房地产政策调控及分析

小组成员:郑迪、李丽莎、刘听蝶房地产新政下的市场研究及投资建议•政策解析•政策影响•影响分析•总结及推介目录3页演示標題国家重拳出击调控房地产市场第一拳：国十一条第二拳：新国十条第三拳：新国五条第四拳：新国八条4页演示標題第一拳（2010.1.7）：国十一条促进房地产市场平稳健康发展二套房贷首付不得低于40%增加保障性住房和普通商品住房有效供给加强风险防范和市场监管加快推进保障性安居工程建设落实地方各级人民政府责任5页演示標題住宅用地必须符合“70%标准”2010.1.21申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房、中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》——国土资源部≧70%6页演示標題开发商竞买保证金最少两成一个月内付清地价50%2010.3.8明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》——国土资源部7页演示標題收紧首次购房契税优惠范围2010.3.9对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》——财政部&国家税务总局8页演示標題取得预售许可后《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》——住房和城乡建设部10日内需公开房源及售价2010.4.139页演示標題第二拳（2010.4.14）：新国四条二套房贷首付不低于50%二套房首付款不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍首套住房且套型建筑面积在90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30%。10页演示標題房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.4.17《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》——国务院价格过高、上涨过快、供应紧张商业银行可根据风险状况，停发三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。11页演示標題经适房只能自住《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》——住建部违规5年内不得再次申购2010.4.2712页演示標題土地增值税清算措施出台2010.5.26《关于土地增值税清算有关问题的通知》——国家税务总局13页演示標題二套房认定标准出台认房又认贷2010.6.4住建部&央行&银监会在拟购房所在地房屋登记信息系统中已登记有一套(及以上)成套住房；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房；贷款人通过尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房。14页演示標題土地闲置一年的将禁止竞买资格2010.9.27企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》——国土部&住建部15页演示標題第三拳（2010.9.29）：9.29新政暂停发放第三套房贷《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》——央行&银监会暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。贷款购买首套房首付款比例调整到30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。16页演示標題首套住房契税下调普通住宅减半征收契税2010.9.29对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》——三部委对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。17页演示標題房贷七折优惠利率取消2010.11.1全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套房首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。18页演示標題全面叫停第三套住房公积金贷款2010.11.3使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房套型建筑面积≦90平方米，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积90平方米，贷款首付款比例不得低于30%。住房和城乡建设部&财政部&人民银行&银监会19页演示標題第四拳（2011.1.26）：新国八条二套房房贷首付比例提至60%。“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。20页演示標題调整个人住房转让营业税2011.1.27﹤5年，全额征收营业税；≧5年的非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；≧5年（含5年）的普通住房，免征营业税。21页演示標題部分城市房产税试点2011.1.27上海本市家庭新购的第二套及以上的住房&非本市居民家庭在本市新购的住房，征收范围为本市居民家庭第二套及以上住房中人均超60平方米的面积，适应税率根据不同情况定为0.4%和0.6%两种。重庆对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。22页演示標題北京2010.2.21北京11个相关职能部门联合发布了北京版国十一条2010.4.28北京市国土资源局下发《加强闲置土地清理处置有关问题的通知》2010.5.1《北京市关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》2010.12.26北京住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》2011.2.16“京十五条”规定外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准等23页演示標題上海2010.6.29出台《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》2010.9.2出台《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》2010.10.7“沪12条”，包含限购、贷款限制等《上海执行本市及外省市家庭在本市限购住房的通知》2010.10.14暂停非改善型二套房公积金贷款2010.11.7上调二套房公积金贷款利率，首付比例不得低于50%2011.2.1出台“沪九条”，明确了停购三套房、购房不足5年全额征税、房产税试点等政策24页演示標題广州2010.1.1二手房营业税优惠结束2010.1.21保险资金不允许参与房地产开发2010.2.26“粤四条”出台2010.5.21“穗24条”出台，表示严格执行国家各项房地产税收和金融政策2010.8.23广州主要银行暂停第三套房贷2010.7.1广州市上调房地产开发项目土地增值税预征率，普通住宅由原来的１％调整为２％。2010.10.15广州限购令出台2011.2.24“最宽松”的广州版“新国八条”细则。25页演示標題信贷规模人民币新增贷款（亿元）0500010000150002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月人民币新增贷款（亿元）-2010年起，国家的信贷政策由“宽松”变成“稳健”。-虽同比下降，但依然处于高位水平。26页演示標題存款准备金率变化情况-2010年以来第九次上调存款准备金，达到20%的历史高位。-收紧货币市场流动性，进而对房市资金面造成一定的负面影响。27页演示標題存款利率变化情况：日期活期(%)整存整取零存整取整存零取存本取息3个月(%)6个月(%)一年(%)二年(%)三年(%)五年(%)一年(%)三年(%)五年(%)2011-2-90.42.62.833.94.552.62.832010-12-260.362.252.52.753.554.154.552.162.52.852010-10-200.361.912.22.53.253.854.21.912.22.5不断提高存款利率，收紧货币流动性，控制通货膨胀。加息实质上是货币政策正常化，自2008年全球金融危机之后过度宽松的政策回归的过程。28页演示標題房贷利率变化情况：日期短期中长期个人住房公积金贷款6个月内(%)6个月至1年(%)一年至三年(%)三年至五年(%)五年以上(%)五年以下(%)五年以上(%)2011-2-95.66.066.16.456.644.52010-12-265.355.815.856.226.43.754.32010-10-205.15.565.65.966.143.54.05-加大购房者的还贷压力，遏制部分投资和投机需求入市。-利率上调使得开发商的财务成本增加，并收缩市场流动性，对开发商的资金链产生不利影响。-分析显示，利率上升100基点对购房者还货额只上升起%-11%，对负担能力影响有限。•政策解析•政策影响•影响分析•总结及推介目录30页演示標題房市量价变化31页演示標題一手房2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月宗数51145278679469166553774995695247同比增长-42.10%-71.10%-31.20%14.40%-63.20%33%28.50%39.60%面积（万平方米）50.2758.9865.2469.5763.4648.0973.2546.73同比-43.90%-67.50%-35.10%9.30%-64.61%-11.05%12.30%60.50%金额（亿元）61.8486.3589.63111.2595.96117.56128.7483.81同比-33.10%-50.50%-11.30%70%-61.10%40.30%26.40%73.10%2010.7-2011.2月广州一手房成交情况32页演示標題2010.7-2011.2月广州二手房成交情况二手房2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月宗数7629880989258650同比增长-40.40%-26.80%-31.80%6.50%面积（万平方米）72.3180.5181.9280.1975.0771.7589.4455.82同比增长-41.30%-25.70%-35.30%-1.00%-22.50%-40.90%-18.10%-15.50%金额（亿元）38.1845.9544.4145.52同比-33.90%-14.40%-27.50%13.40%33页演示標題2010.7-2011.2月广州房价走势均价（元/平米）02000400060008000100001200014000160002010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月均价（元/平米）34页演示標題•政策解析•政策影响•影响分析•总结及推介目录35页演示標題限购对房地产企业的影响销售良好迎来囤地良机-2010年销售情况良好，并未受到显著影响①。-新政规定加大土地出让使发展商迎来囤地良机资金面情况-获取银行贷款困难-更加依赖自筹资金，利用多种融资渠道-限购影响销售环节，使回款减慢36页演示標題房企名称2010年合同销售额（亿元）同比增长（%）2010年销售面积（万平方米）同比增长（%）2010年销售目标（亿元）目标达成率（%）2011年目标销售额（亿元）2011年目标增长率（%）万科1,08271%89835%800135%1300120%保利66253%68831%500132%750113%中海(HKD)66842%5