第一章_房屋管理与维修概论(3-4)

房屋管理与维修实务武汉职业技术学院建筑工程学院------张艳敏任务三房屋维修质量管理工作一、房屋维修质量管理工作概述房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻“预防为主”，为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。所谓动态管理过程，指的是维修施工项目管理的对象、内容和重点，都随着工程的进展而变化，而且某一阶段工程质量的好坏，是建立在前一阶段质量管理工作基础之上的。1.房屋维修质量管理的指导思想搞好房屋维修质量管理，必须树立正确的指导思想，主要有下列几方面：(1)明确对质量的全面认识。(2)树立全面质量管理的基本观点。(3)正确处理质量、成本、工期间的关系。2.房屋维修质量管理的内容房屋维修质量管理要做好以下几个方面的工作：(1)建立健全质量监督检查机构(2)质量机构和质检人员必须坚持标准(3)坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度(4)在施工准备阶段，应熟悉施工条件和施工图纸，了解工程技术要求，这是为提高施工组织设计质量、制定质量管理计划与质量保证措施、提供控制质量的可靠依据。(5)在施工过程中，加强中间检查与技术复核工作，特别是对关键部位的检查复核工作。(6)搞好施工质量的检查验收。(7)加强现场对建筑物配件、成品与半成品的检查验收。(8)严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收。(10)对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪，实行质量回访。在保修期内，因施工造成质量问题时，按合同规定负责保修。二、维修施工项目的质量保证体系（一）、质量保证体系的概念质量保证体系，是企业以保证和提高工程质量为目标，运用系统的概念和方法，把各部门、各环节的质量管理职能组织起来，形成一个有明确任务、职责和权限，相互协调、互相促进的有机整体。（二）、质量保证体系的内容维修施工项目的质量保证体系一般由思想工作体系、质量形成过程的控制体系和组织保证体系组成。(1)思想工作体系。(2)质量控制体系。(3)组织保证体系。质量保证体系的内容：任务四、房屋维修计划管理房屋本体维修养护表.doc思考：物业公司为什么要制定房屋维修计划？房屋维修计划的作用是什么？一、房屋维修计划管理的意义和任务（一）房屋维修计划房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括：房屋维修的计划目标实施方案相应的保证性措施1、房屋维修的计划目标：维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。2、实施方案的内容包括：计划期内维修工作的时间安排实施维修工作的方式维修工程的技术方案及组织措施3、房屋维修计划的保证性措施房屋维修资金使用计划物资供应计划劳动力计划技术支持计划（二）.房屋维修计划体系（1）按计划内容分，房屋维修施工计划（主体计划）企业各部门的保证性计划材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。注意：制定房屋维修计划时，必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施（2）按计划期的长短分年度计划季度计划月度计划操作性或实施性的计划。控制性计划二、房屋维修计划管理1.房屋维修计划管理的意义通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好物业企业各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。2.房屋维修计划管理的内容包括：计划编制、计划检查、计划调整、计划总结、其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。3.房屋维修计划管理的特点(1)计划的自主性差(2)计划的多变性(3)计划的不均衡性4.房屋维修计划管理的任务(1)制定房屋维修计划，确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，提高综合经济效益。(3)通过控制和协调手段，保证生产有节奏、有秩序地进行。(4)做好执行情况的检查、统计和分析。5.房屋维修计划管理的目的(1)有计划地对房屋进行维修保养，尽可能地避免房屋维修工作的盲目性。(2)保证合理使用维修资金，努力使用户满意，提高物业管理公司的信誉。(3)提高房屋维修管理水平，实现房屋维修目标，全面完成维修任务。三、房屋维修计划的编制1.房屋维修计划编制的原则实事求是量力而行留有余地即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。2.房屋维修计划的内容(1)房屋维修施工计划。(2)房屋维修辅助计划。①房屋维修施工力量计划。②房屋维修材料供应计划。③房屋维修机具供应计划。④房屋维修技术支持计划。⑤房屋维修资金使用计划。⑥房屋维修成本及利润计划。3.房屋维修计划的编制方法(1)编制依据。①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。②房屋的完损状况。物业管理公司自身的条件③编制房屋维修计划(2)年度维修计划的编制。(3)季度维修计划的编制。（4）月度维修计划的编制。四、房屋维修计划的执行和控制维修计划执行情况检查的主要内容有：计划指标分解及措施落实情况；计划指标的完成情况；原计划的正确程度；执行过程中出现的问题及解决的办法；有哪些经验教训等房屋维修计划控制的主要内容包括：维修项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员深入实际地检查，召集有关会议等练习与思考题1（1）“全程”房屋管理与维修工作模式产生的原因？有什么作用？（2）“全程”房屋管理与维修工作包括哪几个工作阶段，每一个工作阶段主要的工作内容是什么？（3）房屋维修工作与新建房屋相比有什么特点？（4）如果你作为工程部维修人员，结合本章所学知识为某物业公司设计一套科学的房屋维修管理工作方案？并简述工作应注意的问题。