产业地产发展及代表企业商业模式(新)

产业地产发展研究及代表企业商业模式研究在房地产行业黄金发展十年之后，遭遇有史以来最为严厉的调控之后，整个行业“痛苦挣扎”，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，就连在三年前被认为是“啃骨头”的产业地产，随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。不过，目前，仍有许多产业地产商靠打“擦边球”的方式，用传统的住宅地产开发思路来运作产业地产，商业模式以及未来的发展方向仍需行业的探究。本专题主要从产业地产行业的发展阶段、开发模式，以及对联东集团、天安数码城、华夏幸福基业等企业的商业模式进行分析，希望对业界有所启发。导语：房地产行业盈利模式转型迫在眉睫传统房企“追啃”产业地产如果说三年前地产调控刚刚开始之时，许多人还对产业地产毫无概念，而涉水产业地产的开发商还被认为是地产圈中“啃骨头”一族的话，那么随着中国传统经济增长模式越来越难以为继，新城镇化的进一步深入，房地产行业盈利模式转型迫在眉睫，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。星河集团进军产业地产求突破150亿元操盘总部基地项目这个投资150亿的高科创新产业园，被命名为“星河World”，星河集团将其定位为“上市和拟上市企业总部基地”。按照规划，星河World高科创新园区拟发展创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业，能容纳上千家企业，提供10万人就业。开篇相关新闻•青岛创意100文化产业园发力产业地产将扩大运营规模•华夏幸福基业产业地产模式：“园区运营+地产开发”•产业地产的产权之痛：广州创意产业园为金融城让路产业地产的定义和发展阶段名词解释产业地产产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。是指围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。发展阶段产业地产代表商阶段一企业自建园区政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。行业格局：“北有华夏联东、南有天安数码城”《2013年中国房地产百强测评研究报告》排名显示，联东U谷、天安数码城和华夏幸福基业依次位居中国产业园区产业运营商前三名。阶段二工业地产以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发，推动当地二产经济的发展，也受到了各地方政府的欢迎。但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求，工业地产的弊端开始暴露。20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。上市企业华夏幸福基业、华南城、东湖高新、海泰发展阶段三产业地产现在已经没有园区会像以前一样无序开发和经营，早前，几乎所有园区都采取卖地，随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年，新开发立项的工业园区，都是以产业为主导，充分响应国家政策，积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。形成自身商业模式联东集团、意库园区、中天万城、东方今典、北大资源集团、五矿产业园产业地产开发模式开发模式产业园区开发模式主体企业引导模式产业地产商模式综合运作模式产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。该模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。该模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，该模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，很容易造成产业园区的发展停滞。产业地产代表企业商业模式研究——联东集团联东集团：产业地产做的很纯粹作为中国产业地产的先行者，联东集团自2003年涉足地产业，已成功布局环渤海、长三角、东北工业基地三大经济圈层区域中心，成为国内开发规模最大、产品系列最全、园区入驻企业最多的产业地产运营商之一。联东集团开创了产业地产的“聚合U模式”，构建了产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，形成了业态、功能和资源的聚合，实现了第二、三产业的匹配和互动，成为区域经济的新引擎。2003200820092012201320052010成立联东集团，涉足产业地产，首个项目“北京光联工业园”签约动工联东U谷·沈阳工业城开工联东U谷品牌基本成熟，联东U谷·无锡总部商务园项目开工截至上半年签约及奠基项目10个，而联动集团也已经打造34个园区项目发展联动U谷品牌，建设北京金桥产业园，世界500强落户成立投资部，金融业务至集团发展高度产业地产全国扩张布局5大经济圈，当年签约及开工项目约15个产业地产代表企业商业模式研究——联东集团联东集团产业地产开发模式拿地整体开发产业综合体（二产）总部综合体（三产）配套服务增值服务销售+租赁联东集团两大产品线：产业综合体&总部综合体产品线类型简介代表项目产业综合体产业综合体设立于一、二线城市的开发区或产业新区，重点支持区域发展第二、三产业，发展高端制造、研发中试和总部经济。产业综合体集低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于一体，并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而为入驻企业提供完善的产品、优美的环境和优化的园区服务。联东U谷•北京金桥基地项目总部综合体总部综合体设立于一、二线城市的市中心或副中心区域，重点支持区域发展第三产业，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，发展以培育和运营总部经济为核心的服务经济。总部综合体产品涵盖独栋办公、高层办公、高档公寓、商业配套等，为入驻企业提供能代表独立的企业形象的产品、成熟的总部办公氛围（集聚人才和高端资源）和完善的商务配套服务。联东U谷•天津双港项目产业地产代表企业商业模式研究——联东集团联东集团产业地产项目盘点2003年1月北京光联工业园涉足产业地产首个项目2005年4月联东U谷·北京金桥产业园项目开始联东U谷品牌建设2008年5月联东U谷·沈阳工业城开工东北经济圈首个产业综合体项目2010年10月联东U谷·无锡总部商务园项目开工在长三角经济圈重点打造的典型产业地产项目2011年3月联东U谷·天津总部大观项目开工天津首例产业园，以成为津南区的经济发展核心，更成为天津的标杆产业区2011年3月联东U谷·天津北方耀谷项目开工打造集研发、生产、管理、物流于一身的标准化产业一条龙模式2011年4月联东U谷·沈阳U8国际艺术区奠基集居住、办公、展览、交流、培训等功能于一体的综合性文化活动场所2011年5月联东U谷·南上海国际企业港奠基以新能源、生物医药、新材料、信息技术、先进制造业为主的产业2011年10月联东集团与青岛市黄岛区签订项目合作协议2011年11月联东U谷·上海嘉定国际汽车城项目正式签约布局长三角的战略目标翻开崭新一页2012年3月联东U谷·北京永乐产业园开工规划建筑面积约130万平米，园区将建成环渤海核心高端生产服务业聚集区2012年5月联东U谷·北京顺义工业园项目签约向“走出通州、布局大北京”的战略目标又迈进了坚实的一步2012年8月联东U谷·漳州国际企业港项目签约占地2000亩，总投资120亿元，突出高科技生态的产业发展理念2012年8月联东U谷·烟台高新国际企业港项目签约山东首个启动项目2012年9月联东U谷•广州国际企业港落户广州花都布局珠三角的首个项目2012年9月联东U谷•宁波江北产业综合体项目签约总占地面积1057亩，共分为四期开发2012年10月联东U谷•太仓产业综合体落子苏州太仓长三角区域的第三个项目2012年11月联东U谷•济南长清产业综合体项目签约总投资80亿，占地2800亩，以电子信息、生物医药、精密机械、能源环保为主导2012年11月联东U谷•漳州国际企业港开工规划总用地面积2000亩，规划建筑面积超过200万平方米2012年12月联东U谷•唐山产业园项目签约是联东进军河北的第一站产业地产代表企业商业模式研究——联东集团联东集团产业地产项目盘点2012年12月联东U谷•江宁国际产业园项目签约建筑面积78万平方米，分四期建设开发，将引进300余家企业，带动投资约50亿2012年12月联东U谷•合肥包河产业综合体项目签约联东U谷进军西部的第一个项目2012年12月联东U谷•无锡国际企业港项目签约在无锡的第二个项目，联东集团在无锡完成了总部综合体和产业综合的布局2012年12月联东U谷•重庆两江新区国际企业港项目签约联东集团进军西部的第一站2012年12月联东U谷•长沙国际企业港项目签约计划总投资超过40亿元，规划建筑面积近110万平方米2013年2月联东集团北京永乐名树园项目签约面积170万㎡，集总部、展示、交易、研发、设计、文化、创意、配套于一体。2013年2月联东U谷•苏州太仓产业园项目奠基集标准厂房、定制厂房、研发办公楼、综合配套设施于一体的产业综合体2013年3月联东U谷•烟台国际企业创新港项目奠基总投资60亿，其中建设投资30亿，二次拉动投资约30亿元，占地1794亩2013年4月联东U谷•济南长清产业综合体项目签约总投资80亿元，定位为济南市高端产业集聚区2013年4月联东集团北京马驹桥项目签约该项目为收购北京欣大西投资发展有限公司的项目2013年4月联东U谷•济南临港国际企业港项目签约总占地2583亩，以装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料为主导产业2013年5月联东U谷•上海北虹桥总部经济园项目签约联东集团全国战略布局取得重大进展的标志之一2013年5月联东U谷•天津滨海新区国际企业港项目签约规划建筑面积约150万平方米，项目总投资约75亿元2013年6月联东U谷•湖州产业综合体项目签约集生产制造、研发设计、企业总部