8工程项目采购与合同管理

武汉理工大学出版社《工程项目管理》（上）8工程项目采购与合同管理同济大学建设管理与房地产系主任乐云8.1工程项目采购概述8.1.1工程项目采购的基本原理本书以PMIPMBOK2000版中的项目采购管理过程为主线，重点介绍项目采购管理一般性的各个主要过程。（1）采购计划编制：决定何时采购何物。（2）询价计划编制：形成产品需求文档，并确定可能的供方。（3）询价：获得报价单、投标、出价，或在适当的时候取得建议书。（4）供方选择：从可能的卖主中进行选择。（5）合同管理：管理与卖方的关系。（6）合同收尾：合同的完成和解决，包括任何未解决事项的决议。8.1.2工程项目采购的基本模式由于工程项目涉及的参与单位众多，各个单位之间会形成不同的关系，一般对工程项目的建设单位而言，工程项目采购的模式主要涉及到如下三种，即工程发包、咨询服务采购和设备材料采购。（1）工程发包是指施工任务的委托，委托方式包括平行发包、施工总承包、施工总承包管理、项目总承包、CM模式等；（2）咨询服务采购是指设计委托、项目管理委托、监理委托、招标代理委托、造价审计委托等；（3）设备材料采购是指购买钢材、商品混凝土、幕墙、电梯、机电设备、智能化系统等。8.1.2工程项目采购的基本模式平行承发包施工总承包总包管理工程总承包CM钢材商品混凝土电梯幕墙系统中央空调系统建筑业提供的产品和服务施工承包设备材料供应工程咨询造价审计项目管理工程监理招标代理8.2工程发包钢结构工程涉及的单位细部设计单位主设计单位施工总承包（管理）单位制作单位材料供应单位压型板单位防火喷涂单位吊装单位承发包模式与合同结构8.2工程发包发包模式的类型平行发包施工总承包施工总承包管理CM模式项目总承包项目总承包管理ProgramManagementPartnering……工程发包是建筑市场中的商品交换方式，工程项目发包模式反映了工程项目建设方与实施方、实施方与实施方等相互之间的关系。承发包模式的类型8.2.1平行承发包业主承包商1承包商2承包商m供货商1供货商2供货商n设计单位平行承发包模式的合同结构平行发包，又称为分别发包，是指发包方根据建设工程项目的特点、项目进展情况和控制目标的要求等因素，将建设工程项目按照一定原则分解，将设计任务分别委托给不同的设计单位，施工任务分别发包给不同的施工单位，各个设计单位和施工单位分别与发包方签订设计合同和施工合同的承发包模式。8.2.1平行承发包特点优点缺点质量控制符合质量控制上的“他人控制”原则。合同交互界面较多，应重视各合同之间界面的定义和管理，否则对质量控制不利。投资控制每一部分工程发包，都以施工图设计为基础，投标报价有依据。业主要等最后一份合同签订后才知道总投资，对投资早期控制不利。进度控制某一部分施工图完成后，即可开始这部分工程的招标，开工日期提前，可以边设计边施工，缩短建设周期。由于要进行多次招标，业主用于招标的时间较多。合同管理业主要负责所有合同的招标、合同谈判、签约，招标及合同管理工作量大；业主要负责对多个合同的跟踪管理，工作量较大。组织协调业主要负责对所有承包商的管理及组织协调，承担类似于施工总承包管理的角色，工作量大。平行承发包的特点8.2.2施工总承包业主施工总承包单位(只可少量分包)设计单位供货商分包商***注：此为业主自行发包的部分施工总承包模式的英文名称是“GeneralContractor”,简称GC,是指发包人将全部施工任务发包给一个施工单位或由多个施工单位组成的施工联合体。施工总承包单位主要依靠自己的力量完成施工任务，经发包人同意，施工总承包单位可以根据需要将施工任务的一部分分包给其他符合资质的分包人，但不允许转包，即施工总承包单位必须自己完成主体工程的施工。施工总承包模式的合同结构8.2.2施工总承包TIME设计施工招投标GC的项目开展顺序8.2.2施工总承包特点优点缺点质量控制项目质量好坏很大程度上取决于施工总承包单位的选择，取决于施工总承包单位的管理和技术水平。业主对施工总承包单位的依赖较大。投资控制一般以施工图设计为投标报价的基础，投标人的投标报价较有依据；在开工前就有较明确的合同价，有利于业主对总投资的早期控制。若在施工过程中发生设计变更，则可能发生索赔。进度控制施工图设计全部结束后，才能进行施工总承包的招标，开工日期较迟，建设周期势必较长，限制了其在建设周期紧迫的建设项目上的应用。合同管理业主只需要进行一次招标，与一家承包商签约，招标及合同管理工作量大大减小。在很多工程实践中，采用的并不是真正的施工总承包，而用所谓的“费率招标”，实质上是开口合同，对业主方的合同管理和投资控制不利。组织协调业主只负责对施工总承包单位的管理及组织协调，工作量大大减小。施工总承包特点8.2.3施工总承包管理施工总承包管理模式的英文名称是“ManagingContractor”，简称MC，意为“管理型承包”，它不同于施工总承包模式。采用该模式时，业主与某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个建设项目的施工组织与管理。一般情况下，施工总承包管理单位不参与具体工程的施工，而是将工程实体再分包。设计单位供货商分包商施工总承包管理单位业主注：为业主自行发包部分分包商1分包商2分包商n分供货商1分供货商2分供货商nMC单位与分包单位签约型设计单位业主分包商1分包商2分包商n分供货商1分供货商2分供货商n施工总承包管理单位MC单位与分包单位不签约型8.2.3施工总承包管理特点优点缺点质量控制对分包人的质量控制由施工总承包管理单位进行；对分包人来说，符合质量控制上的“他人控制”原则，对质量控制有利；各分包合同交界面定义由施工总承包管理单位负责，减轻了业主方的工作量。投资控制某部分施工图完成后，由业主单独或与施工总承包管理单位共同进行该部分工程招标，分包合同的投标报价较有依据在进行施工总承包管理单位的招标时，只确定施工总承包管理费，没有合同总造价，是业主承担的风险之一进度控制施工总承包管理的招标不依赖于施工图设计，可以提前。分包合同的招标也得到提前，从而提前开工，可缩短建设周期。合同管理对分包人工程款支付又分为总包管理单位支付和业主直接支付，前者对加大总包管理单位对分包人管理力度更有利。一般情况下，所有分包合同的招投标、合同谈判、签约工作由业主负责，业主方的招标及合同管理工作量大。组织协调由施工总承包管理单位负责对所有分包人的管理及组织协调，大大减轻了业主的工作。这是施工总承包管理模式的基本出发点。与分包人的合同一般由业主签订，一定程度上削弱了施工总承包管理单位对分包人管理的力度。施工总承包管理的特点8.2.3施工总承包管理设计招投标施工缩短的建设周期a.施工总承包模式下的项目开展顺序方案设计扩初设计施工图设计MC招投标分包招投标施工b.施工总承包管理模式下的项目开展顺序施工总承包与施工总承包管理模式下项目开展顺序的比较8.2.3施工总承包管理1、合同总价不是一次确定，某一部分施工图设计完成以后，再进行该部分施工招标，确定该部分合同价，因此整个项目的合同总额的确定较有依据；MC与GC相比的优点2、所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标获得有竞争力的投标报价，对业主方节约投资有利；3、MC单位只收取总包管理费，不赚总包与分包之间的差价。8.2.4CM模式CM是英文ConstructionManagement的缩写，CM模式是由业主委托CM单位，以一个承包商的身份，采取FastTrack（快速路径法）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，而它与业主的合同通常采用“CostPlus”方式的这样一种承发包模式。国际上CM模式的合同结构可以分为以下两种基本类型：•CM/Non-Agency(非代理型CM)•CM/Agency(代理型CM)8.2.4CM模式特点质量控制实现了在设计阶段设计与施工的结合与协调，有利于提高工程质量。对分包商的质量控制由CM单位负责，对分包商来说，符合质量控制上的“他人控制”原则，对质量控制有利。各分包合同交界面的定义由CM单位负责，减轻了业主方的工作量。投资控制施工合同总价不是一次确定，而是有一部分完整图纸确定一部分，合同价的确定较有依据。CM单位与分包商的合同价向业主公开，不赚总包与分包之间的差价。在设计阶段采用价值工程方法，向设计提合理化建议，挖掘节约潜力。CM/Non-Agency模式采用GMP模式，大大减轻了业主在投资控制方面的风险；CM/Agency模式由于没有GMP的保证，业主在项目投资控制方面的风险较大。进度控制采用“FastTrack”快速路径法，设计与施工充分搭接，有利于缩短工期。这是CM模式的基本出发点。通过在设计阶段提合理化建议，减少了在施工阶段因修改设计给工程造成的延误。CM招标的时间不依赖于设计图纸的完成，可以提前。合同管理CM/Non-Agency模式所有分包合同的招投标、合同谈判、签约工作由CM单位负责，与分包商的合同由CM单位签订，加大了其对分包商管理的力度；CM/Agency模式所有分包合同的招投标、合同谈判等工作都由CM单位负责，但由于是业主签约，势必加大业主方的合同管理工作。组织协调CM/Non-Agency模式与分包商的合同由CM单位签订，加大了其对分包商管理的力度；CM/Agency模式与分包商的合同由业主直接签订，一定程度上削弱了CM单位对分包商管理的力度。CM模式的特点8.2.4CM模式GMP----保证最大工程费用所谓GMP，是指CM单位向业主保证将来的建安工程费用的总和不超过某一规定的数额，这个最大数额在合同文件中称为保证最大工程费用(除合同文件规定的设计变更外)，超过保证最大工程费用的费用应由CM单位支付，业主不予承担。Budget0Budget1BudgetiBudgetn投标签约设计结束工程竣工其中第i个Budget作为GMPGMP的提出时间8.2.4CM模式GMP----保证最大工程费用GMP保证最大工程费用实际工程费用（如果超出）实际工程费用（如果节余）超出部分由CM单位承担节余部分归业主CM单位可提成一部分费用8.2.5项目总承包项目总承包又称为工程总承包。工程总承包是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。在项目总承包模式中，以两种方式最为常见。①设计和施工总承包（D+B，即Design-Build）②设计、采购、施工总承包（EPC，即Engineering，Procurement，Construction）业主项目总承包单位设计单位供货商分包商*注：业主保留自行发包的权利8.2.5项目总承包项目决策方案竞争初步设计技术设计施工图设计施工项目总承包1项目总承包2项目总承包3项目总承包4项目总承包单位的介入时间8.2.5项目总承包特点质量控制关键看功能描述书的质量，但由于设计方结合了施工单位的特点进行设计，施工单位又从工艺、施工方法的角度对设计提优化意见，有利于获得更好的质量投资控制由于投标者把设计和施工作为一个整体考虑，从设计阶段挖掘节约成本的潜力，能够更有效的降低造价；项目总承包一般采取总价合同形式，有利于造价的早期控制。进度控制由于在方案设计阶段就可以根据建筑施工企业的施工经验、所拥有的施工机械、熟练工人和技术人员等情况考虑结构形式和施工方案，与采用常规发包模式相比，可以使建设项目提前竣工合同管理一般情况下，所有分包合同的招投标、合同谈判、签约工作由业主负责，业主方的招标及合同管理工作量大。对分包人工程款支付又可分为总包管理单位支付和业主直接支付，前者对加大总包管理单位对分包人管理的力度更有利。组织协调在所有的实施单位中，业主只需要与一个项目总承包单位进行联系与协调，从而大大简化了协调工作，也加少了协调费用项目总承包特点几种承发包模式比较一览表序号名称投资控制进度控制质量控制合同管理组织协调1平行承发包每一部分工程发包，都以施工图设计为基础，投标报价较有依据。要等最后一份合同签订后才知道总造价，对投资早期控