房地产相关基础知识培训2013.7.5

房地产相关基础知识培训中国指数研究院华东分院2013年7月5日房地产基础知识壹房地产盈利模式及现有机制贰目录第一部分：房地产基础知识房地产概念及分类房地产市场概念及分类房地产建筑分类房地产特点及相关专业术语1234房地产概念及分类房地产的概念是房产和地产的总称，经济学上也叫不动产。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。房地产地产即土地资产房产土地上的建筑物房地产概念及分类地产的概念及分类地产：土地所拥有的价值，即能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产居住用地商业服务用地工业用地仓库用地科教文卫设施用地市政用地交通用地公共绿化用地港口、军事、农田等房地产概念及分类房产的概念及分类房产：土地上的各类建筑物和构建物，能够满足权利人工作或生活需要的建筑实体，如房子，厂房，仓库等。房产住宅办公商业用房工业用房农业用房其他（宗教、使馆等）房地产概念及分类房地产市场概念及分类房地产市场：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产市场一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。房地产二级市场：新房交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场：即存量房（二手房）交易市场，是消费者间的横向交易。房地产建筑分类建筑分类按建筑高度分：低层——3层及3层以下多层——3—6层小高层——7层——11层高层——12层——23层超高层——24层以上按产品结构分：木结构——主要材料为木材，抗震性能、耐火性能和抗腐蚀的性能均较弱，目前主要用于特殊建筑或别墅。砖混结构——大部分的承重墙为砖墙，少量柱，楼板采用钢筋混凝土结构。抗震性能较差，主要用于多层以下的中低层建筑中。钢筋混凝土结构——主要承重结构如柱、梁、板、楼梯，屋盖用钢筋混凝土制作。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐劳用。钢结构——主要承重结构用钢材。这种结构抗震性、抗腐蚀性、耐火能力更佳，同时能缩短建筑周期，更加环保及成型后的室内空间相对更加宽敞，主要用于高层建筑。房地产特点及相关专业术语房地产的特点经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性，两者不可分离。市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。房地产特点及相关专业术语房地产相关专业术语占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。总建筑面积——指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率。绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率。建筑密度——即建筑覆盖率，指项目、用地范围所有基底面积之和与规划建设用地之比。建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。开间——指一个自然间从左墙到右墙之间的实际长度。即一个自然间的宽度。进深——指一个自然间从前墙到后墙之间的实际长度。即一个自然间的深度。得房率——使用面积与建筑面积的比值。房地产盈利模式及现有机制贰房地产基础知识壹目录第二部分：房地产盈利模式及现有机制房地产开发概念、流程及特点房地产现有机制房地产盈利模式123房地产开发概念、流程及特点房地产开发的定义及流程房地产开发：指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从国有土地取得、项目规划、建设、到销售等一系列经营行为。房地产开发主要的流程前期准备工作土地的取得规划设计建筑施工销售阶段验收交付房地产开发概念、流程及特点房地产开发的特点开发周期长，根据项目规模的不同开发周期也不同，一般至少需要3年时间。是资本密集型产业，需要资金量大且运转周期长。开发风险高，房地产需要大量资金且开发周期长的特点使得房地产运行具有较高的市场风险。投资回报高，高风险、高资本加上房地产供给的稀缺性和竞争的不充分等原因造成了房地产开发是一个高利润的行业。房地产现有机制前期准备工作房地产开发的前期准备主要是投资决策分析，通过对城市宏观经济、城市人口、城市规划、土地成本、房地产运行、政策环境等一系列内容的分析，为投资行为提供有限的依据，尽可能降低投资风险。房地产开发高投资高风险的特点使房地产开发需要进行周密而全面的市场研究，为房地产的运行提供有力的依据，尽可能降低风险，市场研究过程贯穿整个开发过程。房地产现有机制房地产开发土地的取得国有土地使用权土地划拨土地出让划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的，没有向国家缴纳过土地出让金，国有划拨土地使用权没有使用期限，如经济适用房保障性用房的土地。出让土地是指开发商以有偿的方式取得土地，并且根据评估地价的相关比例支付了土地出让金，有土地使用年限的限定，目前房地产开发主要通过土地招拍挂的形式出让。房地产现有机制国有土地的使用权我国实行的是城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有的土地制度。私人或企业等土地持有者在法律规定的范围内享有对土地的使用权，包括占有、使用、收益、处分的权利，没有所有权。国有土地的使用年限住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年房地产现有机制土地的招拍挂即土地的招标、拍卖和挂牌。土地的招拍挂的目的土地出让更加明晰，防止暗箱操作。用地制度更加透明，房地产商间的竞争更加公平。防止低价出让土地使用权，确保国家土地所有权收益的合理及时取得。合理控制建设用地规模，防止过度扩张。土地的取得时间和规模更加明晰，可以更好的控制和监督土地的利用，防止土地的闲置。房地产现有机制规划设计规划设计就是对整个房地产项目在图纸上的预先设计，规划设计的成果将指导接下来的建筑施工。规划设计整体布局规划建筑设计景观设计道路设计智能化设计给排水、电气等设计房地产现有机制施工与监理建筑施工就是建筑工程公司依据规划设计图建造房产的过程。监理是对房地产建筑施工过程的管理和监督，保证施工的正常及准确的完整。监理单位由房地产开发商聘请，与建筑工程公司无隶属关系，从而保障监理工作的可靠性。房地产现有机制成品住宅成品住宅即已装修完毕，无需再进行二次装修的住宅，即已装修好的住宅。装修包含硬装修和软装修。硬装修指厨卫全部装修完成，其他空间6面装修完成，如地板（地砖）铺设，墙面粉刷，户内门，吊顶等不可移动的部件。软装修则指家电、活动家具（嵌入墙内的固定衣柜等属硬装修）、灯饰、布艺、壁挂等可以移动的部件。成品住宅是房地产发展的趋势，国外基本上住宅均以成品住宅交付。中国于2002年颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》，积极推广住宅的成品化。目前，上海、北京、广东等一线城市住宅成品化已有相当高的比例。杭州目前也有越来越多的住宅开始走精装修成品路线。住宅成品化的主要优点：避免二次装修的材料浪费；装修垃圾和材料对环境的污染；装修带来噪音污染和扰民情况；二次装修对建筑结构带来的损害。房地产现有机制商品房的销售商品房的销售预售现房销售是房地产开发企业在房屋尚未建成时，向房地产管理部门申请取得预售许可证以后，向购房者销售期房的行为指商品房商品房已经建成并按国家标准验收合格，按照销售合同交付房款后，即可投入使用的销售方式房地产现有机制商品房预售交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；有建设工程规划许可证；提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。指商品房尚未建设完成，开发商在满足一定条件，取得《商品房预售证许可证》的情况下，可以对未建设完成的期房进行销售的行为。《商品房预售许可证》申领需满足的条件：房地产现有机制销售代理指开发商将商品房的销售工作交由专业的房地产销售代理机构的行为。目前发达国家，房地产开发商主要的工作就是房地产的投资决策和管理过程，而将规划设计、建筑施工、营销工作、销售代理等工作交由专业的机构为其服务，使自己的工作更加简洁而有效。目前国内大部分企业仍由自己成立销售部门，但万科等部分企业已开始聘请专业的销售代理公司，从而更好的进行销售工作。房地产现有机制营销工作贯穿于整个项目的始末，一切有利于项目销售，有利于提升项目和企业形象的活动都可能是营销活动。如市场研究、营销策略、广告等。广告是开发商通过媒体向消费者传递楼盘信息，促进销售的行为。广告类型户外广告报纸广告电台广告电视广告公交广告电梯广告等营销工作房地产现有机制盈利模式目前房地产主要的盈利模式有房产出售、房产出租、自己持有经营和混合方式。房产出售是目前房地产主要的盈利方式，商品住宅、写字楼、社区商业等多采用这种形式。房产出租是开发商自己持有物业，但不经营，通过对其出租收取租金的方式盈利。如出租的写字楼，分割经营的小型商业等。自己持有经营则是开发商自己持有物业并自我经营来盈利，如酒店、度假村、酒店式公寓、整体经营的大型商业等。混合方式则是前几种方式的组合，一般出现在综合体项目中。