房地产基本制度与政策(修)

1第一章房地产业第一节房地产业概述一、房地产业的基本概念:房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。第二节房地产制度改革1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。1.征收土地使用费。1982年深圳特区开始按照城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费。2.开展土地使用权有偿出让和转让。1987年下半年,深圳特区。第三节房地产法制建设房地产法制建设体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范，法律有三部《城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》。行政法规有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。部门规章是由部长令颁布的，《暂行规定》，《实施办法》，《通知》规范性文件，技术法规。第二章建设用地制度与政策第一节中国现行土地制度概述1公有制，“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。2《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。3土地的全民所有制由国务院代表国家行使。5城市市区的土地全部属于国家所有。6宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都有属于国家所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。7国有土地的范围，如下：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为1农用地、2建3设用地和未利用土地。按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有下列4种：（1）通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；（2）通过国家出让方式取得；（3）通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；（4）通过土地或房地产租赁方式取得。本章介绍通过征用和出让方式取得建设用地土地使用权的有关制度、政策与相应规定。第二节征用集体土地制度与政策一、征用集体土地应遵守的原则在征用土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则；（2）保证国家建设用地的原则；（3）妥善安置被征地单位和农民的原则；（4）有偿使用土地的原则；（5）依法征地的原则。（四）有偿使用土地的原则土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存(取得土地二种方式)。（五）依法征地的原则2征地行为是政府行为.。建设单位征用土地，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，依法办理了征用手续后。二、征用集体土地的政策规定（二）征用土地批准权限的规定1征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。2征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；3基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，基他土地超过70公顷的，由国务院审批；4其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征用土地，由用地单位支付（1）土地补偿费、（2）安置补助费、（3）地上附着物和（4）青苗补偿费。（五）临时使用土地的期限，最多不得超过两年，（1）并不得改变批准的用途，（2）不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，（3）不得修建永久性建筑。三、土地补偿的范围和标准根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括（1）土地补偿费、（2）安置补助费以及（3）地上附着物和青苗的补偿费。（一）土地补偿费和标准1征用耕地的补偿费，为该耕地补征用前三年平均年产值的6至10倍。（二）安置补助费被征用前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。（三）地上附着物和青苗补偿费等被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。第四节国有土地使用权出让一、土地使用权出让的概念土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。3土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4集体土地不经征用不得出让。5土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之前关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。二土地使用权出让政策（一）出让计划的拟定由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，由市、县人民政府土地管理部门实施。（二）土地使用权出让方式商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式。（三）土地使用权的出让年限《出让条例》规定了出让最高年限如下：1居住用地70年；2工业用地50年；3教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或其他用地50年。（四）土地使用权的收回1土地使用权届满的收回。2国家根据社会公共利益的需要。3因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。60日内应支付全部地价款。4司法机关决定收回土地使用权。三.（二）土地使用权出让合同的履行1用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过开工满一年未动工的，按地价款的20%以3下征收土地闲置费；满二年未动工的，可无偿收回土地使用权。第五节国有土地使用权划拨一土地使用权划拨的含义土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。1划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用。2划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。3．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。4在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地。二划拨土地使用权的范围1国家机关用地和军事用地；2城市基础设施和公用事业用地；3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4法律、行政法规规定的其他用地。三划拨土地的管理1划拨土地可以转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。2划拨土地使用权可以出租。（1）房产所有人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。（2）用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不适办理土地出让的，可实行租赁。（3）租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。3划拨土地使用权可以抵押。应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属.7划拨土地使用权的收回。（1）土地使用权者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；（2）国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权。（3）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；（4）土地使用者自动放弃土地使用权；（5）未经原批准机关同意，连续二年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用权者适当补偿。第六节闲置土地的处理三征收土地闲置费闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。第三章城市房屋拆迁管理制度与政策第一节城市房屋拆迁管理概述一城市房屋拆迁的概念国有土地拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。二国家城市房屋拆迁主管机构是指国务院建设行政主管部门。地方城市房屋拆迁管理机构是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门。三《拆迁条例》修改的主要内容（二）修改的重点1拆迁补偿的对象定义为被拆迁房屋的所有人。2补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。3货币补偿的金额，以房地产市场评估价格确定。4合理确定租赁房屋的拆迁补偿安置。对于出租房屋“被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对补拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”4第二节城市房屋拆迁管理一《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的。二房屋拆迁管理部门发放《拆迁许可证》。三拆迁协议拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同。协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经过公证机关办理公证。四自行拆迁与委托拆迁是两种方式。第三节拆迁补偿与安置一补偿对象房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国《宪法》规定。补偿对象是被拆迁房屋所有人,而不是使用人,所有人包括公民,也包括法人.二补偿方式1货币补偿------以房地产市场评估价格确定。2房屋产权调换--------按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。(价格相当)三补偿标准基本原则是—等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。“区位”是指某一房屋的地理位置。“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。“等因素”应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。四产权调换房屋差价的结算。(非拆1平方米还1平方米)被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。即等价的原则。五拆迁安置(出租房拆迁)拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置，实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置，根据《拆迁条例》的规定，对所有人进行补偿、安置；出租人与承租人达不成协议时，为了保障承租人的权益不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。第四节特殊情况的拆迁补偿、安置一产权不明确房屋的补偿、安置产权不明确的房屋在拆除前，拆迁人还应当就拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。按公证机关规定的程序和要求办理公证。二抵押房屋的补偿、安置一是要认定抵押的有效性。未进行抵押登记的，示为无效抵押。二是应当及时通知抵押权人，三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押人认可;四是不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的,向抵押人进行追偿。三公益事业房屋及其附属物的补偿公益事业、公共福利性非生产性事业.非营利性的