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博惠苑项目营销推广方案·壹点经纪/2011.12.5我们的目标:将博惠苑打造成宜商宜居的配套联排商业体!商业投资+购置房产=不出家门做生意!还有什么比既能住人又能挣钱更划算的投资吗?打造属于我们自己的主题生活商业街。第一部分—区域分析第二部分—市场分析第三部分—项目本体分析第四部分—项目困难度解析第五部分—客群分析第六部分—产品定位第七部分—营销推广目录第一部分—区域分析1、天津市整体区域分析2、武清区区域分析3、汊沽港区域分析1、天津市区域分析状况区位优越,扼守天津发展主轴线天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构:“一轴”是指:“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴。“两带”是指:“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。“三区”是指:北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区。天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构,武清位于主轴上,承接京津发展带.市场分析---城市宏观分析天津市区滨海区近郊区远郊区天津市区地图地处华北平原东北部,东临渤海,北与首都北京毗邻;市中心距海岸50公里,离首都北京120公里。城市总面积为11,760平方公里,其中市区面积:178平方公里。行政区划分包括15个区、3个县;分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。市区和平区,河东区,河西区,南开区,河北区和红桥区近郊区东丽区,西青区,津南区,北辰区,武清区和宝坻区远郊县宁河县,静海县,蓟县滨海区塘沽区,汉沽区和大港区•倚靠北京。面向渤海的优越地理位置•国内重要城市、国际港口城市、直辖市。•充足的经济发展空间•强劲的城市发展动力2、武清区域分析1.以京津双核为主轴,以唐保为两翼,根据需要与可能,疏解大城市功能,调整产业布局,发展中等城市,增加城市密度,构建大北京地区组合城市。2.实现大北京地区的土地整体利用,综合平衡与总体管理。明确划定保护地区或限制发展地区,进行区域生态环境建设和流域综合治理,保护缺水地带的农田和林地,发展生态绿地,改善地表覆盖状态。3.京津两大枢纽进行分工与协作,实现区域交通运输网从“单中心放射式”向“双中心网络式”的转变。京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点,武清将主动承担区域内的产业、生活等功能.脉系中国,“京津走廊”成就无限升值空间武清素有“京津走廊”的美称,区位优势得天独厚,连接京津的京津唐高速、京津高速、京沪高速、103国道,京津城际铁路正式开通运营,30分钟直达。尊踞双城核心,全面共享京津购物、休闲、娱乐、就业等各领域优势。对未来——京津一体化大势所趋,武清唱响时代先声京津城际快速列车武清设站引发置业热潮随着城际快速列车的开通,京津两地的经济、社会、文化因素会逐渐趋同,必然会形成一个经济带、经济圈。“地缘经济”为武清的发展提供了难得的机遇。武清区发展规划●现状概要:武清区现状常住人口87万人,土地面积1574平方公里,农用地比例较高。●城乡空间结构:一轴两带八组团。一轴:充实京津城市发展主轴;两带:东部小城镇组群发展带;西部小城镇组群发展带;八组团:新城核心组团和7个小城镇组群集团。●产业规模发展:武清区产业模式以现代加工制造业和高新技术产业、休闲、娱乐、商贸、度假、居住、物流等现代服务业。新城区重点发展高新技术产业、仓储物流业、现代服务业等。●房地产建设用地规划:2020年城镇建设用地控制在78.6平方公里左右。2020年新城区建设用地控制在60平方公里以内,人均建设用地指标控制在100平方米以内。3、汊沽港区域分析位于东经117度,北纬45度地处天津市武清区西南部,距离天津30公里,天津机场30公里,津港70公里,杨村23公里,北京90公里。镇域总面积58.56平方公里,下辖15个自然村,18个行政村街,现有常住人口33500人,流动人口1万人。汊沽港镇现有企业195家,从业人员13900人,2005年完成产值18.95亿元,销售收入17.79亿元,利润1.71亿元,增加值3.02亿元,三级财政收入3322万元,农民人均纯收入7450元,经济实力位居武清前列。汊沽港镇四街村位于天津市武清区汊沽港镇,全村2100余人,在汊沽港镇各村经济建设、社会事业中脱颖而出。汊沽港镇四街村的中华自行车王国”项目,是一个规模较大,品位较高,在国内外业界有巨大影响力的超级产业航母,因此选址定位非常重要。大家认为,黄兴国同志拟在武清区打造这一“王国”项目,这一选位是合理的,武清区汊沽港镇具备开发的理想条件。总结项目脉系京津主轴纽带武清区,位于汊沽港四街村,随着京津两地”一轴、两带、三区“的区域发展形势逐步形成,博惠苑的区域发展形势良好,投资潜力无限。第二部分—市场分析1、房地产政策导读2、宏观经济市场分析市场宏观分析--政策解读本轮宏观调控,力度较大、范围较广,对市场形成了一定的负面影响。一系列政策的连番迭至增强了楼市观望氛围的程度。尤其消弱了一部分投资及部分二次置业客户的购买能力。在政策调控下,市场交易量呈现有所下滑的趋势。由于房地行业在国民经济中的特殊地位,在当前经济形势下,房地产在国民经济中举足轻重。因此我们认为调控政策的真正目的并不是把房地产打压到底,主旨是为了改善当前市场的消费结构,使房价恢复理性,价格更趋于稳定。2、宏观经济市场分析武清区市场背景根据多日官方发布的武清区商品房成交状况看出,武清区在天津市远郊区中处于领先地位,从2011年1月至2011年11月平均都在100000平米以上。从区县住宅类土地成交比例来看,武清区土地成交量远远大于其他郊县,商品房价格逐步提升。以上分析指出,中国楼市现处于波动期,土地投资成本小幅提高。商品房成交调查数据显示,武清区的商品房成交量于远郊县中处于领跑地位。2011年后半年,武清区的商品房成交数量持续上涨。总结策略政策的波动性造成楼市的观望情绪,这无疑会给开发商带来资金上的压力。同时使得开发商的融资成本小幅上升,因此制定一套“快速销售回笼资金”的营销策略是十分重要的。有效营销推广资金快速回笼项目持续性开发有效的营销模式资金快速回笼第三部分—项目本体分析1、区位分析2、配套分析3、产品分析1、区位分析项目地处汊沽港津永线与高王路交口东北侧,交通资源丰富;项目毗邻武清区经济支柱产业—世界最大自行车制造产业基地。2、周边配套■交通配套→12路、13路直达;毗邻公路有汊沽港四街,津永公路、高王公路。■产品教育配套→天津医科大学武清分校、天津师范大学武清分校。■产品医疗配套→武清区人民医院、武清区中医医院。■产品相关其他配套→农业银行、中国银行、中国建设银行。3、产品分析产品概况博惠苑,建筑面积15000平方米,占地面积10000平方米。绿化率30%,容积率仅为1。地理位置优越,未来的交通环境良好,是世界最大的自行车王国所在地。准现房,免去等待的烦恼,解决蓝印户口,70年产权。产品分析◇产品说明:项目产品设计为联排住宅,户型面积前排240-250平米,其余80-90平米。总建筑面积:15000平方米总占地面积:10000平方米容积率:1绿化率:30%◇产品特点:得房率高、私密性强、现房。前排现有户型说明面积区间:240-250平米240平米(22套),地上三层,产权可分割,分隔面积为首层90平米,2-3层150平米,各有独立入户设计。250平米(6套),地上三层,产权不可分割。SWOT分析*SWOT分析*STRENGTH优势世界最大的自行车王国所在地,升值无限。准现房入住,省去期房风险。可办理蓝印户口。户型为框架联排,采光充裕,南北通透。交通便利,地处京津连接纽带。自主商业配套,业态组合。居住、投资均可。WEAKNESS劣势初期定位走了弯路,改变方向困难较大。单体户型面积过大,不利于整体销售。产品为住宅立项,涉及限购范围。是否可以办理营业执照,将决定购买诉求。首层商铺设计存在问题,不能充分满足商铺经营需求。提出的商业配套建议会带动销售,前景可观。周边无标志性新型商业街区。地处汊沽港主要枢纽地带,产业、商业密集。地理位置优越,未来交通发展好。投资即可升值。OPPORTUNITY机会周边竞争项目客源分流,对本案造成推广压力。单体价格不存在优势,地源性客户承受力有限。政府对房地产投资严格控制,限购政策不利于销售。THREAT威胁现状发展不利有利第四部分—项目困难度解析●项目不利因素分析●整改建议●项目不利因素分析项目初期定位不准后期推盘难度大项目初期的定位偏差导致楼盘滞销,错过了最佳推广期,后期推盘首先要重新进行业态整合。无法办理营业执照打造商业存在困难住宅楼盘无法办理营业执照,与首层用做商铺思路相违背。项目以住宅立项涉及限购随着中国房地产限购政策的颁布,项目住宅立项影响客户的购买可能性。户型首层设计不适于商业使用建筑设计为住宅风格,首层户型设计从外观到内置方面都不适于用做商铺。户型面积过大拆分不拆分存在抗性户型面积在240-250平米范围内,商铺、居住很难统一。价格本身偏高地源客群无法接受价格定位偏高,当地居民接受困难,限制了客源的广泛性。一期楼体外檐颜色过旧不利于项目包装楼体外檐的墙面过旧,颜色暗沉,想要打造带有商业气息的街区较为困难,需要整体改造。●整改建议1、建议将项目重新定位成生活配套商业体,以商业带动区域。以区域提升项目。打造居住、生活为一体的新街区。2、建议开发商与当地政府沟通,给予经商政策上的支持。3、建议将户型进行合理拆分,使客群得到合理区划,实现空间价值最大化。4、建议将项目临街广场及楼体外檐加以硬景、灯杆、道旗、路引等设计,烘托时尚的商业氛围。商业广场案例展示该项目以住宅立项,且毗邻街边。前期定位偏差导致项目停滞不前,如要重新进行定位包装,建议打破原有业态规划,创造出在当地有影响力的投资亮点,引导客户的心理诉求,打造生活配套体,现在的低成本投入可预见未来的高资金回报,勾起客户的投资兴趣。具体分成以下方式:1、1层90平方米2、2-3层150平方米3、1-3层240平方米整体销售4、6套250平米总结第五部分—客群分析1、1层90平方米针对客群2、2-3层150平方米针对客群3、1-3层240平方米整体销售针对客群4、6套250平米不可拆分部分针对客群1、1层90平方米针对客群分析针对客群:小资客客群来源:地源、外省市◆消费需求分析:购买此类产品人群主要集中在当地范围内想要做小本生意的人,购买90平方米的一层临街底商,可以做一些如小型便利店、快餐饮食店、数码冲印、烟酒店等具备小投资成本的商店。2、2-3层150平方米针对客群分析针对客群:小业主客群来源:外省市、区域◆消费需求分析:购买此类产品的人群主要集中在当地或者外围区域有特定需求的人,如想用来做公司办事处、储存仓库等用途。3、1-3层240平方米整体销售针对客群针对客群:生意人客群来源:渠道、区域、外省市◆消费需求分析:购买此类产品的人群主要集中在大客户及经商多年具备一定经济能力的人。想用来做美容院(一层接待、楼上美容间)、足疗等。或者购买者可自行将一层用做投资商铺,楼上用于居住。4、6套250平米针对客群分析◆消费需求分析:购买此类产品的人群主要集中在区域内及外围甚至市区想要到武清投资置地的有经济能力的客群或如银行及品牌连锁等实体企业,其关注该地段的市场支撑力及升值回报。客群购买需求调查回馈分析1层90平米2-3层150平米1-3层240平米年龄层25-35★★★★★★35-50★★★★★★★信息来源实际接触客户访谈50%30%20%(人数100人)周边民众调查以上简析显示出:想要单独购买1层90平米的人群占多数,他们的需求主要体现在想要自主经营,又可办理独立产权。第六部分—产品定位1、商业街定位2、广告语1、商业街定位生活·壹街区随着项目未来二期、三期…的逐步建设,周边刚性客户对生活配套的需求量将逐步提高,伴随着新兴商业业态的形成,将在汊沽港本地形成以生活配套型商业为主的标志性区域。2、广告语至商至尚,
本文标题:博惠苑项目营销推广方案最新
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