优先受益权价款(8)剩余收益(1)设立信托(2)取得信托受益权信托财产（新中苑地产）投资者(4)购买优先受益权上海新中南开上海国投上海黄浦投资信托与租赁第四章信托融资方案分析4•项目概况：宜春新城公司将其持有的1200亩开发用地（评估价值人民币约15000万元）的经营收益委托给江信公司，设立宜春市新城建设财产信托，新城公司取得该信托项下全部受益权。新城公司将其受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权（4000-10000份）进行转让，江信公司作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权成为优先受益权人。江信公司将处置信托财产所得全部收入存入信托专户并管理，优先用于支付优先受益权人的收益。两年期满，新城公司以每份10000元的价格全部赎回优先受益权。案例2：宜春市新城建设财产信托优先受益权转让项目信托与租赁第四章信托融资方案分析5•风险控制措施信托受益权分解为优先受益权和普通受益权，普通受益权为优先受益权提供收益保障。信托财产处置收益全部转入江信公司开立的信托专用帐户，优先用于按期支付优先受益权人按年收益率4.6%计算的收益。宜春市信用担保中心为优先受益权按期收回投资收益和新城公司到期赎回优先收受益权提供担保。宜春市政府承诺：宜春市新城公司以其信托财产处置收入和土地出让金收入、新城开发收入按期支付投资收益、期满赎回优先受益权，如上述资金缺口，则由市财政统筹安排资金予以补足。案例2：宜春市新城建设财产信托优先受益权转让项目信托与租赁第四章信托融资方案分析6•项目简介：七彩公司以其与北京公交广告公司共同经营车身广告媒体的权利委托北京国投设立财产权利信托。在合作期限内，七彩公司有权优先从公交车身广告的经营净收益中分配4800万元，用于偿还到期信托本金。七彩公司委托北京国投将上述优先受益权转让。七彩公司的车身广告全部经营收入进入监管账户，监管使用。在信托期成立一年后，七彩公司开始分四次逐期回购优先受益权。如两年经营期满，项目净收益不能满足优先受益权的回购，北京公交广告公司支付4800万元用于信托的解除。案例3：北京国投--北京公交广告收益权信托优先受益权投资计划信托与租赁第四章信托融资方案分析7案例3：北京国投--北京公交广告收益权信托优先受益权投资计划(8)如项目收益不足回购，支付4800万元用于信托的解除(3)委托转让受益权(7)回购受益权(6)受益权收益及回购收入(4)购买信托受益权管理信托产品(5)受益权价款(1)设定信托(2)取得受益权信托财产（公交广告收益权）投资者北京七彩时代传媒广告有限公司北京国投北京公交广告有限公司信托与租赁第四章信托融资方案分析8案例4：宜春市新城建设财产信托优先受益权转让项目(3)委托转让优先受益权(10)以财政收入补足资金缺口(9)为优先受益权的赎回提供担保(7)到期后赎回优先受益权(4)购买优先受益权（6）优先支付的收益和本金管理信托产品(5)优先受益权价款(8)剩余收益(1)设立信托(2)取得信托受益权信托财产（土地经营权）投资者新城公司江信公司宜春市信用担保中心宜春市政府信托与租赁第四章信托融资方案分析9案例4：北京国投--华堂大兴店租金收益权信托受益权转让项目•项目简介：信托财产：方正地产位于北京市大兴区“兴城嘉园”小区综合楼内，建筑面积约为20500平方米的房屋租赁给华糖洋华堂商业有限公司20年而获得的租金收益权。方正地产将华堂商场大兴店20年租金收益权作为财产信托给北京国际信托投资有限公司。方正地产委托北京国投将上述信托受益权转让。北京国投与方正地产签订《商品房买卖合同》，并在房管部门备案登记，一旦方正地产不能到期赎回受益权，则北京国投将持有华堂商场大兴店物业产权。华堂商场租金收入进入信托账户监管使用。信托与租赁第四章信托融资方案分析10案例5：北京国投--华堂大兴店租金收益权信托受益权转让项目(7)到期后回购受益权管理信托产品(6)租金收益(8)赎回受益权收益(3)委托转让受益权(5)受益权价款(1)设立财产信托(2)取得信托受益权信托财产（20年租金收益权）投资者(4)购买受益权方正地产北京国投(9)到期不能赎回受益权，受托人获得物业产权信托与租赁第四章信托融资方案分析11•项目简介：杭州凯悦将其合法拥有的4.27亿元的购物广场房产租赁收益财产信托给中泰信托投资有限责任公司。信托受益权分为优先受益权和普通受益权，其中优先受益权价值3.5亿元，分为3.5万份，由中泰信托对外转让。优先受益权受让人可选择持有1年，或持有到期满2年。持有1年的预期收益率为4.8％，持有2年的预期收益率为每年5％。杭州凯悦承诺在信托期满1年，按原值回购有退出要求的优先受益权。2年期满结束时，杭州凯悦承诺按原值回购其余全部优先受益权。杭州凯悦并以价值为6.75亿元的购物广场房产抵押给中泰信托，以保证优先受益权回购的履行。案例5：杭州凯悦财产信托优先受益权投资计划信托与租赁第四章信托融资方案分析12案例5：杭州凯悦财产信托优先受益权投资计划6.75亿房产抵押(8)到期后回购优先受益权管理信托产品(6)租金收益(9)本金收回(3)委托转让优先受益权(5)受益权价款(7)剩余收益(1)设立财产信托(2)取得信托受益权信托财产（购物广场租赁收益权）投资者(4)购买优先受益权杭州凯悦中泰信托杭州凯悦信托与租赁第四章信托融资方案分析13案例6：金港信托－－租赁资产转让及回购资金信托计划•项目简介：信托资金用于受让浙江金融租赁股份有限公司宁波分公司拥有的租赁资产的收租权（租赁资产）。信托期限届满，该公司回购租赁收益权。浙江金融租赁股份有限公司对宁波分公司的回购行为承担连带保证责任。信托与租赁第四章信托融资方案分析14案例6：金港信托－－租赁资产转让及回购资金信托计划回购担保(4)到期回购(3)支付租金管理信托产品资金信托金港信托浙江金融租赁公司宁波分公司某承租企业投资者(5)信托收益及本金收回(1)购买信托产品(2)购买租赁资产融资租赁浙江金融租赁公司信托与租赁第四章信托融资方案分析15案例7：联华信托--船舶融资租赁资金信托计划•项目简介：信托资金以融资租赁的方式用于购买货运船舶租赁给船舶运输公司，收取租金获得回报。船舶运输公司就该租赁船舶与广东海电船务有限公司签订五年的期租合同，将该船转租给广东海电船务有限公司，广东海电按月支付租金。船舶运输公司承诺将该租金收入权转让给受托人，作为对受托人支付租金的担保。本信托计划受益人划分为甲、乙、丙三类：甲类受益人的信托期限为一年，预计年收益率为4％；乙类受益人的信托期限为两年，预计年收益率为4.5％；丙类受益人的信托期限为三年，预计年收益率为5.2％。信托与租赁第四章信托融资方案分析16案例7：联华信托--船舶融资租赁资金信托计划(5)租金直接进入信托帐户(1)购买信托产品取得信托受益权(3)转租赁管理信托产品(6)信托收益和本金收回(2)融资租赁(4)转让租金收入权资金信托投资者船舶运输公司联华信托广东海电船务有限公司信托与租赁第四章信托融资方案分析17案例8：山东国投——兰雁集团设备融资租赁集合资金信托计划•项目简介：信托资金用于购买兰雁集团已有的设备，并以融资租赁的方式租赁给兰雁集团使用。信托受益权分一年期和两年期，预期收益率分别为4.6%、5.0%，两种期限设计，投资者可灵活选择。张店钢铁总厂提供不可撤销的第三方连带责任担保，同时兰雁集团职工以其持有的兰雁集团股权质押作为还款保证。信托与租赁第四章信托融资方案分析18案例8：山东国投——兰雁集团设备融资租赁集合资金信托计划股权质押担保保证担保购买信托产品取得信托受益权租金直接进入信托帐户购买设备管理信托产品信托收益融资租赁租金及其他收入资金信托投资者兰雁集团山东信托张店钢铁总厂兰雁集团职工信托与租赁第四章信托融资方案分析19案例9：中泰信托--上海中望投资股权信托信托权益投资计划•项目简介：•上海高远置业将价值为2亿元的上海中望投资股权信托给中泰信托，并将信托权益对外转让。•高远置业转让上述信托受益权所获得的约2亿元人民币资金信托给中泰信托，用以对中望投资进行增资，并将受益权质押给中泰信托，作为回购信托受益权的担保。•高远置业承诺在信托期满之前分批次全部回购已转让的信托受益权并及时支付回购款。同时，希恩投资、福行投资为高远置业按期支付信托受益权回购款作保证担保。信托与租赁第四章信托融资方案分析20案例9：中泰信托--上海中望投资股权信托信托权益投资计划(9)回购保证担保(8)质押保证(5)将受益权价款设立信托，用于对上海中望的增资(6)信托收益及回购收入(7)到期后回购受益权(3)购买信托受益权管理信托产品(4)受益权价款(1)设定财产信托信托财产（上海中望股权）投资者高远置业中泰信托信托财产（受益权价款对上海中望的增资）希恩投资福行投资(2)委托转让信托受益权信托与租赁第四章信托融资方案分析21案例10：深国投商业投资公司长沙项目受益权转让集合资金信托•项目简介：信托资金用于购买深国投商业投资有限公司（深商投）在湖南深国投商用置业发展有限公司（湖南商置）所享有权益的受益权。权益的受益权是指深商投在湖南商置公司拥有的不超过49%的股权的受益权和不超过49%的股东债权。湖南商置是一家由凯德中国与深商投共同投资的中外合资企业，其中凯德中国拥有51%股权，深商投拥有49%股权。凯德中国持有湖南商置的股权在新加坡上市时，深商投持有的股权应一起上市。信托期限为两年，两年期满，信托受益权的退出按下列顺序安排:(1)由境外机构投资者收购；(2)上市；(3)由深国投商业投资有限公司回购,深圳国际信托投资有限责任公司提供最终的回购保障；(4)其他有效方式。信托与租赁第四章信托融资方案分析22深圳国际信托投资有限责任公司持有深商投60%股份，而深商投持有湖南商置49%的股份，故本信托构成关联交易。关联交易的性质为权益的受益权转让。受益权转让价格依据与第三方公平市场交易价格确定。第三方公平市场交易价格依据凯德中国受让深国投商用置业有限公司（深国投另一子公司）持有湖南商置51%股权的交易价格确定。深商投对本信托项下的受益权转让提供回购承诺，回购价格包含原受益权转让价格及每年8%的溢价率（从而保障受益人的利益不受关联交易的影响。案例10：深国投商业投资公司长沙项目受益权转让集合资金信托信托与租赁第四章信托融资方案分析23案例10：深国投商业投资公司长沙项目受益权转让集合资金信托承诺回购购买股权和债权的受益权购买信托产品取得信托受益权管理信托产品信托收益资金信托投资者深商投深圳信托湖南商置关联关系回购担保信托与租赁第四章信托融资方案分析24案例11：天津信托——应收账款权益项目集合资金信托产品•项目简介：信托资金用于贷款给天津市德利得物流有限公司，获得天津市德利得物流有限公司对河北宝硕股份有限公司的应收帐款权益。河北宝硕股份有限公司直接向借款人在受托人处开立的应收帐款专户还款。并由河北宝