国内大型工业园区管理模式

未经许可，不得外传专题讲座一：国内大型工业园区管理模式2007年1月—第2页—目录A.国内高科技园区管理模式B.园区开发运营模式C.国内知名园区介绍—第3页—高科技园区的基本功能高科技园区的基本功能-科技园区是一个高度优化的场所，同时具有一个“产学研”一体化的运行机制，比其他区域具有更强的吸纳能力，能够在短期内吸纳和集聚大量的人才、研发机构、生产企业，并有机地结合起来形成巨大的经济能量，当企业群集聚到临界数量，则会形成产业聚群，形成高科技产业带（区）…-从微观的角度，科技园区内的孵化器或创业中心通过创造优良的条件训练、支持和发展一批成功的小企业家、盈利的企业和风险投资家，是科技园区内培育高技术企业的起点。-科技园区的辐射功能与效应分为三个层次，一是技术的辐射效应。二是经济的辐射效应，三是管理的辐射作用-科技园区的高科技技术及产业对地区发展的左右主要表现在：一是带来大量的新增税收；二是带动服务业、中介行业等相关行业的发展；三是对传统产业具有改造作用；四是带动了城市化进程的加快，改变地区的形象。集聚功能与效应孵化功能与效应辐射功能与效应带动功能与效应-从宏观的角度，科技园区是高技术企业的孵化器和摇篮-孵化器使高技术企业从无到有，高科技园区使高科技企业从小到大—第4页—国内高科技园区成功经验的借鉴园区成功经验上海张江高科技园吸引并留住一批微电子、生物医药的龙头企业并形成集聚效应经营和管理模式创新，开发公司运作园区建设并上市天津经济开发区经营和管理模式创新苏州（新加坡）工业园与新加坡接轨，不断完善法制法规环境管理体制改革，建立精干高效的政府工作体制深圳高科技园区加快风险投资建设和引进步伐中关村健翔园原创技术孵化，转化和为国际科技交流与高科技商务活动提供服务中关村丰台园抓住成为国家高科技园区的机遇，依托中央企业，建造花园式开发区开发经营模式创新，引进民营资本，打造北京南部总部基地中关村德胜园着力建设科研开发和孵化企业，打造中心城区特色高科技园中关村电子城环境改善、国企改制、产业改造—第5页—高科技园区各类管理模式优缺点对比类型优点缺点行政主导型纵向协调型有利于城市政府的宏观调控，园区不会脱离城市的整体规划轨道而片面发展管委会权限很少，不利于大胆创新和试验管委会在许多职能部门的多重管理下，造成相互推诿和相互扯皮的现象，管理工作效率低下。集中管理制管委会有较大的经济管理权和部分社会事务管理权，以及拥有对新运行体制和机制的试验权，能够不断探索和创新。摆脱了各市级管理部门的牵制和约束，能够及时果断地处理园区内重大问题，提高工作效率，有利于开发区的整体规划和协调发展管委会下属部门受管委会统一领导，摆脱了双重管理，能够保持相互沟通和协调一致，避免相互扯皮的现象。容易脱离城市整体的发展规划，并造成与老城区的资源和人才的竞争。公司制有利于政企分开，使开发区政府从大量的行政事务中解脱出来，提高工作效率，增加对市场信息的敏锐性。有利于总公司经济实力的增强，进行园区建设，并提高整体建设的速度和整体经济效益。开发公司作为经济组织，缺乏必要的政府行政权力，如征地、规划、项目审批等，行政协调能力不强，权威性不及政府部门，影响了管理效力的发挥，只能在较小型的开发区中适用。容易造成政府部门与开发公司各行其是，形成管理的死角开发公司是一个企业，必然会采取各种手段达到盈利的目的，追求经济效益的最大化。混合型政企合一型建立初期对开发区的建设具有一定的推动作用，有利于管委会和总公司各司其职，既发挥政府的行政职能，同时又发挥总公司的经济杠杆功能。政企分开型管委会与总公司并存不仅体现了“小政府、大企业”的原则，还有利于充分发挥政府的行政职能，同时利用实力雄厚的企业资金和先进的技术管理经验来弥补开发区自身的不足，充分发挥企业的职能，使二者相互促进、相互配合。在初创阶段，难以集中有限的人力、物力和财力进行建设，有可能与政府的职能部门产生矛盾或相互推诿的现象。管委会与专业公司并存管委会与合资公司并存—第6页—“集中管理型”管理模式是我国大多数高新区所采用的管理模式。由市政府在开发区设立专门的派出机构－管委会全面管理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、劳动人事、工商行政等部门，可享受城市的各级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，真正体现了“小政府、大社会”的特点。苏州高新技术产业开发区即采用此种模式。如下图：“纵向协调型”管理模式行政主导型管理模式——纵向协调型和集中管理型所在城市人民政府土地管理科委计划经贸规划设计环境保护海关商检财政税务所在区县政府管委会及下设部门区内各类企事业单位管委会办公室规划局招商局科技发展局财政局建设管理局劳动人事局经济贸易局区内各类企事业单位所在城市人民政府工商行政管理局公安局……税务局强调由所在城市的政府全面领导开发区的建设与管理。所在城市的人民政府设置管理委员会，成员由原政府行业或主管部门的主要负责人组成，园区内各类企业的行业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只复杂在各部门之间进行协调，不直接参与开发区的日常建设管理和经营管理。所在区县政府负责园区内的公安、消防、卫生、网点等的管理。哈尔滨高新技术产业开发区属于“纵向协调型”的典型。管理结构如下所示：—第7页—公司制管理模式又称企业型管理模式。这种管理模式主要是以企业作为开发区的开发者与管理者。目前在县、乡（镇）级的开发区和高新区中使用的较多。县、乡政府并不设立派出机构，而是通过建立开发公司作为经济法人，组织区内的经济活动，并承担部分政府职能，如协调职能等。总公司直接向所在地区政府负责，实行承包经营，担负土地开发、项目招标、建设管理、企业管理、行业管理和规划管理等职能，而园区的其他管理事务，如劳动人事、财政税收、工商行政、公共安全等，主要还是依靠政府的相关职能部门。开发公司基础设施建设项目招商行业和企业管理土地开发环保事务县、乡（镇）人民政府规划管理—第8页—政企分开型管理模式政企合一模式混合型管理模式——政企合一型与政企分开型管委会规划管理财政税务招商引资土地管理工商管理……开发公司区内各类企事业单位管理模式特点开发区管委会与总公司并存既设有管委会、又设开发公司，管委会负责宏观决策，监督、协调和项目审批，开发公司负责项目引进，经营各种基础设施。广州、天津、常州等管委会与专业公司并存设立管委会和各种专业公司，由专业公司负责各项基础设施的建设福州马尾、江苏昆山管委会与联合公司并存管委会与联合公司并存，管委会作为政府派出机构行使管理职权，而负责开发区建设及项目引进的开发公司是由管委会与其他企业共同出资建立的股份公司。宁波、苏州等管委会作为地方政府的派出机构，行使政府管理职权，不运用行政权力干预企业的经营活动，只起监督协调作用，而开发公司作为独立的经济法人，实现企业内部的自我管理，从而实现政府的行政权与企业的经营权相分离。政企分开模式，目前为我国大多数开发区所采用。根据具体情况不同，又可分为三种类别。是在管委会下设一个开发公司，管委会负责决策、职能管理以及服务性工作，而开发公司则负责开发区内的基础设施建设，这种开发公司尽管是经济实体，但管理行为很大程度上仍然是行政性的。管委会和开发公司在人员设置上相互混合，负责人通常是互相兼任，即是通常所说的“两块牌子，一套班子”。在这种管理模式下，政府的管理具有双重性质，不仅行使审批、规划、协调等行政之前，同时还负责资金筹措、开发建设等具体经营事务，而开发公司和专业公司基本上没有自我决策权。我国南通开发区采用的是此种模式。—第9页—目录A.国内高科技园区管理模式B.园区开发运营模式C.国内知名园区介绍—第10页—以园区为载体的工业房地产开发，经历了三种主流阶段，形成了多元化投资开发和多种管理模式格局政府投资兴建园区为主流政府主导、企业参与兴建园区为主流政府配合、企业主导兴建园区为主•在政策没有放开，思想没有解放，也无较好的市场化经济主体时，“筑巢引凤”策略曾是各地政府互相学习，极其推崇的工作经验•在政策逐渐放开，思想逐渐解放，出现实力强大、良好运营的市场化经济主体，各地政府在工业房地产开发中非常注意与龙头企业的积极合作•在政府与企业，企业与企业之间专业化分工越来越细，在“筑巢引凤”策略基础上，一些有胆识和远见的政府开始推行“引凤筑巢凤引凰”的策略土地开发的投资主体•外商独资•中外合资合作•中方企业独资•政府投资模式土地开发的管理主体•政府直接管理•开发区管委会管理•名为管委会管理，实为公司管理管委会/开发公司关系•政企合一模式•政企分开模式•公司自治模式—第11页—国内的园区开发和运营管理有三种模式，公司制运作的园区的活力比较强，而“官助民办”模式发挥作用的空间会越来越大典型园区活力优点缺点政府派出机构模式齐鲁软件园、广州/深圳软件园活力一般；从招商效果和服务质量看，与公司制运作有差距没有土地开发和盈利的压力，可以全力考虑支持产业发展有利于调动政府，通过税收、土地、人才等方面的优惠政策加速园区的聚集政府背景深，协调力度强对园区企业的服务意识和客户意识不如企业制运作几乎没有考虑回报地高投入，但政府的支持也不可能无限的，资金漏洞将一直存在政府的作用左右着管理服务机构作用，影响管理服务机构的品牌形象成立国资公司运营中关村软件园/浦东软件园活力较强；获取政府充分支持下的市场运作按照企业需求的市场化运作机制灵活，办事效率比较高在选择对企业的服务内容上，更能切中要害有利于获得政府的政策支持压力比较大，往往有投资回报方面的需求基础建设的资金投入大，回收慢，缺少资金在产业促进上，心有余而力不足渴望政府的更多的政策支持，如地价优惠容易强化企业对政府的依赖官助民办大连软件园活力较强；完全按照市场机制运作良好的市场服务意识，提升入园企业的满意度比较关注投入产出，能够在合理的成本范围内服务企业从长期看容易打造健康运营模式与政府沟通的难度相对较大在资金上压力比较大—第12页—“官助民办”模式小结：在具备园区开发的核心能力、经营政府和外部资金融通能力，并经过市场检验形成卓越的业务模式和盈利模式后，逐步尝试异地复制说明：•“官助民办”模式运作的关键点：形成客户聚集、具备良好的盈利能力•“官助民办”的盈利模式：土地盈利、产业楼盈利和服务体系盈利，辅以适当的投资盈利•“官助民办”模式的运作风险：政府政策支持不到位、与其它园区的竞争处于不利位置官助民办政府企业投资方招商建设服务客户积聚产业规划、政策支持资金、资本产业发展社会效益运营利润资本回报•产业楼收益•服务效益•土地收益运营机制—第13页—基于良好的盈利能力和招商能力，引入外部资金可以加快产业楼投资建设、加速客户聚集，快速形成产业积聚优势园区开发企业园区投资建设运营客户招商入驻软件园积聚租金/投资购买固定回报分享收益品牌效应和租金回报，以及其它附属业务收益，如培训收益、IT外包、人员派遣软件园开发企业引入外部资金或合作伙伴的盈利模式：•外部合作伙伴以一定溢价进行合资，形成软件园开发企业的资产增值•通过引入外部资金和合作伙伴，加速园区建设和客户聚集，从而形成品牌效应、回收客户租金，除去给外部的固定回报，园区开发企业获得住宅房地产、培训、IT外包、人才派遣等附加收益•引入外部合资/合作伙伴是双刃剑，具有财务杠杆效应。如果产业楼运营和招商能力较强、盈利良好，引入外部合作伙伴就能够增加园区开发的投资回报；否则就会减少软件园投资回报外部资金外部合作伙伴投资溢价合资图例说明：投资回报业务活动投资回报减少回报增加回报业务加速外部融资对园区开发和投资回报的影响—第14页—对比不同运作模式，“官助民办”发挥双方优势、分工协作，关键是政府为企业创造良好的运作环境政府方-产业规划：制定产业规划和区域规划、提供宏观政策导向和支持-产业政策：促进高科技企业及人才向园区的集聚，鼓励向软件及信息服务业的投资-土地和基础设施：做好基础设施建设、土地整理和园区配套-对开发