瑞金市房地产二级市场调研报告(1)

2011年4月瑞金市房地产二级市场调研报告1宏观数据市场分析市场发展预测项目分布数据分析红井住宅项目机会背景分析住宅项目分析商业项目分析瑞金商业现状红井商业项目机会总结分析结论及启示风险预测23瑞金位于江西省东南边陲，武夷山脉西麓，与福建省长汀县相邻。唐天佑元年（公元904年）置瑞金监，因“掘地得金，金为瑞”故名瑞金；五代南唐保大十一年（公元953年）升监为县；1994年5月18日，瑞金撤县设市，1998年批准为省直辖市。由赣州代管。区位瑞金市辖7个镇、10个乡：象湖镇、瑞林镇、壬田镇、九堡镇、沙洲坝镇、谢坊镇、武阳镇、叶坪乡、丁陂乡、大柏地乡、岗面乡、日东乡、万田乡、黄柏乡、云石山乡、泽覃乡、拔英乡。共有14个居委会、223个行政村。市政府驻象湖镇。4瑞金之名始于公元904年，古时这里盛产砂金，并设置淘金场，黄金为瑞气盈门，故名“瑞金”。1931年11月7日，中国共产党创建的第一个全国性红色政权----中华苏维埃共和国临时中央政府在这里成立，并把瑞金定为首都，瑞金随之更名为“瑞京”，成为全国苏区的政治、经济、军事和文化的中心；1934年10月10日，中革军委和中共中央及临时中央政府等机关随部份中央红军[既红一方面军]从这里出发开始长征。改革开放以来，经济结构日趋合理，城市功能不断完善，基础产业和基础设施明显加强，供电、供水、交通、通信的“瓶颈”制约得到根本缓解，瑞金已经成为赣南、闽西、粤北的商业贸易重要城市。瑞金市位于江西省南部，武夷山脉南段西麓，赣江东源贡水上游。东与福建省长汀交界，南与会昌县毗邻，西连于都县，北接宁都、石城二县。地理坐标：东经115°42′~116°22′，北纬25°30′~26°20′。总人口621127人（2006年末户籍），其中非农业人口111250人。国土面积2448平方公里。以市区为中心，323、319、206国道为主干的公路网可直达赣州、南昌及闽粤，交通极为便利。赣龙铁路横贯东西，东与鹰厦铁路漳[平]坎[市]支线相通，西与京九线连接，将成为瑞金另一条通往外界的快捷通道。市内邮政、通讯、电力等基础设施齐全。邮编：342500。代码：360781。区号：0797。拼音：RuijinShi。优越的地理条件，使瑞金拥有丰富的天然资源。全市水能理论储量达10万千瓦，可开发量4万千瓦，全市现有耕地面积35.69万亩，山地面积280万亩，宜养殖水面2.6万亩，草坡地8万亩，森林覆盖面积724平方公里，系赣南林区和长江防护林区之一。市内动植物种类较多，属于珍稀者有：金环蛇、银环蛇、獭、龟、油杉、黄绵木、红豆杉、楠木、银杏、观音竹、四方竹等等。地下矿藏丰富，已探明的矿产资源有13类26种，主要有白云岩、石灰石、萤石、金矿、钽铌、稀土、钨、银、铁、锰、粘土、无烟煤、磷、铀。特别是优质石灰石储量达9亿吨以上，氧化钙含量55.08%，且大部分裸露于地面，易于开采；白云岩储量达1亿吨以上，C+D级为1900万吨，其金属镁含量为20.9%；萤石储量达134万吨，品位65%以上。概况5“十五”时期，是瑞金经济发展速度最快、质量最好、人民群众得实惠最多的一个时期。五年来，国民经济快速增长，综合实力大为提升。产业结构不断优化，三次产业比重由36.3：22.1：41.6调整为25.3：20.5：45.2，二产比重上升7.4个百分点，首次实现二产超一产。农业产业化经营水平提高，全市年产值达500万元以上的农业龙头企业20家。工业在国民经济中的主导地位进一步确立，占生产总值的比重为22.1％，五年间提高了4.6个百分点。食品、建材、现代轻纺、生物制药、矿产化工等产业成为拉动工业经济快速增长的主导力量。以旅游产业为龙头的第三产业不断发展。全市社会消费品零售总额2005年达10.2亿元，比2000年增长36.2%。五年来，瓶颈制约得到缓解，城乡面貌大为改观。累计完成全社会固定资产投资22.2亿元，年均增长34.1％，是“九五”时期的3.3倍。交通、能源、水利、通信事业快速发展。电网改造完成85％以上，实现城乡用电同网同价。新建重点“七小”水利工程622座（处），新增和改善有效灌溉面积6.2万亩，治理水土流失面积36.1万亩。城市建成区面积14.5平方公里，比2000年增加5.5平方公里，城市化率由2000年的21％提高到29％。四纵六横的城市道路网架基本形成。五年来，改革开放纵深推进，发展活力大为增强。国有工业企业产权制度改革全面完成，商贸流通企业产权制度和事业单位人事制度改革有序推进。全面落实国家惠农政策，自2002年实行农村税费改革至2005年免征农业税，全市农民减负总额达8762.1万元，户均减负794.4元，人均减负179元。投融资体制改革不断深化，投资领域和市场准入进一步放宽，公共财政体制改革迈出较快步伐，社会保障、土地经营、政府采购等改革取得较大进展。深入推进大开放主战略，开放型经济持续较快发展。五年来，社会事业全面进步，人民生活大为改善。科技事业发展水平面明显提高，累计实施科技项目144项，科技对经济的贡献率提高。教育事业加快发展，两基成果不断巩固，民办教育蓬勃发展。办学条件稳步改善，改造学校危房3.6万平方米，新建校舍8.4万平方米。文化事业建设步伐加快，群众性文化生活丰富多彩。医疗卫生条件得到改善，基本完成城区医疗机构扩容提质改造。“两个确保”和“城市低保”得到巩固，农村特困户和大病医疗救助制度初步建立，贫困人口比五年前减少6.24万人。农民人均纯收入2005年达到2769元，比2000年增长29.8％，五年间农民人均增收635元。经济6工业：瑞金工业产品中烤鳗、九华痔疮栓、萤石精粉、电线电缆等在市场竞争中属强势品牌，形成了食品、建材、医药生化、矿产品加工等支柱产业。发制品、箱包、家俱生产成为工业经济新的增长点。农业：瑞金农业初步形成了烤烟、肉牛、鳗鱼、脐橙等四大产业，正努力争取成为赣南脐橙的主产区和全国绿色食品的生产基地。商贸流通：瑞金地处赣闽粤三省通衢之地，自古以来商贸云集，不仅成为辐射周边10多个县市的消费品集散地，也是福建沿海地区辐射中西部腹地的中转枢纽。大型百货商场、大型超市蓬勃发展，培育了摩托车、服装、钢材、水果等专业市场21个。红都商业城为赣东南、闽西边际最大的商业城。几年以来，为发挥园区的集聚效应，瑞金重点在城西、城东、南方向建设了二工业小区，园区规划面积8平方公里。2008年9月，瑞金市抓住国家加快建设海峡西岸经济区的重大战略决策，积极争取国务院台办、省政府授牌设立了“江西瑞金台商创业园”。为省级工业园。金龙工业小区位于城区西面，规划面积5平方公里，重点引进食品加工为主，包装、彩印配套的食品工业企业。现已实现水、电、路、通讯、有线电视“五通”，并完成排污系统建设。园区日供水量为1.2万吨，供电能力5万千伏安。到2002年底，有17家企业进园落户，项目总投资5.6亿元。金沙工业园小区位于城区东面，规划面积2平方公里，重点引进无污染加工业及仓储企业，已实现水、电、路、通讯、有线电视“五通”。园区日供水量1.2万吨，供电能力为6.3万千伏安，到2002年底，有8家企业进园落户，项目总投资2.7亿元。产业72008年，全市人口643630人，其中农业人口519884人，非农人口123746人，人口自然增长率10.2‰。全年实现国内生产总值48.31亿元，其中第一产业增加值8.92亿元，增长3.1%；第二产业增加值15.93亿元，增长19.5%；第三产业增加值23.47亿元，增长13.1%。财政收入3.77亿元，同比增长41.4%，财政支出9.02亿元，同比增长40.1%。城镇居民人均可支配收入9081元，同比增加715元。农村居民人均纯收入3370元，同比增加262元。实现社会消费品零售总额15.88亿元，增长22.2%。年末金融机构存款余额46.58亿元，增长23.5%，金融机构贷款余额20.74亿元，增长18%。城乡居民储蓄余额36.4亿元，增长20.1%。农业产业化步伐加快坚持以大户种养为重点，以土地流转为手段，狠抓产业基地建设，脐橙、烟叶两大主导产业和商品蔬菜、西甜瓜、生猪、毛竹四大特色产业迅速发展。工业经济增速提效以培植壮大产业实力为核心，着力帮扶，优化服务，工业经济扩能提质，集聚发展。实现工业增加值11.9亿元，增长21.7%，税收1.06亿元，增长40.1%。大力推进企业技术改造，万年青水泥、金瑞发制品、红都水产等12户企业完成技改投入3.3亿元，新上生产线7条，年增产能10亿元。旅游品牌建设成效显著围绕“打造国内外著名的红色旅游名城”总体目标，加强景区基础设施建设，提升瑞金旅游品质，完成旅游基础建设投入2900万元，中华苏维埃共和国历史纪念园等一批重大旅游产业项目建设顺利推进。基础设施日臻完善积极完善规划编制体系，投入400万元，组织编制规划31项，新增控制性详规面积6.6平方千米，修建性详规面积0.8平方千米，道路景观规划面积1.2平方千米。拓宽城市投融资渠道，融通项目资金2.43亿元。民生工程深入推进全年教育、社会保障和就业、医疗卫生、农林水、城乡社区、环境保护等民生项目支出6.59亿元，占财政支出的73.1%，民生工程“八个重点”全部落到实处，74项指标任务基本完成或超额完成。就业和再就业工作得到加强，城镇新增就业4850人，下岗失业人员再就业1810人，城镇登记失业率控制在3.8%以内，新增农村劳动力转移9800人，劳务输出8.05万人。社会保障体系进一步健全，城镇职工基本医疗保险参保人数达2万人，城镇居民基本医疗保险参保人数7.78万人，净增4.75万人，参加新型农村合作医疗43.03万人，参合率87.45%，城乡低保支出2.91千万元，8223人享受城市低保，23089人进入农村低保，社保参保在职24326人。养老保险征缴3928万元，社会保障能力明显增强。奥运圣火瑞金传递活动，是瑞金有史以来举办的规模最大、影响最大、评价最高的活动。北京奥组委官员认为是圣火进入国内传递以来最安全顺畅、最和谐圆满的一次传递活动。活动突出了“圣地圣火，薪火相传”的主题，首次将抗震救灾的宣传和活动融入圣火传递，赋予了火炬接力传递爱心、传递祝福、传递希望的意义。沿途情景表演，突出了苏区体育历史文化、奥运文化和客家文化，彰显了红色经典，赋予了奥运火炬瑞金传递更为独特的内蕴。财政8信贷城市首套二套三套及以上黄石（大冶）首付30%，利率优惠为0.85折至1.1倍。非户籍居民需提供至少一年的社保或纳税记录。首付60%，利率为标准利率的1.1倍。非户籍居民不予贷款。不予贷款赣州（瑞金）首付30%，利率为标准利率。非户籍居民需要提供至少一年的社保或纳税纪律。首付60%，利率为标准利率的1.1倍。非户籍居民不予贷款。不予贷款收紧的信贷政策着实控制了异地投资客的活动范围，同时也限制了部分刚需客户的购买动机。提高首付和利率，将引入新一轮观望，户籍所在地将成为购房者关注的重要因素。9市场分析2007年瑞金市房地产开发投资异常活跃，开工建设楼盘分布城区东西南北，在宏观调控政策的作用下，全市房地产开发投资结构进一步优化，住宅投资比重上升，廉租房和经济适用房建设步伐加快。2007年，全市房地产开发投资完成23124万元，同比增长52.4%，增幅比上年同期上升41.4个百分点。其中，住宅开发投资完成18292元，同比增长79.7%，占房地产开发投资总量的比重为79.1%，比上年同期上升12个百分点。建设廉租房45套，面积4960平方米，实现了零的突破。10城市发展趋势城市东拓瑞金的城市化进程已经迈开了脚步，并呈现出向东发展的趋势。随着2010年政府报告的出台，瑞金正式吹响了城市东拓的号角，城东将驶上快速发展的轨道。行政单位东移、红都大道东延、征地兴建学校等等，都表露处城市东拓的强大势头。金都大道作为连接新、老城区的咽喉管道，就如一盏明灯、一个路标，指引着瑞金人前进的方向。11市场发展趋势1、房地产市场需求潜在巨大瑞金市委、政府规划把瑞金建设成赣南东部区域和经济中心，意味着今后一段时期瑞金城市人