南宁房地产市场

中国房地产行业发展概述南宁篇1、南宁市地理位置及行政区划分情况2、南宁市城市发展规划3、南宁房地产发展历程4、南宁房地产市场现状5、南宁市近年楼市情况6、项目和案例分析一、地里位置及行政区域划分•南宁是广西壮族自治区首府（省会），位于广西西南部，与越南社会主义共和国相邻，是红豆的故乡，也是一座历史悠久的边陲古城，具有深厚的文化积淀，这里在古代属于百越之地，唐贞观年间太宗将这里命名为“邕州”，因而南宁的简称就是“邕”。•南宁毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省区唯一沿海的省会城市。在国家实施西部大开发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投资的新热点•土地面积29569平方公里,全地区总人口543.84万人,下辖兴宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕[yōng]宁区、良庆区六区以及武鸣、横县、宾阳、上林、隆安、马山六县。•具体数据如下：•兴宁区：751平方公里，人口27.3万•万青秀区：872平方公里，人口52.5万•万江南区：1154平方公里，人口40.2万•万良庆区：1369平方公里，人口20.8万•万邕宁区：1295平方公里，人口31.6万•万西乡塘区：1118平方公里，人口71.7万南宁市的地理版图及位置图南宁在中国版图上的位置南宁的地理形状图二、南宁市的城市发展规划•城市性质与职能城市性质：南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，中国-东盟自由贸易区的区域性国际城市。城市主要职能：（1）区域性国际城市：中国－东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。（2）泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴产业化基地。（3）西南地区交通枢纽：承担西南大通道的交通枢纽职能。（4）广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。（5）北部湾（广西）经济区的核心城市：承担区域现代服务中心与科技创新基地的职能。•城市的主导发展方向：整体向东，重点向南。•总体布局形态：中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。•城镇发展战略：加强城镇间的区域协调；强化中心城市、调整空间结构；加快发展县级城市、构筑县域中心；着重发展中心城镇、完善配套设施；建设一般城镇、加大集聚规模；构建中心城市－县城－中心镇－一般镇的轴线状开放式城镇组织体系。•人口规模（1）市域总人口2010年控制在690~710万人，2020年控制在780~800万人。（2）中心城人口2010年控制在210万人，2020年控制在290万人。•城镇化水平（1）2010年，市域城镇人口340-360万人，城镇化水平48-52％；（2）2020年，市域城镇人口470～505万人，城镇化水平60-65％。•市域空间管制分区：4类功能区：都市发展区、城镇密集区、生态保护区、协调发展区。•南宁《总体规划》中提到，2020年南宁市中心城用地将在300平方公里以上，而目前只有190平方公里，将以每年10平方公里的速度扩张。尤为引人关注的是，按照《总体规划》，将重点打造五象新区，将规划面积175平方公里，北起邕江、南至那马、西自水塘江，东至八尺江包括整个邕宁老城区这广大区域，将建成物流基地、商贸基地、加工制造业基地，南宁市新的行政、信息、问题、金融商务中心，成为一座新城。•五象新区是未来南宁重点建设的片区，那里将会再造一个新南宁。三、南宁市房地产发展历程1.南宁市的最初形态90年代初期，南宁最高楼层还是星湖路的广西保险公司大厦，在当时楼层最高的就是保险公司大楼，它十三层的茶色玻璃窗是多么的时尚和耀眼，它是那个时代南宁市标志性大楼。而南宁的商业中心圈仅仅是以为百货大楼为幅射，带动和平商场，民族商场，中华电影院这一带成为南宁市唯一的中心商域。那时有兴宁路但它还不是步行街，也还没有裕丰商场，只有旧的和平商场。南宁市当时人口也只是几十万人口，虽是广西首府，但城市功能单一，经济发展还很落后。2.南宁市的初步发展1993、94年的时候，广西北海开发热潮涌现，全国各地的投机和投资者蜂涌而进这个令人追梦的城市，短暂的繁荣后，楼市泡沫越演越烈，国家开始加紧实行宏观调控政策。1994、95年那时南宁还赶不上北海的热闹，但也有少量的开发商进驻南宁。所幸后来随着楼市泡沫的破裂，南宁所受到的影响并不大，但依然留下了一部分破碎后的痕迹，南宁也因此出现了多个烂尾楼盘。著名的如现在的民族大道和朝阳路交接处的三个影响南宁形象的重要地块，润华大厦那张“润华大夏，永远的庆典”足足挂了近十年也还未动工。直到九十年代中后期，南宁的发展还是很缓慢的。在很长的一段时间里其几乎处于停滞甚至部分环节出现倒退状态。2007年琅东开发区初俱规模。南宁市政治文化中心开始东移，南宁市心的商务圈开始增加，传统的南宁百货大楼为中心的商务圈，逐步扩大到以五象广场、民族大道古城路口民族宫为次中心商圈的多元化格局。到2010年，南宁市城市结构出现了明显的变化，城市格局出现了功能和分区，规划布局初显雏形。例如：•兴宁区建成了南宁市的核心商圈和生态旅游区;•青秀区建成了南宁市中心商务区、城市休闲旅游区和东向工业走廊;•西乡塘区建成了知名的科技密集区和一流的文教优势区;•江南区建成了综合性物流中心、重要的加工业区、空港产业基地;•邕宁区建成城郊休闲旅游区、专业化生产基地和工业发展战略基地;•良庆区打造成为广西重要的工业基地、现代物流基地和出口加工基地以及南部片区文化、体育、行政中心。•随着南宁市区域结构的调整及区域经济的发展，特别是对五象新区的重视，良庆区行政、文化、体育中心开发建设，区域不均衡的现状已有较大的改观，房地产发展重心在原来围绕青秀山，拓宽房地产发展空间的基础上，向良庆区、江南区偏移。形成了南宁各区域各具特色的楼市格局，各区域房地产市场定位明确，市场均相当活跃。•特别是2004年第一届中国—东盟博览会，成为南宁收获成果的历史性机遇，同时也将成为南宁加快建设区域性国际城市的新起点，成为南宁提升国际知名度和影响力的重要舞台。3.房改推动下的房地产市场1998年，城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业才慢慢发展起来，但九十年代后期还是鲜有商品房，南宁早期的明秀小区，北湖小区，二桥头的三元小区都是安居工程和经济适用房。而住宅区多为七八十年代建的大板房主要还是单位小区。98-02年各项政策重点是对房地产市场的规范和支持，在金融政策上支持住房特别是经济适用住房投资的信贷，鼓励开展个人住房公积贷款，降低个人住房公积金贷款利率。•98-02年各项政策重点是对房地产市场的规范和支持，在金融政策上支持住房特别是经济适用住房投资的信贷，鼓励开展个人住房公积贷款，降低个人住房公积金贷款利率，1998年-2002年是住房改革后经济适用住房投资占房地产投资比重最高的阶段。•2003年央行121号文即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和国务院18号文件即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的先后出台，同时引起了房地产业和金融业界热烈的反响。121号文和18号文的出台，使得房地产业和金融业共同面临了一个规范化、制度化、市场化的重要契机。•2008年下半年，国家开始出台一系列对房地产采取宽松的房地产政策，比如五次降息的宽松货币政策。•2009年的南宁的房地产市场彻底摆脱了2008年的阴霾，火爆程度甚至超过2007年，房价迅速上涨。•从整体数据来看，2009年南宁市商品房批准预售面积599.64万平方米，超过了2008年准预售面积548.11万平方米。与此同时，2009年商品房实际登记销售面积达到855.53万平方米，南宁房地产市场明显供不应求，一房难求，也直接导致了09年底价格上的上扬。•自2009年10月以来，南宁新建商品房成交均价也出现跳跃式增长：数据显示，2009年1月至12月，南宁新建商品房销售均价为5003.93元/平方米，与2008年同比增长21.91%。商品住房成交均价为4656.02元/平方米，同比增长22.03%。特别是10月份以后，新建商品房成交均价出现了跳跃式增长。10月新建商品房成交价达到每平方米5524.97元，11月份达到5622.47元，12月份达5791.63元，10月份环比增长12.86%，增长幅度为单月最高。而1-9月的增长都是以每月增长100-180元的幅度增长，涨幅不超过7%。4.房市价格过快上涨带来的忧虑•对于南宁市2009年来反常的楼市现象，房市价格快速大幅上涨，为了预防与未然，以致再次出现泡沫现象，国家开始采取相关的政策。•2009年11月12日国土部出台,关于集约用地通知,有条件的限制了土地出让面积。•11月24日开展了第二次全国土地调查中批而未用土地核实工作,意图调整供应结构减少地王频发的行为•12月9日国务院召开常务会议,明确将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年•12月14日再度召开常务会议中国国务院要求遏制部分城市房价上涨过快之势.•2010年大部分优惠政策将继续执行,宏观经济政策将在宽松中调整,微调的基调使2010年南宁的房地产政策不会出现大跌大落.2003年国办发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），明确将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展2003年后，南宁市的房地产市场像全国房地产市场一样得到了充分发展2003年左右，江南金湾花城开始开发，那时的市场起步价仅为1800元/平方米。2003年南宁市均价不到2000元/平方米。2004年南宁市房地产市场均价为2300元/平方米左右;2005年南宁商品房的均价达到2500元/平方米左右，5.房地产价格走势•其实从下图中可以看出，2003-2004年南宁市的房地产市场一直处于缓慢及平稳的一种上升态势。•05、06年南宁市城市建设随着东盟商务中心的确立而得以加快步伐，宏观调控政策并未让南宁市楼市受到影响，南宁市房地产市场的发展一直很健康平稳。•2005年-2006年南宁市房地产价格有所控制，发展平衡，2006年均价达2900元/平方米左右。•随着城市改造及规划发展,2007年，股市上涨，全国房地产投资全面活跃，2007年南宁市房地产均价已经快速增长到4900元/平方米。•2007年面对全国房地产过快增长的速度，2007年七次加息来抑制房地产过快增长的步伐。2007年底房地产市场开始降温，全国房地产市场开始出现了下行的趋势，2008年中后期，受金融危机的影响，房地产市场一度陷入了低迷期，全国出现了大量土地流拍、退地、退房现象，南宁也比例外。•2009年底至2010年四月份，随着全国房地产上涨大潮，南宁商品房均价也已达到6500元/平方米。南宁房地产市场现状1、南宁的土地市场2011年上半年，通过招拍挂形式共出让15宗经营性用地，供应面积1222.66亩，成交总价288505万元。其中，有3宗经营性用地是通过公开拍卖成交，共计372.16亩，另外还有12宗经营性用地以挂牌的方式出让。与2010年、2009年同期相比，今年上半年土地供应面积有所增长。从市场表现来看，在楼市调控背景下，开发商拿地热情大减，大部分地块的竞买人不多，多是平淡成交，上半场有点冷场。2011年南宁土地市场经营性用地出让概况2011年南宁土地市场经营性用地出让概况用地类型状态土地宗数用地面积（亩）金额（万元）总体土地市场推出302141.321-成交261680.073532189.8284住宅用地推出251643.67-成交231288.27169085.5692商业用地推出4359.724162781.5334成交4359.724162781.5334商住用地推出1105.849流拍成交000数据对比2011年总金额最高前五名序号土地编号土地位置竞得单位总金额（万元）1GC2011-038壮锦大道