个人信贷法律问题

－1－法律事务部工银赣法律［2007］11号关于印发《个人信贷业务法律问题答疑》的通知各二级分行、省行营业部法律事务部门：省行法律事务部联合消费信贷管理部，对部分分支机构办理个人信贷业务中的有关法律疑难问题进行了收集。现集中提供以下法律解答，供你部门在解答有关问题时参考。附件：《个人信贷业务法律问题答疑》二○○七年三月十九日－2－个人信贷业务法律问题答疑一、借款主体问题（一）客户身份鉴别问题，能否与公安部门的身份证明验证系统联网以查明身份。有关身份识别问题目前仅有中国人民银行《关于办理存单挂失手续有关问题的复函》（银函[1997]520号）中明确：在办理挂失手续时，储蓄机构对身份证件只进行形式审查，不负有鉴别身份证件真伪的责任。还没有效力更高的法律文件对银行审核客户身份问题进行阐述。一般法院鲜有判决要求银行承担身份证实质审核义务的。所以，银行办理业务中一般只需对客户身份证件进行形式审查。能否与公安部门的身份证明验证系统联网，要视本行是否愿意承担有关费用而定。不过即使联网了，在没有其他法律法规明确银行承担身份证实质审查义务以前，银行一般也只需要承担形式审查义务。（二）婚姻证明文件的选择问题根据《婚姻法》规定，证明婚姻最有效的证件是《结婚证》。未婚的客户我们一般以其提供的客户住所地公安机关出具的婚姻状况证明为准，客户所在的单位并没有管理或证明单位员工婚姻状况的法定义务。（三）未成年人的借款主体资格问题；年满16周岁不满18周岁，有稳定收入来源的未成年人的借款主体资格问题。－3－目前，仅有教育部、财政部、人民银行、银监会《关于印发〈国家助学贷款风险补偿专项资金管理办法〉等有关文件的通知》（教财[2004]15号），规定申请国家助学贷款可以是未成年的学生。此时贷款银行需要审核未成年人的本人学生证、居民身份证复印件、法定监护人的有效身份证明和书面同意申请贷款的证明。借款买房虽然支付的是监护人的资金，可能以改善未成年人或未成年人和监护人共同的居住条件为目的，但借款本身就是在未成年人身上增加负债，很难作为未成年人“纯获利益”的行为。何况以借款项下的房产抵押的，更是处分了未成年人的利益。《民法通则》第十八条关于“监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定，极可能导致借款申请人为未成年人的个人住房借款合同的无效。再者，客户这样做，一般是为了规避将来可能被征收遗产税或赠与房产产生的可能的税费负担。但我们应当注意到，借款项下的房产在该借款未清偿前，监护人仅有部分产权，将仅有部分产权的房产作为完整产权赠与或让子女继承，已经侵害了债权银行的合法权益。而且，如果客户的目的真是规避税费，还可能因为“以合法形式掩盖非法目的”导致合同无效。所以，我们一般应当尽量避免出现以未成年人为借款申请人发放个人住房贷款。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定：十六周岁以上不满十八周岁的公民，能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活－4－水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人。这个规定涉及两个证明问题。第一是证明借款申请人为十六周岁以上不满十八周岁，这主要审查其身份证件；关键是第二个证明，即借款申请人证明“能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平”，而且该证明效力要持续到其满十八周岁。这样的证明何种部门出具具有法律效力，法律没有明确规定。所以，贷款银行自行“认定（未成年的借款申请人）为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人”存在法律风险。（四）夫妻中一方为购房人，另一方为借款申请人问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外（即夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿）。根据以上规定，在婚姻关系存续期间夫或妻一方为借款申请人的借款都为他们的共同债务，但必须要求另一方出具书面同意该借款事项、同意共同偿还的证明（即使此前他们之间有类似的“个人债务”的约定，也因为该证明在后导致此前约定的效力变化）。－5－因为婚姻存续期间的财产夫妻共同所有，所以购房人为一方导致房产产权人为该方，另一方为借款申请人的，只要手续到位，没有法律问题。（五）不存在血缘关系的成年人申请共同借款问题不存在血缘关系的成年人申请共同借款，他们构成共同债务人，如果他们分别都已结婚，则他们的配偶都是共同债务人（共4人）。二、担保措施落实中的问题（一）律师函、登报、公证催收的效力问题个人不良资产催收的方式，有发送律师函、在全国或省级有影响的报纸上刊发清收债权公告和公证催收等。客户拒绝在有关催收文件上签字确认的情况下，债权人采取上述催收措施的目的是导致有关借款纠纷诉讼时效的中断。从这个角度衡量，公证催收和在全国或省级有影响的报纸上刊发清收债权公告方式，因最高人民法院《对〈关于担保期间债权人向保证人主张权利的方式及程序问题的请示〉的答复》（[2002]民二他字第32号）有明确规定而具有中断诉讼时效的法律效力。发送律师函对债务人具有一定的威慑力，但因得不到客户签收确认，难以产生中断诉讼时效的效力。（二）以第三人的房地产抵押，抵押人的年龄是否受限？以第三人的房地产抵押申请借款的，抵押人的年龄只有下限，即年满18周岁具有完全民事行为能力。法律没有规定上限。－6－（三）房屋产权证办妥后抵押登记手续办妥前，借款人违约或房屋被查封，开发商起诉银行没有在规定时间办妥抵押手续，银行是否会败诉？解决这个问题首先得明确抵押登记是抵押人的义务，因为抵押登记所需要提供的有关产权证书只有抵押人掌控，抵押人没有携带有关产权证书去抵押登记部门申请，抵押权人是无法独自办理的。所以在登记过程中抵押权人仅需要提供必要的协助。如果因为银行协助义务履行不到位导致没有及时办妥抵押登记，银行是要承担责任。如果是因为抵押人的恶意拖延，导致没有及时或无法办妥抵押的，应当由抵押人承担责任。（四）集资房无土地证，抵押是否有风险？现行国家政策规定集资房按照经济适用房政策执行。集资房的土地为单位自用土地，产权属于单位（单位因受让所得）或者国家（单位因划拨取得），所以，集资房主无法获得土地证。虽然国家有关部委有文件规定可以经济适用房抵押申请借款（这种文件主要是规范作用，仅作为与相关法律规定不冲突的前提下法院审理案件的参考），但考虑该种房产转让方面的限制（必须一定年限后才能转让。甚至有的地方政府文件明确不得转让），且转让价款要补缴相当部分的收益，所以，接受集资房抵押将会面临相当大的法律风险。（五）商铺的划拨土地可否抵押？现实生活中，划拨土地使用权连同其上的商铺所有权有属于－7－单位的，也有极少数是属于自然人的，要区别对待。如是属于单位的，则商铺连同附着的划拨土地使用权一同抵押，但划拨土地的抵押要经过批准，如果有关抵押登记证书上已经加盖县级以上土地管理印章，则表示已经过有权政府土地管理部门的批准同意。根据我国土地管理法，只有在经县级以上人民政府依法批准，国家机关和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通及水利等基础设施用地或法律、行政法规规定的其他用地方可以划拨方式取得。可见，国家无偿划拨土地使用权的目的在于社会公共利益的实现，个人无偿使用划拨土地用于商业经营与立法精神相违背。2001年6月21日国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》中也明确规定，超出法定范围划拨供地，特别是经营性项目仍划拨用地的或者原划拨土地已转为经营性用地，但未按法律规定向政府缴纳土地收益的是整顿土地市场秩序工作的重点整顿清理对象。所以需要注意的是，由于实践中个人取得划拨土地使用权的情形较为复杂，为切实防范风险，对个人以其所有的建筑在划拨土地上的商铺作抵押的，应当首先要求其按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律规定补办土地出让手续，再将土地使用权和商铺一并抵押。（六）划拨土地上新建房屋抵押是否存在障碍？划拨土地上新建房屋抵押是否存在障碍问题的实质是有地上建筑物的划拨土地使用权能否连同地上建筑物一并抵押的问题。－8－根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》规定，国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。实践中按照上述法律规定操作。同时，应当注意到2004年1月15日国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9号）规定：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。（七）盖有“单位合作集资房”印章的房屋，能否抵押？“房改房”抵押应注意哪些问题？根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）第二十九条规定：集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。集资、合作建房应当纳－9－入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。因此，如何对待单位合作集资房抵押问题，参照上述问题（四）。但是国家对“房改房”的政策是不同的。根据现有规定，房改房可以转让流通，也可以抵押。在接受房改房抵押时应注意以下几点：1、标准价房改房的抵押须原产权单位同意根据国务院1991年12月31日发布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第四条和1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）第21条的规定，职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。根据上述规定，对于以标准价购买的房改房，购房人不能享有完全的产权，而是和售房单位一起共有。由于借款申请人对该房屋不享有完全产权，无权对该房屋进行单独处分，而必须征得售房单位的同意。因此，我行在进行接受房改房的抵押审查时应注意审查该房屋的产权性质，如果是以标准价购买的，则必须要求抵押人的售房单位共同签订抵押合同或出具同意抵押的书面文件。2、已购公有住房（房改房）的抵押价值确认房改房是国家实行住房分配市场化以前，由职工单位以优惠－10－价格出售给本单位职工的国有产权住房。职工购买房改房的价格不仅不包含房屋所占用范围内的土地出让金，而且房价本身也低于或刚达到所购房屋的建造成本。按照１９９１年１２月３１日国务院住房制度改革领导小组公布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第（八）条和1994《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）第21条的规定，房改房一般须住满5年后才可上市出售，而且出售的收益应由产权单位和职工按照各自的产权比例进行分配。有些地方还规定，如果房改房的上市出售价格超过一定标准的，超过的部分也应由产权单位和职工进行分配。因此，我行在确定房改房的抵押价值时，必须以抵押人可分配的价值为限。但是，随着我国住房分配制度改革的不断深入，我省有的地方已经逐渐废除了房改房上市转让的限制。我行在办理房改房抵押时，应参照当地的具体规定，来确定房改房的抵押价值。（八）担保人在05年9月取得房屋所有权证，05年12月办理了离婚登记，担保人提供了离婚证及离婚协议书（均为复印件），未提供公证