房地产市场调查问卷设计

第五节房地产市场调查问卷设计一、调查问卷的提问形式主要方法二项选择法多项选择法顺问法回忆法比较法自由式过滤法（一）封闭式提问1、二项选择法：提出一个问题，仅有两个答案可供选择。例：“请问您是否打算在近年内购房？”是（）否（）2、多项选择法：提出一个问题，给出两个以上的答案，被调查对象可从中任选一项或几项作为回答。例：“请问您打算购买的住宅类型是什么？”（单选）低层别墅（）多层住宅（6层或以下）（）小高层住宅（约8—10层）（）高层住宅（超过10层）（）例如：你的住房是自有的吗？是（）否（）购选住宅时，您最看重哪些因素（最多选取三项）位置（）交通（）环境（）户型（）价格（）物业管理（）3、程度评定法：对提出的问题，给出程度不同的答案，被调查对象从中选择同意的一个做出回答。例：“在购买商品房时，您认为品牌得重要性如何？”很重要（）较重要（）一般（）不太重要（）很不重要（）在现有的温州房地产价格，你觉得（）(1)很高(2)偏高(3)一般(4)偏低(5)很低在现在的房地产市场上，若您没有自有住房，您会（1）马上购买（2）可能购买（3）不一定（3）等等看再说（5）肯定不会购买优点:可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计分析方法得出有意义的结论缺点：被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误解。4、语意差别法：列出两个语意相反的词，让被调查对象做出一个选择。（比较法）例：“请问您对XX花园小区的看法如何？”（每对只选1个）建筑新颖（）建筑风格陈旧（）品味高（）品味低（）户型设计合理（）户型设计不合理（）价格合理（）价格偏高（）（二）开放式提问开放式提问是指对所提出的问题，回答没有限制，被调查对象可以根据自己的情况自由回答。此种提问方式，答案不惟一，不易统计，不易分析。形式：选择或简答（二）开放式提问1、自由式：被调查对象可以不受任何限制回答问题。例：请给出给您印象最深刻的一个房地产广告（）。2、语句完成式：提出一个不完整的句子，由被调查对象完成该句子。例：如果您欲购房，您购房的主要理由是。3、字眼联想式：调查人员列出一些词汇，每次一个，由调查对象说出或写出他所联想到的第一个词。例：当您听到以下词句时，首先会想到什么？丽江花园（）祈福新村（）碧桂园（）4、顺问式：要求被调查对象根据自己的态度来评定问题的顺序。例：购房时您所看中的因素依次为（请根据您认为的重要程度分别标上序号）地段（）价格（）配套（）环境（）设计（）服务（）品牌（）其他：_________()5、过滤法：又称“漏斗法”，是指最初提出的问题较为广泛，离主题较远，再根据调查者回答的情况逐渐缩小提问范围，最后有目的地引向要调查的某个专题性问题。例：请问您近年内打算购房吗？是（）否（）如果是，您打算购买住宅的建筑面积为：_________如果否，请跳到第5题•优点：调研人员不对被调查对象进行限制，研究人员可以据此获得丰富的信息。•缺点：由于其自由性，被调查者的个性特征、反应能力会大大影响调研的结果。调研结果的分析和处理较为困难。开放式提问优缺点第五节房地产市场调查问卷设计二、问卷设计中应注意的几个问题●避免提一般性的问题●避免用不确切的词●避免引导性的提问●避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题●问句要考虑时效性●避免问题与答案不一致前面已提到问卷设计的基本原则，总的要求是：问卷中的问句表达要简明、生动，注意概念的准确性，避免提是似是而非的问题（一）避免提一般性的问题一般性问题因缺乏针对性，所以对实际调查工作并无指导意义。例如：“您对XX楼盘的物业管理印象如何”？这样的问题过于笼统，很难达到预期效果。可具体提问：“您认为XX楼盘的物业管理收费是否合理？服务项目是否齐全？服务态度怎样？”等。（二）避免用不确切的词例如：“普通”、“经常”、“一些”等，以及一些形容词，如“美丽”、“著名”等。这些词语，各人理解往往不同，在问卷设计中应避免或减少使用。例如：“你是否经常去健身房？”回答者不知经常是指多长时间。可以改问：“你多久去一次健身房？”又如：“你接受高档住宅吗”？被调查者很难回答，即使做出了回答，意义也不大。可以改为：如果购房，您能接受的价位为：①3000元/平方米以下②3001～5000元/平方米③5001～7000元/平方米④7001～9000元/平方米⑤9001～10000元/平方米⑥10001元/平方米以上（三）避免引导性的提问如果提出的问题不是“折中”的，而是暗示出调查者的基本观点倾向和见解，力求使回答者跟着这种倾向回答，这种提问就是“引导性提问”。例如：“消费者普遍认为房地产商广告投入量越大，说明越有实力。您的看法如何？”这种引导性的提问会导致两个不良后果：一是被调查者不假思索就同意问题中暗示的结论，直接应付了事；二是由于引导性提问大多是引用权威或多数人的态度，被调查者会产生从众心理。另外，对于一些敏感性问题，在引导提问下，被调查者会不愿表达他本人的想法等。因此，这种提问是调查的大忌，常常会引出和事实相反的结论。（四）避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题是指：各地风俗和民族习惯中忌讳的问题、涉及个人利害关系的问题、个人隐私问题等。这类问题在问卷中应尽量避免。应考虑被访者的自尊心。尽量注意提问的方式、方法和措辞。具体可采取以下方式：1、释疑法即在问题前面写一段消除顾虑的功能性文字，或在问卷的引言中写明严格替被调查者保密，并说明将采取的保密措施。2、假定法用一个假定条件句作为文句的前提，然后再询问被访者的看法。3、转移法即把本应由被访者根据自己的实际情况填写的问题，转移到由被访者根据他人的情况来阐述自己的想法。（五）问句要考虑时效性时间过久的问题容易使人遗忘，逼迫被调查者做过长时间的回忆，往往会使其产生抵制调查的心态。如“您前年家庭的生活费支出是多少？其中用于住房的消费是多少？”除非极细心的被调查者，否则很少有人能回答上来。一般可问：“您家上月生活费支出是多少？其中用于住房的消费是多少？”显然，这样缩小时间范围可使问题回忆起来较容易，答案也比较准确。（六）避免问题与答案不一致所提问题与提供的答案应做到一致，例如：“您经常看哪种报纸？1、广州日报2、羊城晚报3、信息时报4、经常看5、偶尔看6、根本不看上述问题与答案显然就存在不一致的地方，这会令被访者感到无所适从。1）第一个问题必须有趣且容易答复；2）重要问题放在重要地方；3）容易在前，慢慢引入比较难答的问题；4）问题要一气呵成，且应注意问题前后连贯性；5）私人问题和易引起对方困难的问题应最后提出。三、决定问题先后顺序