南省曲靖市炮团项目规划建议初步方案

MEGAROADSHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构MEGAROAD2020年2月27日云南省曲靖市炮团项目规划建议初步方案SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page2Section1美格行观点Section2市场研判Section3商业市场定位Section4建筑规划建议Section5商业收益初步测算报告主要内容SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page3——美格行观点一：项目是典型的城市综合体，应以商业为核心，酒店为形象展示，住宅为价值提升部分，商业形态、档次及建筑规划决定着项目整体的价值。因此，我们必须回归商业，寻求项目商业在曲靖城市中的地位及承担角色……美格行观点Section1SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page4——美格行观点二：本项目凭借着庞大的规模优势，通过建筑规划布局以及丰富的业态组合，打造出具备与曲靖核心商业区强有力的竞争态势，塑造全新的城市商业核心。美格行观点Section1SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page5——美格行观点三：本项目最终将打造成多种功能集聚，业态组合丰富，满足不同层次消费需求，与城市景观规划结合形成独具特色的城市综合体项目，同时也是辐射城区及周边县市的城市商业地标，形成商业地产发展的新纪元。城市发展的新助推力，代表城市发展的新的阶段。美格行观点Section1SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page6麒麟西路麒麟东路麒麟南路麒麟商业广场市场研判一、项目的深度研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page7概况一：本项目位于中心城区的边缘地带，离核心商业区约2公里距离，且商业发展受限于目前非商业用地因素，处于城市次级商业地位。商业氛围较为浓厚商业氛围相对浅薄商业氛围一般交通路南段：吉玛特超市、服饰精品等，邻近麒麟商业广场；食品街：以小吃、农贸产品为主自然形成的街道，氛围浓厚。交通路北段与教场路：主要以汽修、五金业态为主，经营状况较好，但属于目的性消费形态，商业氛围一般；麒麟北路：临街商铺较少，人车流量均较少，但临学校、小区等具有较大的商业潜力；判断一：项目未来发展无法避免面对来自核心商业区的强有力竞争，能否打造更具吸引力的商业区域是项目成功与否的必要条件。市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page8概况二：本项目占地面积近20万㎡，在曲靖商业中必然占据绝对的规模优势。以规模优势为基础，较容易打造城市商业地标，在较长时期内保持商业领军者的功能地位。给予商业规划以更多的发挥空间，较易形成多种功能、业态集聚、辐射面较强的商业形态。规模优势给予商业机会多种功能、多种商业形态、多种业态的集聚，必然给商业规划带来更大的难题，如何在不影响各自功能发挥的基础上，增强彼此相互的联动性，使之形成统一整体，共同发挥作用？规模庞大带来的挑战判断二：项目规划的关键问题便是判断项目的商业规模，在此基础上对各类型商业形态、商家业态进行合理的布局规划。市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page9概况三：项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较为有利的影响。路段展示面长麒麟北路540m交通路500m教场路430m食品街300m判断三：展示面较长说明项目具备较高的营销价值，同时在项目规划中必须考虑适当合理的功能分区，从而规避地块较大的弊端。市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page101、项目商业如何融入核心商业并面对与其的正面竞争？项目商业面临的核心问题：2、项目商业适合的商业体量是多少，整体如何布局？市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page11二、曲靖商业特点剖析麒麟西路麒麟东路麒麟南路近5万㎡的麒麟商业广场文化路玄坛路建设路—珍珠街南宁西路前北路近6000㎡的新百货大楼近2500㎡的百货大楼近3500㎡的吉玛特超市核心商业区市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page12目前曲靖商业分布基本集中于麒麟南路一带，体量不大，同时从业态、商家的丰富度上较难使不同层次消费群得到满足，而随着麒麟商业广场、财富中心等项目的启动，曲靖商业开始处于升级换代阶段，但仍无法改变其较为滞后的整体现状。麒麟西路麒麟东路麒麟南路文化路玄坛路建设路—珍珠街南宁西路前北路现有商业体量集中商业麒麟商业广场：5万㎡新百大：6000㎡；旧百大：2500㎡吉玛特超市：3500㎡街铺近8万㎡总计近15万㎡数据来源：实地调研初步估计市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page131、从商业形态角度，曲靖商业以自然形成的商业街铺为主，而集中商业则缺乏较好的规划，整体商业价值无法得到进一步提升。市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page142、从业态功能角度，曲靖商业已开始从满足居民日常消费需求程度转向购物消费需求功能为主，餐饮、休闲娱乐、社交功能的缺乏，使曲靖整体商业仍处在较低层次阶段。成熟商业区需具备的基本功能购物功能餐饮功能娱乐功能休闲功能交际功能市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page153、从形象档次角度，曲靖商业普遍以中偏低档的街铺为主，中偏高档及高档消费场所缺乏，导致这部分消费群外流现象较为严重。集中商业价格区间调研业种麒麟商业广场新百大旧百大服饰200-400200-350100-200鞋250-600250-500100-250化妆品80-15060-15060-120餐饮40-50肯德基15-20——麒麟西路麒麟东路麒麟南路文化路玄坛路建设路—珍珠街南宁西路前北路市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page164、从租金水平角度，核心商业街租金整体水平较高，且较少空铺出现，麒麟南路成为品牌商家进驻曲靖的必争之地，表明曲靖再造商业核心区的可能性和发展空间。曲靖核心商业街租金调研麒麟南路400-800元/㎡，最高可达1000元/㎡建设路—珍珠街250-300元/㎡玄坛路200-260元/㎡麒麟西路100-200元/㎡交通路120-200元/㎡麒麟西路麒麟东路麒麟南路文化路玄坛路建设路—珍珠街南宁西路前北路市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page17五、从品牌商家角度，沃尔玛、家乐福、肯德基等国内外连锁品牌的青睐，表明商家对曲靖商业发展的认可和期待。超市餐饮服饰鞋帽化妆品电器卖场沃尔玛家乐福肯德基必胜客上岛咖啡香圣客阡和骨头王……AdidasNikeOnlyBellyBoss比音勒芬江南布衣艾格……欧泊莱欧莱雅Olay资生堂za……国美苏宁市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page18核心商圈的优劣势分析市场研判1、核心商圈商业发展已经相对固化，物业条件、租金水平、商家品牌等不能再有较大的发展余地，将给予未来商业发展有较大的空间；2、随着商业的更新换代，核心商圈商业的影响力将会逐步被削弱，未来商业重心将会出现转移，但核心商圈的商业仍是曲靖商业的重要组成部分；3、从项目商业角度而言，项目商业既要融入核心商圈，借势而为，但又要面对与核心商圈的正面竞争。Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page19项目除了面对核心商业区的竞争外，还需面对周边区域竞争项目的影响，其中最大的竞争对手则是距离项目最近的麒麟商业广场：名称麒麟商业广场位置交通路与麒麟北路交汇面积(㎡)50,000左右开业时间2009年5月商业形态购物中心品牌商家引进沃尔玛、苏宁、肯德基、必胜客为主力店经营状况良好整体评价1、在曲靖商业中起到了一定的升级换代的作用，同时位处城市较为核心区域，未来前景看好2、从内部感受看，整体规划一般，人流导向性不强；3、受限于规模，餐饮休闲娱乐功能较少，购物中心商业形态没有得到完全体现。麒麟商业广场是曲靖商业“升级换代”的代表，对项目的开发有比较积极的作用，在未来的发展中，和项目将会形成整体的“集群效应”，构成共同发展的关系。市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page20翠峰路财富中心：商业面积预估在7万㎡，以红星美凯龙与家乐福为主力店，但距离中心城区有较大距离，辐射面受限；同时，由实地调研所知，翠峰路财富中心为目前曲靖商业项目中较大楼盘，但其区位决定了其较为有限的辐射范围。市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page21机会（O）威胁（T）劣势（W）优势（S）发挥优势，抢占机会（SO）利用机会，克服劣势（WO）减小劣势，避免威胁（WT）发挥优势，转化威胁（ST）•曲靖城市商业的发展；•核心商业区优势将逐渐减小。•中短期内核心商业区的正面竞争；•竞争项目的威胁。•规模优势明显；•商业展示面长；•目前人气不足；•中心城区的边缘，离核心商业区有一定的距离；•瞄准市场空白，领跑市场；•挖掘本地客户；•提升业态、功能丰富性。•人有我有，人无我无；•全新商业形态、更为丰富的业态组合，景观资源的打造，塑造特色风格。•产品优化组合；•合理布局；•提升丰富性。•提高项目性价比。SWOT分析市场研判Section2SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page22市场定位Section3项目商业发展方向的初步判断曲靖商业正进入“更新换代”的初步阶段，商业发展进入一个全新的时期，将给予项目较大的发展机会；从项目商业与曲靖商业的关系上思考，项目商业发展不能脱离现有商业的基础，又需要相对现有商业有质的升级；项目未来的发展必须要形成曲靖商业的核心，在商业形态、建筑形态、业态组合、商家品牌等方面形成强有力、长期的竞争力，起到能够辐射曲靖全市、能够服务多层次消费群的商业项目。SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行商业顾问机构Page23组团街区式生活购物中心复合主张：一站式购物+休闲消费体验商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业布局特点：组团式街区形态市场定位市场定位Section3SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.美格行