攀枝花市米易县市调研报告20171023(1)

内部资料严禁外传│1目录米易县城分析第一部分目标地块分析第二部分市场分析第三部分主要竞品分析第四部分定位建议第五部分内部资料严禁外传│2第一部分、米易县城分析内部资料严禁外传│3一、县城分析---县城简介米易米易县位于攀枝花、西昌两市之间，是成昆线上重要的次级交通枢纽，是成昆线重点交通要塞，亦为成昆线上重点康养之都。米易县地处四川省西南角，攀枝花市东北部。东与凉山彝族自治州会理县、南与攀枝花市盐边县山岭相连，西与攀枝花市盐边县、凉山彝族自治州盐源县以雅砻江为界，北与凉山彝族自治州德昌县陆路相邻。全县幅员面积2152.70平方千米，境内东西最大横跨52.5千米，南北最大纵距73.2千米，距离成都约700公里，汽车6.5小时、火车12.5小时，距离西昌约150公里，车程1.5小时。内部资料严禁外传│4一、县城分析---县城简介米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路、成昆铁路和正在建设的成昆铁路复线均呈南北向纵贯全境。米易县城坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市80公里，北距凉山州西昌市140公里，到攀枝花机场、西昌机场均在1小时车程，距攀枝花碧桂园项目约为1.2小时车程。县城辖攀莲镇、丙谷镇、撒莲镇、垭口镇、得石镇、白马镇、普威镇7个镇。全县总人口21.97万，城镇化率39.68%，2016年接待外地游客274万人次。宏观经济指标2016年全县总人口21.97万主城区常住人口/城镇化率8.72万/39.68%生产总值/增速131亿/10.6%人均GDP6.2万财政收入13.9亿城/乡居民收入2.73万/1.32万社会消费品零售总额/增速33.22亿/11%建成区面积6平方公里房地产开发投资（亿元）5.88亿/19%全县商品住宅销售面积11.88万方主城区年去化金额/套数/面积5.69亿/1285套/11.91万方距成都距离700公里平均交易价格（元/㎡）4756元/㎡接待外地游客374万人次年度旅游创收33亿统计数据来源：米易县公众信息网--2016年年鉴内部资料严禁外传│5一、县城分析---县城区位城北片区（主城区）：目前城北区由于近期开放效果较好，但是沿河已经没有地块，发展只能往克朗区域延伸，相比城南大量沿河土地，局限性较大。城南片区（老城区）：县城早期核心居住区，配套完善便利，且占据临河较佳区位，视野佳，开发潜力大。城市发展方向：主要向城南新区及北区克朗片区发展。其中城南片区土地资源优势明显，成熟度较高，一直受政府重视，而城北片区由于地形限制发展已经受限。城南片区（老城区）城北政务新区（主城区）拟建森林公园克朗新区内部资料严禁外传│6一、县城分析---县城人口及消费水平乡镇级行政单位人口（单位：万人）农业人口18.71非农业人口3.26辖属乡镇7个城镇化率39.68%2016年，米易县城镇居民人均可支配收入为27224元,乡镇居民人均可支配收入18028元；2016年，米易县社会消费品零售总额为33.22亿元；2016年，米易县人均GDP约为62000元。25.729.9433.22051015202530352014年2015年2016年米易县近三年社会消费品零售总额（单位：亿）内部资料严禁外传│7一、县城分析---近三年接待游客情况米易县近三年接待游客量均成上涨趋势，其中：1.2016年接待游客量374万人次，较2015年上浮12.11%；2.2016年实现旅游创收33亿，较2015年上浮4.7%。256333.637424.631.5330501001502002503003504002014年2015年2016年米易县近三年接待游客情况一览接待游客量（万次）旅游收入（亿）米易县近三年接待游客情况一览年份接待游客量（万次）旅游收入（亿）2014年25624.62015年333.631.52016年37433内部资料严禁外传│8一、县城分析---县城交通公路：米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路均呈南北向纵贯全境。米易县城坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市80公里，北距凉山州西昌市140公里。航空：米易县境内没有客运航空港，但距离周边机场车程较近，其中到攀枝花机场、西昌机场均在1小时车程。铁路：米易县已经通车的铁路有：成昆铁路和正在建设的成昆铁路复线，是位于成都、昆明、攀枝花沿线重要中转点位。交通发达，交通工具齐全米易县客运中心G5：西攀高速公路S214省道成昆铁路安宁河大桥内部资料严禁外传│9一、县城小结米易县位于四川省西南角，省道214、西攀高速公路、成昆铁路和正在建设的成昆铁路复线均呈南北向纵贯全境。米易县城坐落于安宁河畔的攀莲镇，南距攀枝花市80公里，北距凉山州西昌市140公里，到攀枝花机场、西昌机场均在1小时车程。。米易县人口增长缓慢，全县城人口21.97万，城镇化率约为39.68%，县城区常驻人口8.72万；2016年城镇居民人均可支配收入为27224元，同比增幅9.4%，收入相比往年提升；因米易县优良的居住气候，通达的交通环境，近几年接待外来越冬康养旅游人次逐步提升，2016年接待越冬旅游人群约为374万人次，较2015年上浮12.11%；旅游创收33亿，较2015年上浮4.7%，保持较为稳健的增长态势，此为外地人至米易康养购房提供了基础。全县经济及人均收入水平，为地块的开发提供了良好的经济环境，另一方面外地客越冬度假及康养消费的稳定增长，为城市带来大量功能性住房增长需求，尤其2016年底开始，非常明显。内部资料严禁外传│10第二部分、目标地块分析内部资料严禁外传│11一、目标地块位置城南片区（老城区）米易火车站米易县政府城市发展方向向北力求打造康养之都目标地块米易县高中克朗片区城北政务新区（主城区）内部资料严禁外传│12城南片区（老城区）二、区位配套米易县政府目标地块城南老城区板块县城成熟片区，得到当地人认可，占据临河较佳区位，视野佳，周边成配套多米易火车站米易县第一初级中学米易城关小学（米易硬件设施最好的小学）重要节点距离（KM）时间（分钟）米易县政府24高速公路收费站2.55米易县中医院1.52米易县火车站1.53米易城关小学50米1米易一中（初中）13米易县中医院南城1号项目米易最大户外游乐场内部资料严禁外传│13三、目标地块小结城区定位：城南老城区、成熟度高，米易县重点区域，较受当地人认可周边配套：1、地块旁边即是米易硬件设施最好的小学，且距离县政府、重点中小学、农贸市场、中医院距离控制在3公里以内，生活配套成熟度高；2、距离火车站、客运中心较近，主城区内，交通便利；3、临安宁河，视野较佳。4、城南片区，离老城近比较受当地人认可5、地块平整竞品项目1、南城1号，地块河对岸，本地小开发企业，无推广无专业营销，蓄客火爆；2、海棠蓝湾，城北项目，当地人普遍认为较远，80%依靠外地客户，余货10套，半年去化600左右。内部资料严禁外传│14第三部分、市场分析内部资料严禁外传│15一、前三年土地成交信息内部资料严禁外传│16一、前三年土地成交信息2015年，米易县共计成交商住用地2宗，供应面积13.67万㎡，其中2016~2017年未供应土地。内部资料严禁外传│17二、前三年房地产成交数据2015年至2017年，米易县共计成交商品房3586套：2015~2016年呈现平稳态势；2017年收到政府对外大力宣传康养之都，一方面因外地越冬康养客大量购房用作投资及康养，另一方面外地客挤压了本地居民的购房需求，故而2017年上半年成交1191套，直逼前两年全年成交量，且成交均价一路上涨。年度套数面积（万m2）均价（元/m2）2015年118010.5439762016年128511.9147562017年1-6月119111.735589合计358633.38--118012851191365639764756558901000200030004000500060002015年2016年2017年1-6月合计米易县近三年商品房市场成交走势套数面积（万m2）均价（元/m2）内部资料严禁外传│18三、市场分析小结自2013年-2017年，米易县政府供应地块逐年减少，甚至于2016/2017年无新地供应，市场上以去化前三年供应地块存货为主；2015~2017年米易县新建商品房去库存表现良好，因外地越冬康养购房客的大力投资及内部需求的挤压，本地商品房出售均价呈现一路上涨的态势（从2015年的3976元/㎡上涨至2017年的5589元/㎡）；。市场趋势研判：近三年米易县市场平稳前进，随着整体市场回暖、外地越冬康养投资客及棚户区改造的利好政策的出台，2017年上半年区域内房地产市场量价齐升，整体市场在售项目仅存2个，且已取证库存10套，未取证220套推出时间待定，目前蓄客期。内部资料严禁外传│19第四部分、主力竞品分析内部资料严禁外传│20克朗新区一、目标地块周边参考竞品分布12城南片区（老城区）目标地块1.项目名称：迷昜森林【已售罄】土地信息：占地55亩，容积率2.2产品：高层77~109㎡，2T5，共计5栋，730套，清水销售情况：1、2017年1月1日开盘，推出3#、4#楼，均价4700元/㎡；2、2017年2月~4月，散卖2#，均价5400元/㎡3、2017年5月28日推出二批次1#、5#楼，均价5600~5700元/㎡上半年去化710套，外地康养客购房比例约为60%。2.项目名称：海棠蓝湾【重点对标】土地信息：占地138亩，容积率1.36产品：高层60-80㎡，2T4，2T6，2T6；联排43~138㎡，清水销售情况：1、2014年8月开盘，1期已推高层4栋，2016年8月已交付，均价3500元/㎡；2、在售为2期，高层3月-9月月均40套，10月至次年2月月均去化80~100套，高层均价5800左右、别墅均价11000左右。现总共余货10套左右。外地康养购房客户占比80%。结论：1、米易县老城区板块成熟度高，极容易受到当地人认可，且出售地块极少，房地产较热；2、迷昜森林距离目标地块较远，以刚改投资为主，品质一般，该项目2017年上半年全部推出5栋77~109㎡的高层，已经全部售罄，其中外地康养购房人群占比60%，因位于新区，周边配套成熟度较低；3、海棠蓝湾项目规划为康养型项目，项目内部智能化设施齐全，且配备有自驾游基地、采摘基地、康养中心；开发商比较注重产品包装，品质相对较高，其产品规划为60~80㎡高层，43~138㎡联排别墅，因其康养配套及产品规划，在2016年底、2017年初米易康养热潮之际，去化较快，外地康养人群购房占比80%。3.项目名称：南城1号【重点对标】土地信息：占地10亩，容积率估算5.0产品：高层58-115㎡，2T4，2T6；清水销售情况：总共300户，出去拆迁可售220户，目前由于资金问题暂时未动工，开盘时间待定，输出价格6000左右，日到访20组左右，诚意登记100多组。3城南新区内部资料严禁外传│21一、参考竞品基本数据--海棠蓝湾项目名称海棠蓝湾占地（亩）138容积率1.36计容建筑面积（万㎡）15绿地率46%车位比1:0.7开发商四川仁恒旅游发展有限公司产品形态高层1152套，60~80㎡（13F~24F，2T4、2T6、2T8）联排别墅122套43~138㎡当前售价/定价高层毛坯5500元/㎡联排毛坯11000元/㎡首期开盘时间2014.11（一期2016.8已交房）去化情况全部仅剩余10套跃层和别墅物业费高层1.8元/㎡/月别墅3元/㎡/月日均到访情况康养淡季3月~9月：3组/天康养旺季10月~次年2月：15~20组/天配套情况内部配套：智能化设施齐全（公共区域wifi覆盖）；指纹密码锁；刷卡入户外部配套：自持300亩采摘体验式农庄；39000㎡康养中心、拥有112间客房的四星标准酒店、自驾游基地内部资料严禁外传│22项目名称产品类型户型面积（㎡）赠送面积（㎡）实得面积（㎡）在售均价（元/㎡）总价（万元）已推未售套数去化率月均去化套数开盘日期海棠蓝湾高层1152套3室2厅1卫8