旺地嘉华高层住宅推广方案

旺第嘉华（高层）推广方案第壹章市场分析_Marketanalysis14日国务院召开常务会议，要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。与此同时，会议还要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；国务院17日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；19日住建部发出的通知指出：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。综观房地产市场，通过以上三条消息，我们不难看出在两会之后，房地产市场动荡不安，由房价快速上涨到国家多项调控政策的出台，无不提醒我们房地产市场的又一个转折点的来临。政策的打压，投资客相对减少，老百姓又将开始新一轮的持币观望，一定程度的将会影响成交量，加大了销售的难度。总结：项目名称万豪长隆湾位置金桥开发区世纪六路开发商永华功能定位住宅、别墅占地面积13万平米建筑面积23万平米开盘时间09年3月1日销售电话[phone]客户定位报社、公务员装修情况毛坯销售价格复式均价8500元/㎡多层均价4500元/㎡层差价格--营销手法无去化情况--售罄户型无热销户型--主推户型--滞销户型--销售优势--销售劣势--总结4层复式，共21栋，一梯两户，面积240--400㎡，无优惠。商业1带2，价格14000—15000元/㎡，已售空。多层面积80--180㎡间，一次性付款2个点优惠房展会登记1000多组客户，成交10套左右。区域市场市调项目名称左岸阳光·艺筑位置金桥景观大道化肥厂生活区对面开发商励城功能定位住宅占地面积7万平米建筑面积12万平米开盘时间10年5月1日销售电话[phone]客户定位报社、公务员装修情况毛坯销售价格3350元/平米层差价格1000元营销手法无去化情况--售罄户型无热销户型--主推户型--滞销户型--销售优势--销售劣势--总结总17栋，全部6层。目前面积未定。房展会登记1000组客户，成交10套。两栋商业楼，约10000平方米。区域市场市调项目名称锦秀嘉苑位置金桥开发区炼油厂生活区对面开发商民心功能定位住宅、商业占地面积13.3万平米建筑面积23万平米开盘时间09年10月销售电话[phone]客户定位都市白领装修情况毛坯销售价格3340元/平米层差价格80-200元营销手法无去化情况--售罄户型无热销户型--主推户型--滞销户型--销售优势--销售劣势--总结房展会积累1000组客户，转访40—50组，成交5套。房展会5月27日销售20套。户型85—130平方米两居、三居。一次性付款每平米优惠200元，按揭每平米优惠30元。项目名称美地家园位置金桥开发区景观大道炼油厂生活区对面开发商新大新功能定位住宅占地面积4.53万平方米建筑面积6.8万平米开盘时间08年底销售电话[phone]客户定位--装修情况毛坯销售价格4780元/平米层差价格--营销手法买一层送一层去化情况--售罄户型单层39、78平米小复式热销户型--主推户型--滞销户型--销售优势--销售劣势--总结9层，单层面积39㎡、78㎡两种户型，一次性付款5个百分点优惠。有商业，面积120—500之间，连体，价格5800元---7000元。未参加房展会项目名称滨河湾III爵士悦位置滨河湾位于金桥开发区管委会西开发商蓝泽功能定位住宅占地面积14万平米建筑面积25万平米开盘时间6月中下旬销售电话[phone]客户定位公务员北方新报客群装修情况毛坯销售价格4500元/㎡层差价格50元营销手法现无去化情况尾盘售罄户型--热销户型--主推户型--滞销户型--销售优势--销售劣势总结三期将于6月中下旬开盘，主要为90—160平米户型，为16—18层电梯楼，共四栋，预计2011年底交工。房展会积累200组客户。现在仍在积累客户，5月31日前办卡送价值5000元厨具，持卡客户开盘当天享受10000元优惠。呼和哈特市公寓价格同比表项目名称滨河湾美地家园左岸阳光锦秀嘉苑万豪长隆湾2009年5月32004200未开盘250034502010年5月37004780340033404500同比增长15.6%13.8%--33.6%30.4%呼和浩特市公寓价格环比表项目名称滨河湾美地家园左岸阳光万豪长隆湾锦秀嘉苑第一季度未开盘4500298041502900第二季度45004780340045003340环比增长--6.2%14%8.4%15.2%项目名称利佰佳国际公寓位置金桥昭乌达路与世纪五路交汇处开发商利佰佳功能定位公寓、商业占地面积1.4万㎡建筑面积10万㎡开盘时间2010年5月销售电话[phone]客户定位城市新贵客户装修情况精装修销售价格起6380层差价格50营销手法展会期间：-200/㎡售罄户型无主推户型134㎡两居销售优势--总结含公寓、商业、写字楼公寓4种户型商业：均价30000写字楼：5980元起，2010年10月开盘面积60—600平米登记意向客户30组，定4组项目名称云鼎位置附院北200米开发商金石蒙荣功能定位公寓、住宅、商业占地面积9000平米建筑面积8.1万㎡开盘时间2009年11月销售电话[phone]客户定位投资装修情况精装修销售价格公寓均6500层差价格30—50营销手法展会团购售罄户型--主推户型45/70平米销售优势--总结综合性投资产品，含公寓、商业、写字楼房展会主推公寓，面积45--80㎡写字楼均价6900，面积100--500㎡商业未销售，面积50--2000㎡登记20组意向客户，无成交项目名称中银城市广场位置新华东街与展西路交汇处开发商中银功能定位复合、投资占地面积2.88万㎡建筑面积20.5万㎡开盘时间2009年6月销售电话[phone]客户定位公务、投资客户装修情况精装销售价格住宅均4700公寓均6200层差价格50--100营销手法展会期间购房抽奖去化情况70%售罄户型--主推户型140平米两居销售优势区位准现房总结住宅15层、公寓25层涵盖住宅、公寓、写字楼、商业等展会期间购房抽奖前十名购房赠送价值1600元礼品一次性付款优惠1个百分点积累客户45组左右成交3组项目名称金汉御园位置创业路与大学东街交汇处北100米开发商金汉功能定位住宅、公寓占地面积5.83万㎡建筑面积23.4万㎡开盘时间2009年8月销售电话[phone]客户定位公务、投资客户装修情况精装销售价格公寓均4900层差价格50--100营销手法无去化情况--售罄户型--热销户型85㎡两居130㎡三居主推户型公寓销售优势总结7栋板式住宅，30层SOLO公寓1栋户型4种房展会以住宅为主打产品房展会登记意向客户40组，成交2组项目名称大将作位置呼市曙光街开发商金石蒙荣功能定位住宅、投资占地面积1.2万㎡建筑面积9.4万㎡开盘时间2008年9月销售电话[phone]客户定位公务、投资客户装修情况精装销售价格公寓均6200层差价格50营销手法无售罄户型--主推户型--销售优势区位总结含公寓、住宅房展会期间现场购房优惠一次性优惠3个点按揭1个点登记30组意向客户，现场无成交呼和哈特市公寓价格同比表项目名称利佰佳国际云鼎金汉御园中银城市广场大将作2009年5月5000元/㎡4500元/㎡4200元/㎡5400元/㎡5000元/㎡2010年5月6380元/㎡6500元/㎡4850元/㎡6200元/㎡6200元/㎡同比增长27.6%44.4%15.5%14.8%24%呼和浩特市公寓价格环比表项目名称利佰佳国际云鼎金汉御园中银城市广场大将作第一季度5900元/㎡6500元/㎡4750元/㎡5950元/㎡6050元/㎡第二季度6380元/㎡6800元/㎡4850元/㎡6200元/㎡6200元/㎡环比增长8%4%2%4%2%总结：我们采取了抽调方式对本区域项目进行了调研。目前来看本区域各项目各产品总体去化情况较好。但纵观大市场环境，国家多项调控政策的出台，老百姓又将持币观望，投资客也会相对减少，对我们的销售工作带来很大压力。而本项目前期销售现场到访客户大多数对高层产品较为抗拒，此情况有2方面因素：一是受到区域产品推广影响，到本区域购房客户多为多层产品而来，区域客户对高层产品抗性较高；二是本项目前期市场推广均为多层产品，到访客户也为多层产品的客户，对高层的认知需要过程。本年度为项目整体形象提升期，高层产品销售价格相对多层产品销售价格较高，从而也会产生部分销售抗性。但目前来看，本区域各项目产品整体去化较好，将高层产品推向市场，引起认知度，抓住刚性需求则成为目前推广的首要任务。公寓价格_Apartmentprices第贰章公寓项目市调项目名称金汉御园位置赛罕创业路与大学东街交汇处北100米开发商内蒙古金汉房地产开有限公司功能定位住宅、公寓占地面积5.8万平米建筑面积23万平米开盘时间2009.8销售电话[phone]客户定位--装修情况毛坯销售均价4700元/㎡交房时间2011年8月销售劣势--项目名称奈伦如意国际位置如意开发区腾飞路与五纬路交界处开发商内蒙古奈伦集团股份有限公司功能定位精装修公寓占地面积1.3万平米建筑面积5万平米开盘时间2009.6.3销售电话[phone]客户定位--装修情况精装修销售均价6200元/㎡交房时间2010.8销售劣势--项目名称利佰佳国际公寓位置金桥开发区昭乌达路东侧开发商内蒙古利佰家房地产开发有限公司功能定位住宅、公寓占地面积--建筑面积10万平方米开盘时间2009.5销售电话[phone]客户定位--装修情况精装修销售均价6380元/㎡交房时间2011.12销售劣势--项目名称御景101公馆位置赛罕展东路与乌兰察布路交汇开发商内蒙古吉利房地产开发有限公司功能定位住宅、公寓占地面积1.8万平方米建筑面积3.9万平方米开盘时间2009.11.28销售电话[phone]客户定位--装修情况精装修销售均价6400元/㎡交房时间2010.12销售劣势--项目名称奈伦城市亮点位置赛罕水上公园原仕奇公园北开发商内蒙古房地产开发有限公司功能定位住宅、公寓占地面积4.5万平米建筑面积17.6万平米开盘时间2009.5销售电话[phone]客户定位--装修情况毛坯销售均价4000元/㎡交房时间2011.5销售劣势方法：考察市场内同类竞争产品，通过“市场比较法”取得客户接受度较高的价格基准。通过不同职业客群的抽调，取得客户期望的价格基准价格策略集合以上两条，制定项目蓄水期初步产品价格，并根据开盘前期蓄水情况进行合理化调整。出租车司机公务员企业职员中层管理者3600/㎡3900/㎡3800/㎡4100/㎡房地产销售员4200/㎡通过不同职业客群的抽调：以上各项结果算数平均值为：∑（3600+3900+3800+4100+4200）÷5＝3920选取多个参照类比项目，对本项目各项指标取进行参照，取值评估。包含——地段、产品、装修、园林、工期等价格影响因素。根据市场比较法判断本案可能实现的价格区间。对比项目均价地段产品装修园林工期本案均价金汉御园公寓4700-400+0+0-100-2004000奈伦如意国际精装公寓6200-200-300-800-100-3004500利佰佳国际公寓精装6380-300+0-800+0-3004980御景101公馆公寓6400-500-300-800+0-3004500城市亮点公寓4000-150+0+0+0-503850以上各项结果算数平均值为：∑（4000+4500+4980+4500+3850）÷5＝4266