酒店式公寓发展详解

•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓专题铭立房产•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！研究框架潜在供应情况分析酒店式公寓专题研究结论酒店式公寓个案研究发展历程及现状酒店式公寓基本概念面临的机遇与挑战酒店式公寓市场分析•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓基本概念定义特点分类动因•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓基本概念定义•酒店式公寓的概念始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓基本概念定义•酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，一般位于大型商圈内，有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓。是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权•解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓基本概念特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；酒店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓基本概念与传统酒店的区别•酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。•酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓基本概念•酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8％—10％之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓基本概念•酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间和投资回报。面对日趋激烈的竞争，酒店式公寓市场上出现一股新的开发理念：在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能，才能增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。这种发展趋势出现的道理很简单，如果酒店式公寓完全依赖出租，当市场行情看淡的时候，房屋空置，或者租金下降，投资者必然要蒙受损失。而如果自住功能完备，配套齐全，而物业管理费用又不高，投资者完全可以用来自住，等于是用住公寓的代价，天天住酒店。•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓基本概念分类-按“产权性质”划分商住产权的“酒店式公寓”只租不售的“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”•顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。•其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的•这是目前市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！对比因素项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓★★★★★★★★★★★★★★无无酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★酒店式公寓基本概念产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓发展历程起源发展现状•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。发展酒店式公寓发展历程•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！产品市场沿革服务式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。2006年起2005年起2003年起上世纪九十年代初酒店式公寓发展历程•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！•项目分布•供应量•建筑形式•容积率•价格•户型•装修•物业管理•客户•小结酒店式公寓市场分析•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓-市场分析区域位置分析20%5%10%15%5%25%20%CBD燕莎三元桥金融街中关村亚奥其他从区域位置上来看，受北京奥运的强烈利好刺激，亚奥板块的酒店式公寓在售项目最多，其次是传统的商务金融中心区CBD和金融街。这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓-市场分析容积率分析序号名称容积率1万方国际4.32元大都2.53世奥国际中心104瑞海国际6.85燕莎CLASS2.26世界城5.57万科金阳1.388亚奥观典6.659金澳国际8.310健翔国际公寓3.2711锦上国际公寓4.512方恒国际中心4.7513瑞士公寓414新金山6.215波菲特公寓2.7416远洋光华国际5.517国海广场（未开）5.518西海2008（未开）4.56%17%6%28%43%1~22~33~44~55以上从容积率看，有71%的在售项目容积率在4以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。0246810万方国际瑞海国际万科金阳健翔国际公寓瑞士公寓远洋光华国际伯朗峰（未开）北京市场在售酒店式公寓容积率容积率•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓-市场分析建筑形式分析序号名称建筑类型1万方国际高层联体板楼2元大都高层塔楼3世奥国际中心高层塔楼4瑞海国际高层塔楼5燕莎CLASS小高层板楼6世界城高层塔楼7万科金阳高层塔楼8亚奥观典高层塔楼9金澳国际高层塔楼10健翔国际公寓小高层板楼11锦上国际公寓高层板楼12方恒国际中心高层塔楼13瑞士公寓高层塔楼14新金山高层塔楼15远洋光华国际高层塔楼16国海广场（未开）高层塔楼17西海2008（未开）高层塔楼18伯朗峰（未开）高层塔楼从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓-市场分析装修情况分析序号名称装修标准1万方国际精装修2000元/平米（含家电）2元大都精装修2000元/平米（带部分家电）3世奥国际中心精装修3000元/平米4瑞海国际精装修5燕莎CLASS厨卫墙面精装修6世界城精装修（送全套家具家电）7万科金阳精装修（送部分家具家电）8亚奥观典毛坯/精装9金澳国际精装修2500元/平米（送全套家具家电）10健翔国际公寓精装修（送全套家具品牌家电）11锦上国际公寓精装修2000元/平米（送部分家电，无家具）12方恒国际中心精装修3000/平米（送全套家电，无家具）13瑞士公寓精装修4500元/平米14新金山精装修2500元/平米（送全套家具家电）15远洋光华国际精装修16波菲特公寓精装修3500元/平米（送全套家具家电）所有的酒店式公寓项目都为精装修酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。特别是随着装修标准不断提高，越来越多的项目是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。•地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！酒店式公寓-市场分析物业管理情况分析序号名称物业管理公司物业费（元/平方米·月）1万方国际北京万方新源物业管理有限公司未定2元大都国贸物业酒店管理有限公司2.63世奥国际中心高力国际5.94瑞海国际国宾酒店管理集团无5燕莎CLASS美国宾至国际86世界城第一太平戴维斯7.97万科金阳万科物业管理公司4.28亚奥观典达文物