综合开发分公司等与广州市白云华颖公司等合作建房合同纠纷案

广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司等与广州市白云华颖公司等合作建房合同纠纷案中华人民共和国最高人民法院民事判决书（1998）民终字第195号上诉人（原审被告）：广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司。法定代表人：林兴流，总经理。委托代理人：国刚，广东商务金融律师事务所律师。委托代理人：张逸波，该公司干部。上诉人（原审被告）：清远市华泰工贸总公司。法定代表人：黄东平，总经理。委托代理人：陈卓伦，广东律师事务所律师。委托代理人：彭清正，经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云华颖公司。法定代表人：莫娃宁，经理。委托代理人：郑鸿翔，鸿志律师事务所律师。原审被告：广东省第一建筑工程公司。法定代表人：马天洲，总经理。委托代理人：陈镇慧，广东商务金融律师事务所律师。委托代理人：卢智明，该公司干部。原审被告：清远市粤新商业实业发展公司。法定代表人：沈仁佳，经理。委托代理人：孟飞，该公司法律顾问。委托代理人：林浩忠，该公司办公室主任。原审第三人：人民日报社。法定代表人：邵华泽，社长。委托代理人：张云柱，该社法律处处长。委托代理人：盖丽华，广州新闻事业发展公司总经理。上诉人广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司（以下简称省一建城建分公司）、清远市华泰工贸总公司（以下简称华泰公司）为与被上诉人广州市白云华颖公司（以下简称华颖公司）、原审被告广东省第一建筑工程公司（以下简称省一建公司）、清远市粤新商业实业发展公司（以下简称粤新公司）以及原审第三人人民日报社合作建房合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（1997）粤民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。经审理查明：1992年9月，人民日报社经广州市计划委员会立项批准，决定在广州市天洞区体育东路兴建“新闻采访业务楼”。为此，人民日报社于1992年9月28日与广州市城市建设开发总公司签订《土地使用权转让合同》，约定由人民日报社支付土地综合开发费人民币4000万元后，取得天河区体育东路商旅九区7310平方米土地的使用权。尔后，人民日报社与华颖公司签订协议书，约定由华颖公司负担地价及提供建设资金进行开发，人民日报社自留物业10％，其余90％归华颖公司所有。同年11月7日，华颖公司与粤新公司签订《联营协议书》（以下简称“两方合同”），改变土地用途为兴建高级商住楼宇，物业名称暂定为“南方国际新闻大厦”。该协议书约定：华颖公司负担土地综合开发费人民币4000万元．粤新公司负担全部建设资金；物业分成华颖公司占35％，粤新公司占65％，垂直分配；华颖公司负担的土地综合开发费人民币4000万元由粤新公司先行垫付，华颖公司按实际占用时间以年利率11％计算利息，在售房时偿还给粤新公司。华颖公司同意以其拥有的物业权益中的25％物业权抵押给粤新公司，该垫付款本息清偿后，抵押自动失效。据此协议，粤新公司于1992年11月9日、1993年1月3日两次付款2400万元。随后，粤新公司又邀请华泰公司加入合作，华泰公司于1993年3月22日支付垫款1600万元，并申请加入合作，于3月23日得到华颖公司、人民日报社等股东的同意。华泰公司和粤新公司分三次垫付的地价款人民币4000万元，直接付给“南方新闻大厦工程筹建指挥部”，再由人民日报社交付给广州市城市建设开发总公司，广州市城市建设开发总公司向人民日报社出具了收款收据，人民日报社向华颖公司出具了收款收据，华颖公司向华泰公司和粤新公司出具了收款收据。1993年5月12日，华颖公司、粤新公司、华泰公司三方补签了《合作合同书》（以下简称“三方合同”），该合同的内容与“两方合同”的内容基本一致，即依照“两方合同”的约定，原属华颖公司的权利义务不变，而原属粤新公司的权利义务改为由华泰公司和粤新公司共同承受。1993年3月28日，以人民日报社和华颖公司为甲方，以省一建城建分公司、华泰公司、粤新公司为乙方，五家共同签订了《合作开发“南方国际新闻大厦／羊城国际商贸中心”合同》（以下称“五方合同”），约定由甲方提供土地（即负担地价），乙方提供全部建设资金，共同开发该项目；物业分成甲方占35％，乙方占65％，垂直分配。1993年4月1日，人民日报社和华颖公司签订协议书，约定双方根据“五方合同”分配的35％物业，人民日报社占10％，华颖公司占25％；华颖公司负担该项目全部地价，向人民日报社提供开办费人民币100万元，在物业销售后一年内补偿人民日报社1000万元及赠予进口汽车一辆。1993年5月8日，省一建城建分公司、华颖公司、粤新公司、华泰公司四家签订了《联合开发合同书》（以下称“四方合同”），约定由省一建城建分公司提供开发资质及办理所有合法的开发手续，华颖公司、粤新公司、华泰公司负责全部建设资金投资，自主经营，自负盈；省一建城建分公司按销售面积收取每平方米60元的开发管理费；华颖公司、粤新公司、华泰公司三方各自的责、权、利按该三方签订的合同条款执行。1993年5月20日，省一建城建分公司与人民日报社签订《合作开发合同书》，约定由省一建城建分公司提供开发资质及办理合法的开发手续，人民日报社负责投入全部建设资金、自主经营、自负盈亏、办理加名手续、缴交管理费。同时，双方还签订补充协议，约定土地使用权不会因省一建城建分公司加名而发生任何实质性变化，土地使用权仍属人民日报社。1993年6月1日，人民日报社领取了建设用地批准书。同年8月12日和12月31日，本案合作项目以人民日报社和省一建城建分公司的名义，先后领取了《建设用地批准书》和《建设工程规划许可证》。1994年1月24日，本案合作项目以省一建城建分公司的名义领取了《预售商品房许可证》。1994年3月18日，省一建城建分公司与华泰公司、粤新公司签订了《承包开发南方国际新闻大厦项目合同》，约定了三方内部的权利义务，即由省一建城建分公司提供开发资质及办理所有合法的开发手续，华泰公司、粤新公司负责投入全部建设资金，自主经营，自负盈亏，及向省一建城建分公司上缴固定利润人民币1000万元。同日，该合同和“五方合同”经广东省公证处作出了合同公证。另查明：华颖公司、粤新公司、华泰公司及人民日报社均不具备房地产开发企业资质。本案项目在合作开发过程中，由人民日报社、华颖公司、华泰公司、粤新公司四家的法定代表人或委托代理人组成了“南方国际新闻大厦”工程筹建指挥部董事会，筹划和决策项目开发建设。由于资金运作上产生矛盾，1994年8月10日，华泰公司、粤新公司以华颖公司为被告，向广东省清远市中级人民法院提起民事诉讼，请求法院判令华颖公司清偿本案项目中的借款4000万元及利息440万元。华颖公司提出管辖权异议后，经广东省高级人民法院终审裁定，该借款案由清远市中级人民法院移送广州市中级人民法院审理。在广州市中级人民法院审理期间，经人民日报社斡旋，以华颖公司为甲方，华泰公司和粤新公司为乙方，省一建城建分公司和人民日报社为丙方，五家于1995年9月21日签订了《协议书》（以下简称“五方协议”），此协议的签订作为华泰公司和粤新公司向法院申请撤诉的前提条件。1997年3月4日，广州市中级人民法院根据华泰公司和粤新公司的申请，裁定准许两公司撤回起诉。“五方协议”约定：同意华颖公司退出本案合作项目，华颖公司在该项目中占有25％物业权益，现以其中15％份额，抵偿华颖公司在该项目中的全部债务及义务，包括：（1）抵偿华颖公司尚欠华泰公司和粤新公司的借款人民币4000万元之本息及其他债务；（2）抵偿华颖公司在原有关合同中约定的应由华颖公司承担的土地综合开发费和其他设备费人民币2010万元；（3）抵偿华颖公司向人民日报社补偿款人民币1000万元；（4）抵偿华颖公司拥有25％物业的各种税费；（5）抵偿补办手续所发生的费用。华颖公司转让的上述15％物业权益，由华泰公司和粤新公司承受，该两公司须承担华颖公司在该项目有关合同中的责任和义务（包含上述五项抵偿款）。“五方协议”还约定，华颖公司继续拥有10％物业权益，折算为如下三项财产：（1）该项目已收回预售资金6亿元，华颖公司占10％，计人民币6000万元，该款扣除所得税后，华颖公司实际分得人民币4000万元，由乙、丙方分四期向华颖公司支付，逾期二个月以上则可以按每月3．5％的费率支付滞纳金；（2）华颖公司分得商住楼宇4080．73平方米，具体面积分布在裙楼第6层、西塔写字楼第20层、东塔写字楼第13层、第24层；（3）华颖公司分得地下车库停车位19个。“五方协议”还约定，由省一建城建分公司、人民日报社保证上述各项义务的履行。“五方协议”签订后，华泰公司于1996年4月26日与人民日报社签订了还款协议书，承担了原由华颖公司补偿人民日报社1000万元的义务，明确了还款期限。华泰公司、粤新公司还于1995年11月20日向华颖公司支付了4000万元利润款中的第一期利润款人民币300万元。因“五方协议”其余各项内容此后未获履行，华颖公司于1997年8月向广东省高级人民法院提起诉讼，要求继续履行并追究被告因逾期交楼、迟延办证的违约责任。再查明：广东省高级人民法院在一审开庭前及庭审期间，曾以书面通知或当庭告知的方式，责令各方当事人提供项目投资、预售收入、项目盈亏的证据，除华颖公司主张以借款4000万元作为投资并提供证据外，其他当事人均不按要求提供证据。经广东省高级人民法院向广州市房地产交易所查证，截至1998年3月3日，本案合作项目在广州市房地产交易所登记备案的销售面积为35512．67平方米（整个项目设计面积为80000平方米），交易金额为6．6亿元。广东省高级人民法院还委托广州市房地产估价管理所对本案合作项目进行评估，结果为：建筑物重置价为4．1632亿元；房地产市场价，除已销售面积35512．67平方米、交易金额为6．6亿元不予评估外，其余44487．33平方米（含地下车库车位）评估总价为人民币5．9177亿元。还查明：该项目地块尚欠广州市城市建设开发总公司补充合同地价本金人民币2200万元，尚欠广州市国土局外销面积出让金差价人民币960．32万元。一审法院认为：本案讼争的“南方国际新闻大厦佯城国际商贸中心”建设项目的土地使用权原属广州市城市建设开发总公司。人民日报社经广州市计划主管部门批准立项兴建新闻采访业务楼后，向广州市城市建设开发总公司受让取得了该项目的土地使用权。人民日报社取得土地使用权后，经城市规划主管部门批准改变土地用途，并由人民日报社、华颖公司、省一建城建分公司、华泰公司、粤新公司五方签订合作建房合同，兴建商住楼宇，但五方合作建房没有办理合建审批手续，也没有依法办理土地使用权变更登记手续，依照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条的规定，五方当事人签订的“五方合同”和作为此合同基础的“两方合同”、“三方合同”、“四方合同”及部分当事人之间签订的相关内部协议均应认定为无效。虽然本案土地使用权批准书及部分规划报建手续是以人民日报社和省一建城建分公司的名义领取，两方也单独签订了合作建房合同，但该两方的合作建房合同与五方当事人合作建房的真实意思表示不符，且该两方之间签订合作建房合同及在开发手续上添加省一建城建分公司的名称，其实质是省一建城建分公司出借开发企业资质、收取挂靠管理费的行为，违反了国家关于开发企业资质管理的有关规定，故人民日报社与省一建城建分公司之间的合建行为也属无效。本案合作项目的经营情况，经一审法院查明和有关部门的评估，毛利约为7．9亿元。由于本案的合作建房行为只是违反了房地产开发的有关行政管理法规，而没有违反国家利益和社会公共利益，所以不宜追缴。因此，本案合作项目的营利存在如何合理分配的问题。本案五方当事人于1995年9月21日签订的“五方协议”是华颖公司退出合作开发后，五方当事人就解决华颖公司的利益分配问题达成的相对独立的协议，是终止履行原来的合作合同后而设立的新的民事法律关系，其不受原合同效力的影响。该协议签订前，本案合作项目楼房已预售，收取资金6亿元，协议约定分配给华颖公司的利润和房产是五方当事人的真实意思表示。“