峰尚营销策划提案

峰尚营销策划提案无标题短剧请欣赏出场人物姓名：陈林性别：男身高：175CM籍贯：北京身份：北京中原房地产经纪公司策划经理出场理由：因工作需要调动至河北中原任专案策划经理场景日期：公元2006年11月30日地点：石家庄火车站时间：21：45天气：大雾弥漫次要人物：出租车司机某男第一幕“司机，请送我到珠峰国际花园。”“对不起，我不认识。”“好象就在东二环外的开发区里，找找看吧？”“对不起，现在天黑雾大，我无法找到。”“请您帮忙吧，公司给我安排的宿舍在那里，不然我要睡大街了。”“真对不起，不如你换个司机问问。”“我已经问了几个了，都不认识。怎么办？”“这个……附近有什么大的标志吗？”“对了，据说它旁边有个项目叫水榭花都，好象就在对面吧？”“花都呀！知道，上车吧。”“谢谢！！！”这一声感谢，自己都讲不清是要对司机说，还是要对花都说。总之，今夜的我不必流落街头。车开出市区后雾更加浓重，司机却十分熟悉利落地将车停在了花都售楼处前的广场上，我道谢下车，把行李拉回了珠峰公寓的宿舍。第二幕第二天清晨……昨夜的浓雾在阳光下渐渐散去，我站在玻璃窗前向南眺望。进入眼际的，不仅是洋房整齐地排列在格里芬湖岸边，更有花都深厚的积淀与底蕴。超越我要超越中原要超越天山要超越峰尚=峰尚是谁？60#61#68#65#62#59#69#66#63#64#67#住宅建面15.9万平米总户数1762户一居室308套二居室1128套三居室326套红人公馆中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城国大全城项目威尼斯水城项目峰尚心海假日Ⅲ东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园乐模乐模位置：市中心繁华商业区，紧邻一中总户数：855套住宅面积；60301.72㎡；均价：4200元/平米销售率：90％以上；分析：70%商住投资、20%教育投资、10%自住投资40~50平米户型率先售磬，70平米不规则大户型滞销，表明投资类客户对总价敏感；项目热销在于地段有强大的投资价值和商务需求。红人公馆乐模中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城国大全城项目威尼斯水城项目峰尚心海假日Ⅲ东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园位置：市区商业街，紧邻二中建筑面积：5万平米户型面积：37－82平米.均价：精装修4500元/平米。销售率：50%以上分析：正向70平米大户型销售情况最好，客户多为壮年夫妇带子女，表明居住类客户对户型和朝向要求较高，北向小户型相对销售较缓；红人公馆以上两个项目均为的“零居”、“一居”小户型产品，其热销是因为地处市区商业繁华地段，产品主要功能是投资而非居住，因此他们的热销并不能代表“零居”产品在整个石家庄市、尤其是在开发区需求旺盛。红人公馆乐模中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城国大全城项目威尼斯水城项目峰尚心海假日Ⅲ东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园东起广安大街、西至青园街、北起谈南路、南至中山路，总建筑面积:52万平方米销售时间：06年11月11日均价：精装修5000元/平米户型面积：59.18－117.86平米分析：60%回迁、25%商务、15%公寓住宅，项目定位混杂；价位高而品质不高，销售进度缓慢，表明高端客户对居住品质要求较高；项目完全靠地段支撑，而没有充分利用地段优势，定位比较失败。中宏汇景红人公馆乐模中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城国大全城项目威尼斯水城项目峰尚心海假日Ⅲ东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园名门华都项目位于广安大街与和平路的交汇处，南临和平路，北至光华路，属于市中心商务区。占地面积:27889平方米总建筑面积:380000平方米销售时间：06年12月1日均价：4490元/平米户型面积：150~300平米大户型为主分析：CBD区域的豪华官邸，超越居住价值的高档次公寓高端定位产品热销，表明高端客户对高品质住宅需求旺盛名门华都以上两个项目都是市中心商务区域的高端物业，但销售情况相差很大，除单纯价格因素外，社区品质和纯度是吸引高端客户最为关键的因素。红人公馆乐模中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城国大全城项目威尼斯水城项目峰尚心海假日Ⅲ东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园中景·盛世长安位于翟营大街与和平路交口建筑面积：约40万平米销售时间：预计07年3月户型特点：89平米二居、60平米一居销售均价：预计3400~3600元/平米分析临近位置有300亩待开发土地，预计供应量超过100万平米，属于桥东区域的楼市黑洞；工厂逐渐外迁，区域居住价值逐渐体现；项目着重打造坡地园林和入室花园，弥补区域环境的不足登记的二居客户远远多于一居，表明居住类市场仍以中大户型为主红人公馆乐模中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城威尼斯水城项目峰尚心海假日Ⅲ东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园国大全城位于东二环与东岗路交口建筑面积：约50万平米销售时间：预计07年上半年户型面积：不详销售均价：不详分析：项目属于东南板块开发区，紧邻顺弛蓝郡、美景东方、东方观邸、上东绿洲等新建小区，处在即将形成的中高档住宅区域；项目规划小高层、高层板楼，预计走中、高端产品路线；槐安路开通后，该项目对本案会有客户拦截作用以上项目为桥东区域的两个大盘，以中等和中等偏高客户定位为主，在位置、交通、小区规模、商业配套和价格方面，同本案有很大的竞争。本案在户型、价位、客户群等方面与以上两个产品，及其所代表的东南区域新推项目非常相近，因此要抢占先机、树立独特的品牌。红人公馆乐模中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城国大全城项目威尼斯水城项目峰尚心海假日东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园心海假日位于长江大道与珠峰大街交口总占地面积：408亩总建筑面积：50万（其中二期共25栋板式高层）销售时间：06年5月12日（二期）户型面积：90~130平米销售均价：3400—3500元/平米销售率：70%分析：是开发区附近位置最好，环境最成熟的项目，产品针对高级白领打造，有“圆形观景阳台”等特色；项目产品品质均好，售楼处视觉冲击较强，是本案的威胁之一。红人公馆乐模中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城国大全城项目威尼斯水城项目峰尚心海假日Ⅲ东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园珠峰国际花园开发区湘江道与珠峰大街交口建筑面积：40万平米销售时间：06年11月（7层电梯多层）户型面积：73（2居）—126平米（3居）销售均价：3400元/平米销售情况：开盘当天销售70套，销售情况良好。分析：是典型的区域龙头项目的跟随者，基本采取低价策略，产品品质不高；目前供应量不足以造成威胁，但后期规划值得关注。红人公馆乐模中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城国大全城项目威尼斯水城项目峰尚心海假日Ⅲ东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园天然城位于裕华区槐安路南侧天山大街东侧建筑面积：约35万平米（一期）销售时间：05年12月户型面积：82—126平米销售均价：2600—2800元/平米销售情况：销售情况良好分析：低档住宅小区，环境较差、产品普通；同本项目的产品定位与客户定位完全不同，属于低收入工薪阶层或附近农民的住宅小区红人公馆乐模中宏汇景国际名门华都中景盛世长安珠峰国际花园花香维也纳天然城联邦·东方明珠军安水晶公寓盛典苏州东王村项目中华南大街项目众美·凤凰城国大全城项目威尼斯水城项目峰尚心海假日Ⅲ东方观邸花园村项目中天世都芝兰名仕金世界南王村项目万隆国际中心国大全城项目芝兰名仕南王村项目星辰花园卓达星辰花园开发区长江大道158号建筑面积：13栋20～28层板式高层销售时间：04年下半年户型面积：90—190平米销售均价：3400-3600元/平米销售情况：项目销售周期较长，销售情况较差。分析：项目针对高端客户定位，总价较高，但周边环境配套较差，没有营造出高档住区的氛围和品质，是该项目滞销的原因。区域项目现阶段供应量相对有限，但后续规模仍然很大。本案应当抓住目前的空挡期，强力推出峰尚产品。目前开发区仍以中、大户型供应为主，小户型需求尚不明朗。中小户型06年市场放量与07年预计放量对比中小户型06年市场放量与07年预计放量对比图2006年,1202007年,2200501001502002502006年2007年石市06年9月—07年各区域投放楼盘数量石市06年9月—07年各区投放楼盘数量单位：个桥东区,6,30%桥西区,3,15%裕华区,4,20%新华区,2,10%长安区,5,25%桥东区桥西区裕华区新华区长安区石市06年9月—07年各区域市场投放量单位：万平米裕华区,120,24%新华区,15,3%长安区,135,29%桥东区,110,22%桥西区,110,22%桥东区桥西区裕华区新华区长安区石市06年9月—07年各区域市场投放量项目名称位置规模预计推向市场时间花园村项目建设北大街以北，新浩城附近，市中心（北国）北行约3公里约30万平米07年下半年中华南大街项目中华大街与工农路交口约5—6万平米07年上半年东王村项目世纪花园对面（东岗路）一期约20万平米07年下半年南王村项目翟营大街与塔南路交口约30万07年下半年威尼斯水城项目建华大街与槐北路交口不详07年上半年国大全城项目东二环与东岗路交口约50万平米07年上半年芝兰明仕东二环与槐安路交口以西约16万平米07年上半年中天世都建设大街与裕华路交口约32万平米07年上半年2006年1-10月份不同套型住宅面积供求结构表015304560≤60㎡60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡≥180㎡01020304050批准预（销）售（万㎡）登记销售（万㎡）2006年1-10月份不同价位住宅面积供求结构表03060901201000-1500元/㎡1500-2000元/㎡2000-2500元/㎡2500-3000元/㎡3000-4000元/㎡4000-5000元/㎡5000-7000元/㎡7000-8000元/㎡015304560批准预（销）售（万㎡）登记销售（万㎡）市场总体分析未来集中供应主要集中在桥东区域，超过总体建筑面积的70%，明年的竞争非常激烈；随着土地拍卖成本提高，加上房地产市场本身的发展，区域市场价格将有较大提升；各家开发商均看好明年的市场，同时