《商品房买卖合同》示范文本讲座2--第五至七章

《商品房买卖合同》示范文本讲座•面积差异处理方式第五章•规划设计变更第六章•商品房质量及保修责任第七章第三部分第五章面积差异处理方式第十三条面积差异处理一、新旧条款内容对照二、本条款修订情况介绍三、本条款制定的主要法律依据四、面积差异产生的客观原因五、面积差异处理约定的必要性六、面积差异处理的几种情况第三部分第五章面积差异处理方式第三部分第五章面积差异处理方式二、本条款修订情况介绍原示范文本中的本条款内容与《商品房销售管理办法》中面积差异处理有关规定的内容基本一致。经过多年的商品房买卖活动实践，我们此次修订时对“套内建筑面积”和“建筑面积”两类主要面积差异的处理方式做了更为细致约定；为更好的解决争议，本条明确了利息的起算点及利率标准。第三部分第五章面积差异处理方式三、本条款制定的主要法律依据1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条；2、《商品房销售管理办法》第二十条、第二十一条。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积面积误差比=─────────────────────────×100%合同约定面积因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。第三部分第五章面积差异处理方式四、面积差异产生的客观原因1、实测面积和预测面积实施的阶段不同；2、施工过程中，由于施工工艺、技术和操作等原因，造成的误差；3、房屋面积勘验人员在实地测量时，由于环境、测量工具精度高低等原因。第三部分第五章面积差异处理方式五、面积差异处理约定的必要性1、由于预售商品房面积差异的客观存在，则应在合同中告知买受人购买预售商品房可能存在面积差异的风险，以保障买受人的知情权，故有必要设置此条款；2、由于面积差异的客观存在，则因此发生的纠纷便不可避免，那么更公平、合理的设置本条款内容将成为解决纠纷的重要依据。第三部分第五章面积差异处理方式六、面积差异处理的几种情况根据实践中常见的几类商品房计价方式（详见本次修订示范文本第六条），本条均分别设置了面积处理方式：1、按套内建筑面积计价的；2、按建筑面积计价的；3、按套计价的；4、自行约定。第三部分第六章规划设计变更由于“规划条件”和“设计条件”属于不同性质的两个问题，“规划条件”均须经行政主管部门的审批，而“设计条件”大多仅需经规划行政主管部门认定的施工图审查机构书面同意即可，故此次修改将原合同示范文本的“规划、设计变更的约定”一条分拆为“规划变更”的约定和“设计变更”的约定两条。第三部分第六章规划设计变更第十四条规划变更一、新旧条款内容对照二、本条款修订情况介绍三、本条款制定的主要法律依据四、规划变更的主要原因五、规划变更约定的必要性六、本条款修订内容详解第三部分第六章规划设计变更第三部分第六章规划设计变更二、本条款修订情况介绍在“规划变更”一条中，增加了“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”的提示性内容，并列举属于规划条件的指标，例如规划用途、面积、容积率、绿地率等，便于买受人区分“规划”与“设计”。三、本条款制定的主要法律依据1、《城乡规划法》第四十三条、第四十五条；2、《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条；3、《商品房销售管理办法》第二十四条。第三部分第六章规划设计变更《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条规定：“建设单位、施工单位、监理单位不得修改建设工程勘察、设计文件；确需修改建设工程勘察、设计文件的，应当由原建设工程勘察、设计单位修改。经原建设工程勘察、设计单位书面同意，建设单位也可以委托其他具有相应资质的建设工程勘察、设计单位修改。修改单位对修改的勘察、设计文件承担相应责任。……建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改。”《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。”第三部分第六章规划设计变更四、规划变更的主要原因1、政府因城镇发展规划的需要，为了社会公共利益，对原规划审批的事项进行变更；2、开发企业为实现利益最大化，向规划部门申请对原有规划批准的事项进行变更。第三部分第六章规划设计变更五、规划变更约定的必要性无论是因公共利益导致的规划变更，还是因开发企业原因导致的规划变更，从客观上都会对预售商品房的买受人造成一定的影响。即便是行政规划的变更是合法和正当的，对于因此受到损失的买受人也应当给予适当的补偿；更何况开发商任意变更规划的行为不仅违约，更是违法，更应当对买受人给予赔偿。故规划变更后，买受人需要维护自己的合法权益，在商品房买卖合同中的该条款便成为买受人维权的重要依据。第三部分第六章规划设计变更六、本条款修订内容详解1、关于出卖人义务的约定。2、关于买受人权利义务的约定。3、关于规划变更违约责任的约定。第三部分第六章规划设计变更第十五条设计变更一、新旧条款内容对照二、本条款修订情况介绍三、本条款制定的主要法律依据四、设计变更的主要原因五、本条款修订内容详解第三部分第六章规划设计变更二、本条款修订情况介绍在“设计变更”一条中，增加了“出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件”的提示性内容，除2000年版示范文本中曾列示的“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”外，结合实践中易发生纠纷的问题，增加了“供热、采暖方式”一项，并留有空白行供双方当事人自行约定。第三部分第六章规划设计变更三、本条款制定的主要法律依据1、《合同法》第一百一十四条；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条；3、《建设工程质量管理条例》第十六条；4、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第十四条；5、《商品房销售管理办法》第二十四条。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“……建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第十四条规定：“任何单位或者个人不得擅自修改审查合格的施工图；确需修改的，凡涉及本办法第十一条规定内容的，建设单位应当将修改后的施工图送原审查机构审查。”《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”第三部分第六章规划设计变更四、设计变更的主要原因1.修改工艺技术（包括设备的改变）；2.增减工程内容；3.改变使用功能；4.设计错误、遗漏；5.提高合理化建议；6.施工中产生错误；7.使用的材料品种的改变；8.工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深。第三部分第六章规划设计变更五、本条款修订内容详解1、关于出卖人义务的约定。2、关于买受人权利义务的约定。3、关于设计变更违约责任的约定。第三部分第七章商品房质量及保修责任第十六条商品房质量一、新旧条款内容对照二、本条款修订情况介绍三、本条款制定的主要法律依据四、商品房质量问题的分类五、本条款修订内容详解第三部分第七章商品房质量及保修责任第三部分第七章商品房质量及保修责任第三部分第七章商品房质量及保修责任第三部分第七章商品房质量及保修责任二、本条款修订情况介绍商品房质量对买房人来说尤为重要，它不仅关系到居住安全，而且关系到居住舒适的程度。然而部分开发商建设销售的商品房仍然存在着质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益，这也使得因商品房质量问题发生的纠纷成为司法实践中较为集中的一类。为确保建设工程施工质量，住建部编制并发布了《工程建设标准强制性条文》。“强制性条文”收录了现行房屋建筑工程国家标准和行业标准中涉及人民生命财产安全、人身健康、节能、节水、节材、环境保护和其他公众利益以及保护资源、节约投资、提高经济效益和社会效益等政策要求的条文，是工程建设过程中的强制性技术规定，是参与建设活动各方执行工程建设强制