酒店管理分析酒店投资项目分析(叶予舜)

酒店投资项目的不确定性分析内容提纲第一节不确定性条件下的盈亏平衡分析第二节不确定性条件下的敏感性分析第二节不确定性条件下的敏感性分析第三节不确定性条件下的风险分析第四节不确定性条件下的决策准则第四节不确定性条件下的决策准则不确定性分析概述不确定性分析概述不确定性分析的原因不确定性分析的原因一是项目投资评估中所使用的一系列参数、指标、数据是通过预测和估算确定的，有一定的局限或不确定性；二是对影响投资项目的未来政治、经济、社会和技术发展等环境因素的分析只是一种假设和预判，随着时间推移、地点的转换、条件的改变，上述环境因素会发生变化。不确定性分析的定义不确定性分析方法在分析各种外部条件发生变化或测算数据误差对方案经济效果影响程度基础上，估计项目可能承盈亏平衡分析敏感性分析风险分析响程度基础上，估计项目可能承担不确定性的风险及承受能力，确定项目在经济上的可靠性。风险分析准则分析内容提纲第一节投资项目的盈亏平衡分析第二节投资项目的敏感性分析第三节投资项目的风险分析第四节投资项目的准则分析一、盈亏平衡分析的内涵及其作用1盈亏平衡分析也称量本利分析，是指在一定生产能力条件下，1.盈亏平衡分析也称量本利分析，是指在定生产能力条件下，研究分析投资项目成本费用与收益平衡关系的一种方法。随着某些因素的变化，投资项目的盈利与亏损会有个转折点（称盈亏平衡点BEP）。盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，据此分析不确定性因素对投资方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小及项目承担风险的能力实施的风险大小及项目承担风险的能力。2.根据生产成本及销售收入与产销量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可分为线性盈亏平衡和非线性盈亏平衡分析在投平衡分析又可分为线性盈亏平衡和非线性盈亏平衡分析。在投资项目决策分析与评价中，一般仅进行线性盈亏平衡分析。3项目盈亏平衡点的表达形式有多种可以用绝对值表示如实3.项目盈亏平衡点的表达形式有多种。可以用绝对值表示，如实物产销量、单位产品售价、单位产品可变成本、年固定总成本及年销售收入等；也可以用相对值表示，如生产能力利用率。及年销售收入等；也可以用相对值表示，如生产能力利用率。二、盈亏平衡分析原理S成本与收S=P×Q收入CBEPC=f＋CV×QS：销售收入盈亏平衡点F1FS：销售收入C：经营成本P：销售价格Q：销售量f：固定成本Q产销量OQBEP固定成本CV：可变成本盈利区亏损区三、盈亏平衡点的计算方法（1）线性盈亏平衡点的计算方法（1）线性盈亏平衡点的计算方法Q=f/（PC）QBEP=f/（P－CV）RBEP=QBEP/QC=f/（P－CV）/QC×100%演示性案例[例1]：设某酒店项目设计客房接待能力折合标准间为500间，标准客房价格为340元，单位产品可变成本为120元，年固定成本为80000元。试计算：（1）产品销售税金及附加忽略不计，盈亏平衡点的客房接待能力利用率（）产品销售税金及附加占销售收入的盈亏平衡点的客房接待利用率。（2）产品销售税金及附加占销售收入的3%，盈亏平衡点的客房接待能力利用率。①根据公式可知：QBEP=f/（P－CV）=80000÷（340－120）=3636=363.6RBEP=QBEP/QC=363.6÷500=73%②问题2增加了部分成本，故有：（）（）QBEP=f/（P－CV）=80000÷（340－120－340×3%）=381.3RBEP=QBEP/QC=381.3÷500=76%[例2]：某酒店集团欲投资某景区索道项目，项目处于设想阶段，初步的盈亏分析是研究未来经营状况的决策参数。初步投资预估需8000万元，基准利率为8%，分析期假定为15年。索道单项运输能力为300人/小时，每年正常运营天数约为240天，平均每天运营6小时。索道价格往返平均为80元/人次。根据景区多年游客流量并参照类似景区索道需求分析估计平均每年收入为据景区多年游客流量并参照类似景区索道需求分析，估计平均每年收入为1600万元。假定可变收入按照年收入的25%估计，试分析该项目的盈亏平衡点或最低载客率。①项目计算期内每一年总的固定费用f：因项目投资为8000万元，基准利率为8%，分析期假定为15年，所以可以计算得到项目的年资本回收额为（即年固定费用）：所以，可以计算得到项目的年资本回收额为（即年固定费用）：f＝A＝P（A/P,I,n）＝8000×（A/P,8%,15）＝8000×0.1168＝934.40（万元）②项目的盈亏平衡点QBEP（以运送的游客表示）：BEPP×QBEP=f＋QBEP×CV=f＋P×QBEP/4即：QBEP=f/（0.75P）=934.40/（0.75×80）=15.5733（万人/年）或：QBEP=155733÷240÷6＝108（人/小时）。项目索道的最低载客率为：RBEP=QBEP/QC=108÷300=36%三、盈亏平衡点的计算方法（续）（2）非线性盈亏平衡点的计算方法（2）非线性盈亏平衡点的计算方法成本成本与收入利润最大点C=f＋CV×QBEP2Cf＋CVQS=P×QBEP12亏损区亏损区盈利区盈利区产销量QO非线性收入成本关系下的盈亏平衡点QMAXQ1Q2非线性收入、成本关系下的盈亏平衡点四、注意事项1.盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力。盈亏平衡点越低，达到此点的盈亏平衡产销量就越少，项目投产后的盈利的能性越大适应市场变化的能力越强抗投产后的盈利的可能性越大，适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。但是，盈亏平衡分析不能揭示产生项目风险的根源。2.对于酒店投资项目来讲，盈亏平衡点应按酒店正常营业年份的数据计算不能按计算期内的平均值计算当各年数值不的数据计算，不能按计算期内的平均值计算；当各年数值不同时，最好按还款期间和还完借款以后的年份分别计算。内容提纲第一节投资项目的盈亏平衡分析第二节投资项目的敏感性分析第三节投资项目的风险分析第四节投资项目的准则分析一、敏感性分析的内涵及其作用1敏感性分析就是通过分析预测投资项目的主要不确定因素（如客房或1.敏感性分析就是通过分析、预测投资项目的主要不确定因素（如客房或餐饮收人、成本、投资、客房出租率、客房价格、寿命、建设期等）的变化对项目评价指标（如内部收益率、净现值等）的影响，从中找出敏感因素，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力，并提出相应的控制对策，供决策者分析研究。2.敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。单因素敏感性分析是对单一不确定因素变化对方案经济效果的影响进行分析，即假设各个不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个因素，其他因素保持不个不确定性因素之间相互独立，每次只考察个因素，其他因素保持不变，以分析该可变因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度。3.多因素敏感性分析是假设两个或以上互相独立的不确定因素同时变化，分析这些变化的因素对评价指标的影响程度和敏感程度。为了找出关键的敏感性因素，通常只进行单因素敏感性分析。二、单因素敏感性分析的步骤1.选择确定分析指标；2选择需要分析的不确定性因素2.选择需要分析的不确定性因素；3.计算不确定因素对分析指标的影响程度；4.找出敏感性因素；5选择方案与综合结论5.选择方案与综合结论三、敏感性分析方法的应用案例[例3]某酒店集团的投资方案用于不确定性分析的现金流量及相关参数如下[例3]：某酒店集团的投资方案用于不确定性分析的现金流量及相关参数如下表所示，表中数据是对未来最可能出现的情况预测估算得到的。参数投资额R年收入AR年支出AC残值L计算期N参数投资额年收入年支出残值计算期预测值1,500万元320万元20万元20万元10年由于未来影响经济环境的某些因素的不确定性，预计投资额、年收益、年由于未来影响经济环境的某些因素的不确定性，预计投资额、年收益、年支出参数的最大变化范围为-20%~+20%，基准折现率为10%。（1）利用相对测定法进行单因素敏感性分析；（2）从五个因素中选两个最敏感因素进行多因素敏感性分析。解：（1）利用相对测定法取净现值为敏感性分析的的对象。首先计算该投资方案的净现值：NPV＝－1,500＋(320－20)×(P/A，10%，10)＋20×(P/F，10%，10)＝－1,500＋（320－20）×6.1446＋20×0.3855＝351.09（万元）由于NPV＞0，该方案是可行的。以取个因素即投资额年收入年支出作敏感性分析以下取三个因素即投资额、年收入、年支出作敏感性分析。可以得到投资额等的变化对方案的净现值变化的影响（结果详见下表）。敏感性分析表不确定性因素的变化对指标FNPV的影响结果投资额年收入年支出绝对值（万元）相对变化（%）03510910000%0351.09100.00%12+10%+20%201.0951.09-42.72%-85.45%34-10%-20%501.09651.0942.72%85.4%5+10%54771725600%5678+10%+20%-10%-20%547.7172744.3444154.4628-42.164456.00%112.01%-56.00%-112.01%820%42.1644112.01%91011+10%+20%-10%338.8008326.51163633792-3.50%-7.00%350%111210%-20%363.3792375.66843.50%7.00%三、敏感性分析方法的应用案例解（2）从三个因素中选取年收益和投资额作多因素敏感性分析解：（2）从三个因素中，选取年收益和投资额作多因素敏感性分析设X、Y分别表示投资额与年收益这两个因素变化的百分率则项目的净现值可表示为：Y收入素变化的百分率，则项目的净现值可表示为：NPV＝-1500*(1＋X)+[320*(1＋Y)－20]*(P/A,10%,10)＋20×(P/F,10%,10)＝－1500X＋1966272Y＋35109Y30%20%Y＝076X-018收入变化1500X＋1966.272Y＋351.09令NPV＞0，即-1500X+1966.272Y+351.09＞0则有：X-30%10%-20%30%20%-10%10%Y＝0.76X0.18则有：Y＞0.762865X－0.178556又令NPV=0、X=0时，Y=-17.9%；NPV=0、Y=0时，X=23.4%30%10%20%30%20%10%-10%-20%投资变化，则：Y＝0.76X－0.18此方程所代表的直线为方案净现值的临界线，直线上方为NPV＞0区域，直线下方为NPV双因素敏感性分析图示-30%＜0区域。双因素敏感性分析图示内容提纲第一节投资项目的盈亏平衡分析第二节投资项目的敏感性分析第三节投资项目的风险分析第四节投资项目的准则分析一、不确定性与风险分析的关系1、风险分析的含义1、风险分析的含义风险分析是一种利用概率值定量研究不确定性因素对投资项目经济效益指标影响的一种定量分析方法，即通过研究不确目经济效益指标影响的种定量分析方法，即通过研究不确定因素按一定概率分布变动，从而找出经济效益评价值连续概率的分布情况，以判别项目可能发生的损益或风险，在不确定性情况下为投资决策提供科学依据。根据投资项目的技术方案特点和实际需要，有条件时应对投资项目的不确定性进行概率分析。2投资项目的不确定性与风险的差别2、投资项目的不确定性与风险的差别投资项目风险是指由于不确定性的存在导致实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。风险大小既与损失发生的可能性期结果造成损失的可能性。风险大小既与损失发生的可能性（概率）成正比，也与损失的严重性成正比。一、不确定性与风险分析的关系3、不确定性分析与风险分析的关系3、不确定性分析与风险分析的关系两者在分析内容、方法和作用上不同：不确定性分析只对投资受各种不确定因素的影响进行分析，并不可能知道这些不确定因素可能出现的各种状况及其产生影响发生的可能性；发生的可能性；风险分析则要通过预知不确定因素（以下称风险因素）可能出现的各种状况发生的可能性，求