2016年1月-2月房地产形势 - 副本

12016年1-2月房地产形势第一部分2016年1月房地产市场总结1.政策2.市场概况：一月成交遇冷超七成城市环比下滑，推盘速递放缓库存持续下行2本月成交量环比周期性回落。1月份，主要城市成交面积环比下跌17.55%，72%城市环比下降，主要城市同比去年1月上涨27.76%。进入2016年，房企在冲刺业绩后推盘乏力，楼市进入盘整期。一线城市：成交面积环比下降23.06%，同比上涨5.96%二线城市：成交面积环比下降23.01%，同比上涨23.77%三线城市：成交面积环比下降7.13%，同比上涨63.55%。2016年1月末，主要城市库存量环比上月下降7.4%。33.商品房价格情况：百城价格指数环比、同比继续双涨，环比涨幅有所放缓，同比涨幅继续扩大2016年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11026元/平方米，环比上涨0.42%，涨幅较上月收窄0.32个百分点。从涨跌城市个数看，60个城市环比上涨，39个城市环比下跌，1个城市持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加9个，其中涨幅在1%以上的城市有17个，与上月持平；本月价格环比下跌的城市数量减少6个，其中跌幅在1%以上的城市有10个，较上月增加2个。同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨4.37%，涨幅较上月扩大0.22个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7058元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨1.02%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20736元/平方米，环比上涨0.54%，涨幅较上月收窄0.6个百分点；同比上涨9.19%，涨幅较上月收窄0.06个百分点。4.土地市场：供需及出让金低位运行，楼面均价仍攀高总体情况：供需低位运行，出让金回落，楼面均价及溢价率仍攀高供应情况：年初供地节奏明显放缓，主要城市供应量同环比双降，宅地降幅略大于整体。2016年1月，全国300个城市共推出土地2336宗，环比减少45%，同比减少20%；推出土地面积7683万平方米，环比减少56%，同比减少15%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）753宗，4环比减少46%，同比减少12%；推出土地面积2779万平方米，环比减少57%，同比减少23%。成交情况：交易市场进入传统淡季，各线城市均有明显降幅，整体同环比减少两成以上。2016年1月，全国300个城市共成交土地1629宗，环比减少55%，同比减少27%；成交面积5341万平方米，环比减少64%，同比减少26%。其中，住宅类用地475宗，环比减少61%，同比减少26%；成交面积1920万平方米，环比减少67%，同比减少30%。出让金：本月品牌房企积极布局重点城市，但受供求总量下滑影响，出让金总额回落。2016年1月，全国300个城市土地出让金总额为1750亿元，环比减少55%，同比减少17%。其中，住宅用地出让金总额为1298亿元，环比减少58%，同比减少8%。楼面均价：主要城市楼面均价仍呈涨势，同环比涨幅均在20%左右，二线城市涨幅较显著。2016年1月，全国300个城市成交楼面均价为1703元/平方米，环比上涨22%，同比上涨19%；其中住宅类用地成交楼面均价为2687元/平方米，环比上涨24%，同比上涨34%。溢价率：平均溢价率较上月小幅增加，同比增幅持平，宅地溢价水平较高。2016年1月，全国300个城市土地平均溢价率为27%，较上月上升4个百分点，较去年同期上升17个百分点；其中住宅类用地平均溢价率35%，较上月上升7个百分点，较去年同期上升24个百分点。各类城市：一线城市收金缩水，二三线城市价涨量跌一线城市：年初市场迎淡季，供需及出让金同环比下降，均价溢价回落，仅上海好于去年。推出方面，一线城市共推出土地31宗，推出土地面积157万平方米，环比减少63%，同比减少52%；成交方面，共成交土地26宗，成交土地面积185万平方米，环比减少53%，同比减少36%；土地出让金为251亿元，环比减少60%，同比减少53%；成交楼面均价为8668元/平方米，环比下降3%，同比上涨5%；平均溢价率为25%，较上月下降24个百分点，比去年同期上升6个百分点。二线城市：热点城市交易增温拉升均价，同环比涨幅各线城市，成交量与出让金仍处低位。推出方面，共推出土地831宗，推出土地面积3201万平方5米，环比减少50%，同比增加2%；成交方面，共成交土地595宗，成交土地面2170万平方米，环比减少63%，同比减少29%；土地出让金为995亿元，环比减少48%，同比增加5%；成交楼面均价为2217元/平方米，环比上涨37%，同比上涨54%；土地平均溢价率为29%，较上月上升4个百分点，比去年同期上升21个百分点。三四线城市：成交价涨量跌，供地与出让金同环比下降，平均溢价率处近一年高位。推出方面，共推出土地1474宗，推出土地面积4324万平方米，环比减少60%，同比减少22%；成交方面，共成交土地1008宗，成交土地面积2985万平方米，环比减少66%，同比减少23%；土地出让金为503亿元，环比减少62%，同比减少20%；成交楼面均价为924元/平方米，环比上涨6%，同比上涨9%；土地平均溢价率为23%，较上月上升12个百分点，比去年同期上升16个百分点。5.企业动态新增土地储备动态2016年1月各房企在北京、上海、杭州、南京、成都、佛山等热点城市积极拿地补仓。其中，万科斥资15亿元在杭州和嘉兴取得三块土地，恒大斥资64.47亿元摘得南昌两地块，南京、哈尔滨、广西柳州各一地块，华润华侨城联合体以69.32亿元获取上海苏河湾中央公园地块，融创连续在杭州、佛山、南京等地拿地，投资总额约85亿元，上海建工联合体64.8亿元竞得南京市一居住地块，楼面地价高达42561元/平米，刷新南京的单价地王纪录。2016年1月，土地储备总面积居前三的房企为万科、恒大和保利。万科土地储备面积约为15274.65万平米，恒大土地储备面积为17504.30万平米，保利土地储备面积为10591.96万平米。从2015年8月到2016年1月，半年内，拿地金额前五名分别为保利、万科、龙湖、华侨城和绿地控股。近半年拿地面积前五名的企业分别为碧桂园、大连万达、万科、恒大地产和保利地产。6品牌房企1月业绩整体上扬二三线城市回暖为业绩加分,房价上涨趋势或将延续春节过后,各大房企2016年1月的销售业绩相继出炉，包括万科、保利、恒大在内的房企销售业绩同比均出现大幅上涨。万科公布的1月销售业绩显示,该公司1月实现销售面积186.4万平方米,较上年同期196万平方米同比下降4.9%,销售金额达到255.9亿元,较上年同期的232.1亿元同比增长10.3%。据保利地产公告,1月份,该公司实现签约面积102.89万平方米,同比增长79.96%;实现签约金额139.78亿元,同比增长91.39%。1月恒大地产集团合约销售额达212.3亿元,同比大涨83%,合约销售面积约为245.2万平方米,同比上升62.3%,销售均价8660元/平方米,同比涨12.8%。根据统计数据显示,公布1月销售业绩的房企合计21家,21家房企1月销售额高达1212.92亿元,相比这21家房企2015年1月的销售额787.9亿元,涨幅高达53.9%。房企业绩普遍增长的同时,也有部分房企1月销售业绩出现了一定程度下滑。比如世茂在2016年1月的集团合约销售额约为32.2亿元,合约销售面积为26.32万平方米,同比分别下降11.7%及13.3%。远洋的公告也显示,公司连同其附属公司、合营公司及联营公司就2016年1月的协议销售额为约人民币22.17亿元,比去年同期下降6%;协议销售楼面面积为约14.30万平方米,比去年同期下降27%。此外,根据2月17日中国海外发展有限公司公布2016年首月业绩情况显示,中海系1月份合约物业销售金额约为140.66亿港元,相应的楼面面积约为93.61万平方米,同比仅分别增长约2%及1%。销售均价出现全面上扬1月不仅房企销售额同比上涨明显,销售均价也出现全面上扬。根据数据显示,公布业绩的21家房企合计2015年销售均价为1.07万元/平方米。而在2016年1月销售均价高达1.18万元/平方米,同比涨幅达到了10.2%。在21家房企中,均价上涨的企业达到了15家,除个别企业因为战略扩张到二三线城市,降低均价外,大部分企业在2016年1月均实现了量价上涨。典型房企金地1月销售同比涨三倍根据金地(集团)股份有限公司近日披露2016年1月份销售业绩报告,期内公司实现签约面积45.3万平方米,同比增长230.66%;签约金额75.8亿元,同比增长345.88%。同时,金地方面还表示,2月-3月,公司有新推或加推盘计划的项目共计16个,分别位于广州、东莞、珠海、北京、武汉、郑州、沈阳、大连等城市。1月,金地子公司金地商置以合作开发的方式拿下武汉硚口红星村项目,总体量高达62万平方米,由此实现金地正式进驻汉口区域。而在去年年底,该金地子公司则以14.23亿元代价并购广电地产,从而获取土地约500万平方米。在快速的布局中,金地的业绩实现了飞速增长。融创全月拿地耗资近百亿近日,融创中国控股有限公司发布公告称,2016年1月,集团实现新增预订销售金额人民币42.3亿元,合同销售金额为58.1亿元,合同销售面积约29.2万平方米,合同销售均价约1.99万元/平方米,至本月底另外有预订合同金额29.5亿元。第二部分2016年2月份市场分析（因全国数据需3月中上旬统计出，现对北京、济南、青岛的市场进行分析）8一、北京:土地、楼市1.北京土地市场开年火热顺义朝阳商地高价成交春节后疯狂首拍2月23日下午，北京土地市场迎来了2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。最终，绿地集团以总计52亿元拿下了分别位于北京市大兴区黄村和北臧村生物医药基地的两宗地块。相比节前驼房营地块的遇冷底价成交，此次的大兴黄村地块无疑获得更高的关注，现场吸引了包括葛洲坝、绿地、中铁建+万科等在内的9家房企或综合体现场竞拍。最终该地块以39亿元的总价，以及配建1.5万平方米的代价被绿地取得，实际楼面价高达4.7万元/平方米，这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。另一宗生物医药基地地块最终以13亿元成交，成交楼面价9042元/平方米。值得关注的是，去年底成交的生物医药基地9、10号地都有8个竞买人报价，竞争激烈，成交溢价超100%，竞得人均为绿地集团。2月26日还将有两宗地块出让，分别位于大兴区北臧村生物医药基地和门头沟区龙泉镇，加上2月23日出让的两宗地块，春节后北京迎来土地出让小高峰。大兴进入“10万+”阵营大兴黄村地块4.7万元/平方米的楼面价格，已超出区域内标杆项目华润·公元九里的售价，预计未来销售价格也将直逼10万元/平方米。大兴区近年来发展重点已外延至六环外天宫院板块，以及庞各庄、瀛海区域，原本地处五六环之间的区域核心黄村已近开发饱和，鲜见住宅用地出让，2014年该区域曾推出一宗住宅用地，由于竞争激烈住宅部分全部竞建为保障房产品，区域热度由此可见一斑。进入2015年之后大兴土地成交表现继续火热，3宗住宅用地最终楼面价高达3万元/平方米以上，其中包括远郊区域的两宗瀛海镇地块。南城由来已久的价格洼地现状，以及近年来城南计划连续的政策倾斜、首都第二机场的逐渐落地，使得南城获得更多关注，此次出让的黄村地块位于核心区域，因此也遭到了激烈争夺。2.北京楼市趋向高端化、郊区化9数据显示，截至2月16日，北京纯商品房住宅签约套数为4299套，其中300万元以内的只有2346套，占比为54.6%。这一比例持续降低，北京商品房市场高端化趋势明显。住宅套均成交额持续走高，2016年以来，北京纯商品房住宅套均成交额已经高达435.4万元。成交价300万元以内纯商品房住宅占比从2012年前后的八成左右，跌至目前五成多。1月销售单价在10万元/平方米以上的公寓豪宅产品共实现成交21套，同比增加320%，这也创造了历年同期的新高，从成交排行榜中可