货币政策对房地产价格的影响研究

1摘要近年来我国大部分城市房地产价格呈现持续高速增长态势，为了有效调控房地产市场价格，央行不仅多次调高法定存款准备金率和利率，还出台了一系列如“限购令”等其他非货币性政策。房地产价格保持在一个理性的范围内，是保障民生的一个重要体现，但近几年房地产的价格已经超出了理性的范围。房地产价格的非理性发展严重影响了国民经济的发展和人民生活的质量，因此，对房地产价格的控制就显得尤为重要。本文结合我国房地产市场发展的实际，运用货币政策如利率政策、法定存款准备金政策、再贴现政策、公开市场业务等对房地产价格影响的理论知识，结合1998年-2011年的一些相关实证数据，分析了利率、法定存款准备金率等货币政策常用的指标在现实中对房地产价格的影响，得出单纯依靠利率政策或法定存款准备金政策来控制房地产价格的效果不是很显著，应该结合土地政策、财政政策等非货币政策和利率政策等货币政策来调控房地产市场价格。关键字：货币政策利率法定存款准备金率房地产价格2TitleTheInfluenceofMonetaryPolicyonTheRealEstatePriceAbstractInrecentyears,realestatepricesinmostcitiesinChinacontinuedtoshowrapidgrowthmomentum.Inordertoeffectivelycontroltherealestatemarketprices,thecentralbanknotonlyhasincreasedthenumberofstatutorydepositreserveratioandinterestrates,butalsoissuedaseriesofnon-monetarypolicyandothereconomicmeasuressuchasrestrictionorderpolicy.Requiringtherealestatepriceremainsatareasonablerangeisanimportantembodimentofprotectingthelivelihood,buttherealestatepriceinrecentyearshasexceededthelimit.Theirrationaldevelopmentofrealestatepricehasseriouslyaffectedthedevelopmentofnationaleconomyandpeople'squalityoflife.Therefore,tocontrolrealestatepriceproperlyisparticularlyimportant.Inthispaper,accordingtotheactualdevelopmentofChina'srealestatemarket,combiningwiththeuseoftheoreticalknowledgeaboutmonetarypolicyonrealestatepricesandwithdataofyearsof1998-2010,analysehowtheinterestrate,thestatutorydepositreserveratioandothercommonlyusedindicatorofmonetarypolicytoaffectonrealestateprice,givetheconclusionthatrelyingsolelyoninterestratepolicyorthestatutoryreservepolicytocontroltheeffectoftherealestatepriceisnotverysignificantandmakesomesuggestionthatcombineothernon-interestratepoliciessuchaslandpolicy,fiscalpolicywithmonetarypolicytocontroltherealestatemarketprice.Keywords:MonetaryPolicyInterestRateStatutoryDepositReserveRatioRealEstatePrice3从2001年至今，房地产的问题经常出现政府的各项工作报告中，尤其是近几年，由于房地产市场的疯狂，这个问题的解决更是重中之重。自2011年以来，国家连续两次出台了关于做好房地产市场调控工作的“国八条”“国十条”，以求有效遏制房价的过快增长。房地产的问题一直以来都是民生问题中的头等问题，自然而然，房地产的价格备受关注。近几年来，房地产价格非理性的增长已引起了重视，国家也采取了一些措施来应对，希望借此来抑制房价的过快增长。比如2011年以来，国家已是第三次调高存款准备金率，达到20.5%。2011年4月6日，央行又上调了金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，这些货币政策手段是否能有效影响房地产价格，这些问题都值得研究。一、文献综述房地产价格问题是备受关注的问题。近几年随着房地产价格的非理性发展，货币政策如何来有效调控房地产价格一直是多位学者比较关心的问题。尤其是伴随金融危机的爆发，央行多次动用货币政策来调节经济，这让我们不得不重新思考货币政策对房地产价格的影响。首先，关于货币政策主要通过哪些途径影响房地产价格的问题，目前的研究重点主要是通过利率途径和信贷途径来影响房地产价格的。郭科（2007）认为货币政策通过利率途径、信贷途径、资产组合途径等影响房地产价格，以1998-2005年为样本期，选取利率和货币供应量作为货币政策传导变量，用多元回归分析得出利率对房地产价格变化的影响力更强的结论。刘也（2009）认为货币政策调控房地产价格有两个途径：利率途径和信贷途径，在实证研究中他按照用途将房地产市场分类，用M2的月度增速和一年期贷款基准利率R作为货币政策变量，通过对1998-2008年的数据进行单位根检验和格兰杰因果检验，得出货币政策对商业营业用房、办公楼、住宅市场的调节存在很大差异的结论。其次，关于货币政策主要采取哪些指标来影响房地产价格的问题，现在的主流观点是货币政策主要采用利率和货币供给量两个中介指标来影响房地产价格的。沈露（2007）认为贷款利率是从需求和供给两方面同时作用影响房地产价格的，但最终影响取决于供求双方的弹性的。通过对中国、英国、美国、法国、香港等国家和地区利率对房地产价格走势的实证分析，得出利率变化和房价走势存4在一定的负相关关系，但是影响效果在不同的宏观经济条件下会出现不确定性，最终得出抑制房价过快增长，需要从房地产供求入手，经济手段、法律手段和必要的行政手段相结合的结论。田秋梅、燕敏（2007）在《我国货币政策对房地产价格调控作用的实证分析》一文中采用1998年1季度-2006年4季度的季度数据作为样本，运用Johansen协整检验方法分别对房地产价格与货币供给量以及房地产价格与利率的关系进行了分析。得出结论：（1）我国货币供给量在长期中影响房地产价格；在短期内也能够显著地调控房地产价格。（2）长期中，贷款利率能够影响房地产价格；短期内利率的变动对房地产价格的影响微弱。胡绘明（2009）认为为了实现传统的政策目标而实施不恰当的货币政策是导致房地产价格异常上涨甚至形成泡沫的重要原因。他通过对1998年以后实施的宽松的货币政策的考察，从货币供给增长过快、利率持续偏低、人民币升值带来外资流入三个方面分析了造成此轮价格上涨的原因，并通过实证检验的方法分析了房产价格与货币供给量、利率两个货币政策中间变量的关系。二、货币政策对房地产价格影响的机理分析在对货币政策对房地产价格影响进行理论分析时，我们主要涉及了一些机理分析，如供求理论。货币政策工具对房地产价格的影响主要分析了利率政策、法定存款准备金政策、再贴现政策和公开市场业务。（一）房地产价格的决定—供求理论我们知道，房地产价格同一般商品价格一样，受供求机制一样而上下波动。当房地产市场供给大于需求，供求机制会抑制房地产价格，使其下降；当房地产市场需求大于供给，供求机制会提高房地产价格，使之上升；当房地产市场供给和需求趋向平衡时，形成均衡价格。货币政策对房地产的供给和需求都会有影响。但由于供给对房地产价格的影响在短期内几乎为零，可以认为房地产价格在短期内是由需求决定的。（二）利率政策对房地产价格的影响利率政策是政府最常用、最重要的货币政策之一。房地产作为价格较高的耐用消费品，居民一般都会选择以抵押贷款的方式购买，所以，利率的高低直接影响着购房者的成本，引起需求变化，从而导致房地产价格的相应变化。利率政策对房地产价格的影响如图1。5图1利率对房地产价格的影响总的来说，利率的变动与房地产的价格呈现一定的负相关关系。（三）法定存款准备金政策对房地产价格的影响法定存款准备金政策是通过规定或调整商业银行等存款货币机构缴存在中央银行的存款准备金的比率控制和改变商业银行等存款货币机构的信用创造能力，间接控制社会货币供应量的政策措施。它的影响可以通过以下途径：1.信贷途径信贷途径在货币政策影响房地产价格的过程中显示了其重要的作用。它对房地产价格的影响又可以通过两个方面：银行贷款方面和资产负债方面。（1）银行贷款方面通过银行贷款的途径，变动法定存款准备金率与房地产价格的变动呈现一定的反向关系。通过变动法定存款准备金率收缩银行贷款规模，也可以有效地控制房地产价格，如图2所示。图2法定存款准备金率对房地产价格的影响—银行贷款途径（2）资产负债方面通过资产负债途径，法定存款准备金率的变动与房地产价格的变动依旧呈反向相关的关系。很明显，一个家庭的资产负债状况会影响到一个家庭的消费状况，对住房的消费变动进而影响到房地产的价格。通过资产负债途径，变动法定存款准备金率对房地产价格的影响如图3。利率上升利率利率下降购房成本上升购房成本下降房屋需求将少房屋需求增加房屋价格降低房屋价格上升上调法定存款准备金率法定存款准备金率下调法定存款准备金率准备金增加，可贷资产减少准备金减少，可贷资产增加贷款难度增加，可贷规模缩小贷款难度降低，可贷规模扩大房地产需求减少房地产需求增加房地产价格降低房地产价格升高6图3法定存款准备金率的变动对房地产价格的影响—资产负债途径2.资产价格途径如同信贷途径一样，资产价格途径在货币政策影响房地产价格的过程中所起的作用一样尤为重要。资产价格途径也可以分为两个方面：汇率方面和股票价格方面。（1）汇率途径通过汇率途径，法定存款准备金率的变动对房地产价格的变动依旧是反方向的。通过人民币的相对升贬值，传导至房地产市场，进而影响房地产价格的变动。汇率途径也是一条很重要的途径。图4法定存款准备金率的变动对房地产价格的影响—汇率途径（2）股票价格途径通过股票价格途径，变动法定存款准备金率对房地产价格的影响是反向相关的。股市是经济的晴雨表。法定存款准备金率的变动会及时地表现在股市上，是一条很重要的影响房地产价格的途径。通过股票价格途径，法定存款准备金率对房地产价格的影响如图5。上调法定存款准备金率法定存款准备金率下调法定存款准备金率货币供给量减少，利率上升货币供给量增加，利率下降本国货币相对升值本国货币相对贬值以本国货币表示的房地产价格上涨以本国货币表示的房地产价格下跌房地产需求减少，房地产价格降低房地产需求增加，房地产价格升高法定存款准备金率下调法定存款准备金率货币供给量减少，利率上升货币供给量增加，利率下降居民手持现金减少，资产负债状况较差居民手持现金增加，资产负债状况加好道德风险、逆向选择易发生，银行收紧贷款道德风险、逆向选择难发生，银行放松贷款房地产需求减少，房地产价格降低房地产需求增加，房地产价格升高下调法定存款准备金率7图5法定存款准备金率的变动对房地产价格的影响—股票价格途径（四）再贴现政策对房地产价格的影响再贴现政策是中央银行最早拥有的货币政策工具，它对房地产价格的影响从以下两个方面进行阐述：央行上