建筑法规第一章第四节建设工程物权制度

第四节建设工程物权制度1041、物权的主要种类和与土地相关的物权一、物权的种类包括所有权、用益物权和担保物权1）所有权所有人依法对自己财产（包括不动产和动产）所享有的占有、使用、收益和处分的权利。【注意】处分权是所有权内容的核心。2）用益物权权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。3）担保物权权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。【区别】所有权是自己的物，用益物权是别人的物，担保物权是自己、他人的物均可设立。【例题·单选题】下列物权中，不属于用益物权的是（）A.土地所有权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.地役权【答案】A【解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。1042、物权的设立、变更、转让、消灭和保护不动产物权变动登记主义，登记时设立。属于国家所有的自然资源，所有权可不登记动产物权变动交付主义，占有或交付时设立。【注意】机动车、船舶、航空器未登记不得对抗善意第三人。物权保护可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决；【例题·单选题】甲将闲置不用的工程设备出售给乙，双方约定3天后交付设备，次日，甲又将该设备卖给丙，并向丙交付了该设备。经查，丙不知甲与乙之间有合同关系。关于甲、乙、丙之间的合同效力的说法，正确的是（）A.甲与乙、丙之间的合同均有效B.甲与乙之间的合同无效，甲与丙之间的合同有效C.甲与乙、丙之间的合同均无效D.甲与乙之间的合同先生效后失效，甲与丙之间的合同有效【答案】A【解析】甲与乙，甲与丙之间的合同均是有效的，但由于甲丙之间交付了设备，根据《物权法》，动产物权权的设立和转让，自交付时发生效力。因此甲丙之间已转让了物权，但并不等于甲乙之间的合同失效。正确的处理是，甲丙之间已转让物权，所以设备归丙所有，但甲乙之间合同有效，根据此合同，甲向乙承担违约责任。【案例】某公司与土地管理局订立《工业开发及用地出让合同》，该公司对土地进行平整等工作后，土地管理局要求该实业有限公司退回土地使用权。此时，尚未完成土地使用权登记。县土地管理局认为由于尚未进行土地使用权登记，合同还没有生效。该公司则向法院提起诉讼，要求继续履行合同，办理建设用地使用权登记手续。【分析】（1）双方订立的《工业开发及用地出让合同》应当已经生效。（2）该实业有限公司（以下简称原告）的建设用地使用权尚未设立。建设用地使用权自登记时设立。（3）如果土地规划确实改变，县土地管理局（以下简称被告）可以要求原告按照新的规划要求使用土地。如果原告不能按照新规划要求使用土地，原告有权要求解除合同，被告应当赔偿原告的损失。如果原告可以按照新规划要求使用土地，原告有权要求继续履行合同，被告应当为其办理建设用地使用权登记手续。第五节建设工程债权制度1051、债的基本法律关系一、债的概念按照合同约定或法律规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。二、债的内容债权就是一方当事人享有请求另一方当事人为或者不为一定行为的权利，对方有履行之的义务（债权远远不止要求“偿还欠款”的含义）。【注意】债权是相对权（主体、内容、责任三方面），而物权是绝对权。1052、建设工程债的产生和常见种类一、建设工程债的产生（一）合同之债合同之债，是债发生最主要、最普遍的依据；当事人之间因产生了合同法律关系，也就产生了权利义务关系，便设立了债的关系。【例题·单选题】引起债权债务关系发生的最主要、最普遍的根据是（）。A.合同B.扶养C.不当得利D.无因管理【答案】A【解析】合同之债，是债发生最主要、最普遍的依据。（二）侵权之债侵权，是指公民或法人没有法律依据而侵害他人的财产权利或人身权利的行为。侵权行为一经发生，即在侵权行为人和被侵权人之间形成债的关系。《侵权责任法》规定：1.搁置物、悬挂物脱落坠落致害：所有人、管理人、使用人承担责任（过错推定）2.建筑物、构筑物自因倒塌，建设单位、施工单位承担连带责任（无过错责任）若有其他责任单位（勘察、设计、监理、供应商），可以追偿；若因其他责任人原因-即外因-倒塌，责任人承担责任（过错责任）3.高空抛物，可能加害人承担补偿责任（公平原则）（三）无因管理是指管理人员和服务人员没有法律上的特定义务，也没有受到他人委托，自觉为他人管理事务或提供服务。（四）不当得利没有法律上或者合同上的依据，有损于他人利益而自身取得利益的行为。二、建设工程债的常见种类主要包括施工合同债、买卖合同债和侵权之债。【2012下考题·单选题】某施工企业进行爆破施工时，不慎将临近一住宅墙体震裂，该施工企业与住宅居民因（）产生了债权债务关系。A.合同B.侵权行为C.不当得利D.无因管理【答案】B【例题·单选题】没有法定或者约定义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务而发生的债称为（）之债。A.合同B.侵权C.不当得利D.无因管理【答案】D【案例】某施工项目在施工过程中，施工单位与A材料供应商订立了材料买卖合同，但施工单位误将应支付给A材料供应商的货款支付给了B材料供应商。问：（1）B材料供应商是否应当返还材料款，应当返还给谁，为什么?（2）如果B材料供应商拒绝返还材料款，A材料供应商应当如何保护自己的权利，为什么?【分析】（1）B材料供应商应当返还材料款，其材料款应当返还给施工单位。因为，B材料供应商获得的这一材料款，没有法律上或者合同上的依据，且有损于他人利益而自身取得利益，属于债的一种，即不当得利之债，应当返还。这一债是建立在施工单位与B材料供应商之间的，故应当返还给施工单位。（2）A材料供应商应当向施工单位要求支付材料款来保护自己的权利。因为，由于施工单位误将应支付给A材料供应商的货款支付给了B材料供应商，意味着施工单位没有完成应当向A材料供应商付款的义务。但是，B材料供应商与A材料供应商之间并无债权债务关系。因此，A材料供应商无权向B材料供应商主张权利。第六节建设工程知识产权制度1061、知识产权的法律特征我国知识产权包括著作权（版权）、专利权、商标专用权、发现权、发明权以及其他科技成果权。知识产权具有如下四个法律特征：人身权和财产权的双重属性；专有性；地域性；期限性。1062、建设工程知识产权的常见类型、保护和侵权责任一、建设工程知识产权的常见类型1）专利权客体（保护对象）概念保护期授予条件发明对产品、方法或者改进提出的新技术方案20年新颖性、创造性、实用性实用新型对产品的形状、构造或者结合提出的新技术方案；10年外观设计对产品的形状、图案或色彩、形状、图案的结合做出的新设计10年新颖性、富有美感、适于工业应用【注意】保护期均自申请日起算【例题·多选题】专利权的保护对象包括（）。A.文字作品B.发明C.建筑作品D.实用新型E.外观设计【答案】BDE【解析】专利权保护对象：发明、实用新型、外观设计；著作权保护对象：文字作品、建筑作品、图形作品。2）商标权1.商标与商标专用权概念商标是指企业、事业单位和个体工商业者，为了使其生产经营的商品或者提供的服务项目有别于他人的商品或者服务项目，用具有显著特征的文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合，以及上述要素的组合来表示的标志。商标可以分为商品商标和服务商标两大类。2.商标专用权的内容以及保护对象商标专用权的内容包括使用权和禁止权两个方面。商标专用权的保护对象是经国家商标管理机关核准注册的商标，未经核准注册的商标不受商标法保护。3.注册商标的续展、转让和使用许可注册商标有效期为10年，自核准注册之日起算可无数次地提出续申请，每次续展注册的有效期为10年。应在到期前6个月内申请，还有6个月的宽展期，宽展期满仍未申请的，注销其注册商标。【注意】专利是从申请日起算，商标是从核准注册日起算。第七节建设工程担保制度1071、担保与担保合同的规定【提示1】担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。【提示2】担保的主要方式有保证、抵押、质押、留置、定金等。【例题·单选题】主债权债务合同无效，担保合同（），但法律另有规定的除外。A.仍然有效B.无效C.在担保期间内有效D.效力待定【答案】B1072、建设工程保证担保的方式和责任所谓保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。【提示1】银行出具的书面保证为保函，其他保证人出具的为保证书。【提示2】保证人应该是第三人，债务人不能作为保证人。【例题·单选题】保证合同是（）订立的合同。A.债权人与债务人B.债务人和保证人C.债权人与保证人D.债权人与债务人和保证人【答案】C【解析】本题考查的是建设工程保证担保的方式和责任。保证合同是保证权人与保证人签订的合同，而保证权人就是债权人。【2011考题·单选题】施工企业要求建设单位出具银行保函作为工程款支付担保，则保证人应为（）。A.监理单位B.银行C.建设单位D.施工企业【答案】B一、保证的基本法律规定（一）保证合同保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证合同应当包括：书面订立的合同；被保证的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；保证的方式；保证担保的范围；保证的期间和其它。（二）保证方式一般保证：首先由债务人清偿，清偿不能才由保证人承担；保证人有先诉抗辩权。连带责任保证：履行期满后，债权人可以要求债务人或保证人承担责任。【提示】如果当事人对保证方式没有约定或约定不明确，视为连带责任保证。（三）保证人的资格具有代为清偿能力的法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。以下组织不得作为保证人：1.国家机关（经国务院批准的外债项目）；2.学校、幼儿园、医院等公益性事业单位和社会团体；3.企业分支机构、职能部门不得为保证人，分支机构得法人书面授权外。二、建设工程施工中常见的保证种类种类主体间关系保证内容施工投标保证金投标人向招标人提供避免投标人在投标有效期内随意撤回投标书，或在中标后不签订合同，不提交履约保函施工合同履约保证金中标人向招标人提供保证施工合同顺利履行工程款支付担保招标人（业主）向中标人（施工单位）提供保证按照合同约定支付工程款预付款担保承包人向发包人提供保证承包人按合同规定进行施工1073、抵押权、质权、留置权、定金的规定一、抵押权（一）概念抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。（二）抵押物债务人或第三人提供。抵押物是不动产或者特殊的动产（机器、交通工具等）【注意】不转移占有抵押物。以下财产不得抵押：1.土地所有权；2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施；4.所有权、使用权不明或者有争议的财产5.依法被查封、扣押、监管的财产6.其它【提示】用以下财产抵押的，应当办理抵押登记、抵押权自登记时设立：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物。【2012上考题·单选题】下列财产中，不能作为抵押财产的是（）。A.正在建造的船舶B.在建工程项目C.城市土地使用权D.被法院扣押的车辆【答案】D【解析】以下财产不得抵押：1.土地所有权；2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗设施和其他社会公益设施；4.所有权、使用权不明或者有争议的财产；5.依法被查封、扣押、监管的财产；6.其它。【2012下考题·单选题】以正在建造的建筑物抵押的，抵押权自（）时设立。A.抵押合同成立B.抵押登记C.建筑工程竣工D.抵押合同生效【答案】B【解析】用以下财产抵押的，应当办理抵押登记、抵押权自登记时设立：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取