谈谈解除房屋租赁合同中有关装修赔偿的公平性问题

1谈谈解除房屋租赁合同中有关装修赔偿的公平性问题作者：徐威关于房屋租赁关系中涉及到的装修赔偿问题（主要指经营性用途的，下同），至今未有法律法规对此作出过规定，但实践中由此引起的纠纷倒是层出不穷。而该类纠纷最终的结局，往往是同样的情形却承担大相径庭的责任，经济损失的差落可以是几百元乃至上千万元。对此，上海的法院系统基本上都遵循这样一条处理原则：房屋租赁双方对装修的处理在合同中有约定的从约定。否则，只要是出租方同意承租方装修的，当租赁合同提前解除时应同时处理装修问题，即委托审计师事务所对该装修进行审计，然后由出租方补偿承租方装修的残值，以体现公平原则。然笔者对此公平原则一直持有异议，认为这种处理方式形为公平，实则不公平。首先，在房屋租赁合同当事人对解除合同时有关装修问题的处理未作约定的情况下，如果由于承租人违约导致出租人行使解除权从而房屋租赁合同得以解除，却硬要出租人承担装修残值的赔偿责任，实质是保护了违约责任人而惩罚了守约人。试想，如果一个房屋租赁关系中租赁期限为十年，承租人装修花费了200万元，在第二年时承租人由于经营不善而连续三个月拖欠租金，于是出租人依法或依约提前解除了房屋租赁合同，这时候却要求出租人赔偿承租人160万元的装修费（一般情况下装修费以五年分摊成本，下同），那么结论就是承租人不需要承担经营风险，而作为守约方的出租人却做了大大亏本的买卖。这能说是体现了公平原则吗？当然，出租人能充分利用承租人原来的装修并适当作价补偿则最好。但这并没有必然性，因为出租人将房屋收回后再行出租，往往是新承租人将房屋重新装修，以适应其经营需要。而原来的装修根本就是一堆废物，甚至还要出钱请人拆除。笔者认为，该类案件由于是承租人的违约行为所造成的，而出租人并无在收不到租金的情况下继续由承租人使用房屋的义务。出租人总是希望有人承租其房屋，如此才能实现经济目的，因而出租人也总是在无奈的情况下才行使解除合同的权利的。因此在这种条件下无论从哪个角度讲，都不应当由出租人来承担赔偿装修残值的责任，否则就是对出租人不公平（本文仅探讨解除房屋租赁合同时的装修赔偿问题，不涉及其他违约责任，下同）。在前述同样的情况下，如果由于出租人违约导致承租人行使解除权从而房屋租赁合同得以解除，则应当由出租人承担承租人装修残值的赔偿责任。会导致解除房屋租赁合同的出租人的违约，大致有两种情况，一种是租赁市场行情变化，出租人情愿承担违约责任来提前解除合同，从而另觅承租人以获取比原来大得多的租金，这种情况下且双方在房屋租赁合同中又未对解除合同时有关装修问题的2处理作出过约定，就应当由出租人承担向承租人赔偿装修残值的责任，否则就是对承租人不公平。第二种情况是合同期间适遇市政建设或者房地产开发租赁房屋要被拆迁，出租人以无法抗拒为由既要求解除房屋租赁合同，又不同意补偿承租人的装修损失，而出租人可能早已从拆迁人那里得到了拆迁安置补偿。如果是这样的结果，对承租人来讲同样是不公平的，因为在市场经济中，无论是市政动迁还是房地产开发动迁，被拆迁人和承租人都有权获得拆迁安置补偿，《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》对此都有明文规定。但是在实践中，出租人作为被拆迁人往往想尽办法剥夺承租人本应享受的权利，由此而产生的纠纷也屡见不鲜。此时，如果承租人未得到拆迁安置补偿而房屋租赁合同却被解除，则构成出租人对承租人的侵权；如果房屋租赁合同未解除，出租人却与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，则构成拆迁人与出租人对承租人的共同侵权，出租人同样要对承租人的装修残值承担赔偿责任（不包括其他拆迁安置补偿，下同），否则难以体现公平原则。其次，在房屋租赁合同当事人对解除合同时有关装修问题的处理作出约定的条件下，尽管一般情况下采用“有约定的从约定”的原则，但其中也有一个是否公平的问题。对解除合同时有关装修问题处理的约定不外乎四种情况：一种是当承租人违约且出租人得以解除合同时，装修全部无偿归出租人所有。举个例子来说，某房屋租赁关系中租赁期限为十年，年租金为100万元，承租人装修花费了500万元以经营餐饮业，结果第二年起由于承租人内部矛盾即自身原因造成经营困难而拖欠租金，这时出租人因连续几个月收不到租金而房屋租赁合同中又有对已有利的条款约定，于是出租人行使了解除合同的权利。这样，承租人花费的500万元装修尚余400万元的价值即归出租人所有了。这种结果与本文前面所举例子即没有约定的结果截然相反，差别就仅仅在于合同中有无对解除合同时有关装修问题处理的约定。那么，这种约定是否符合公平原则呢？笔者认为非也。诚然，《合同法》强调合同当事人意思自治的原则，并且有授权性条款允许当事人约定违约责任的承担方式。但是，既然将装修全部无偿归出租人所有作为一种违约责任的承担方式，那么实际上就成了违约金的另一种形式，因为这是一种给付行为。因此笔者认为，除非出租人放弃该项权利，否则承租人可以依据《合同法》第114条第二款的规定行使减少违约金的请求权，即要求出租人对愿意接受的装修向承租人作出适当的补偿，以实现公平原则。第二种情况是，当承租人违约且出租人得以解除合同时，出租人不承担任何对承租人装修费用的补偿责任。笔者认为这种约定是合理的、也是公平的，因为前面一种情况的约定带有惩罚性，而此种情况的约定体现了当事人各自承担相应责任的原则，因此较为公平。在这种情况下，哪怕承租人的经济损失再大，也只能是责任自负。3第三种情况是当出租人违约且承租人得以解除合同时，由出租人赔偿承租人装修费用的残值部分。笔者认为这样的约定也是合情合理的，因而也是公平的。因为如果是由于不可抗力导致合同解除的，出租人是不需要承担赔偿责任的，哪怕房屋租赁合同中对此没有约定；如果是遇到拆迁致使解除合同，自有拆迁人予以补偿，并无引起出租人违约的必然性。除不可抗力或者拆迁外，出租人的违约只能是出于主观上的原因，而主观上的原因是完全可以避免的。因此，出租人由于自己违约导致房屋租赁合同解除从而对承租人承担装修残值的赔偿责任完全符合公平原则。第四种情况是，当租赁期间遇到拆迁导致房屋租赁合同解除时，出租人不对承租人承担任何补偿责任或者是拆迁人对出租人就该租赁房屋有装修方面的补偿时，该权利由承租人享受。笔者认为这种约定“出租人不对承租人承担任何补偿责任”是不公平的，因为提前解除合同本已使承租人遭受了投资方面的经济损失，而出租人却通过约定剥夺了承租人本应享受的拆迁安置补偿的权利，这种约定显然是不公平的；而这里约定的“拆迁人对出租人就该租赁房屋有装修方面的补偿时，该权利由承租人享受”就显得公平合理，应当提倡。当然，作为承租人在签订房屋租赁合同时一定要充分维护好自己的合法权益，切忌只顾一时一事而放弃应有的权利。最后，对于解除房屋租赁合同时如何处理装修残值的问题，要完全做到公平合理是困难的，就目前的房屋租赁市场及有关政策法规而言，只能努力去做到相对的公平合理。但笔者认为目前一刀切的做法有待改进。为此，笔者认为应当在立法中对解除合同时有关装修的赔偿问题作出具体规定，建议如下：一、在房屋租赁合同中对解除合同时有关装修问题的处理未作约定的，应作以下具体规定：房屋租赁合同当事人就合同解除时对有关装修问题的处理未作约定的，（1）如果由于承租人的违约导致房屋租赁合同解除，出租人明确不需要原装修的，出租人不承担装修的赔偿或者补偿责任，由承租人自行处置有关装修，但不得破坏房屋结构及造成出租人设施设备的损坏；出租人明确要求需要利用原装修的，按照该装修残值并经评估然后以对折处理由出租人向承租人进行补偿（这样规定的目的是为了避免双方赌气而造成不必要的经济损失），双方当事人也可协商补偿金额；（2）如果由于出租人的违约导致房屋租赁合同解除的，出租人应当对装修残值经评估后的价值向承租人进行赔偿；（3）如果在房屋租赁期间由于出租人的房屋被拆迁，从而导致房屋租赁合同解除或者由于出租人的原因致使承租人既无法继续使用所承租的房屋，又无法得到应得到的拆迁补偿，出租人应当对装修残值经评估后的价值向承租人进行赔偿，但以出租人从拆迁人处得到的补偿中所涉及租赁房屋占有的份额为限。4二、在房屋租赁合同中对解除合同时有关装修问题的处理作出约定的，应作以下具体规定：房屋租赁合同当事人就合同解除时对有关装修问题的处理作出约定的，（1）如果由于承租人的违约导致房屋租赁合同解除，且双方约定装修全部无偿归出租人所有的，出租人应当对装修残值并经评估后的价值，按30%向承租人进行补偿，但以不高于原6个月租金之和为限。但出租人放弃利用装修的除外（这样规定的目的是为了物尽其用而又避免显失公平）；（2）如果由于承租人的违约导致房屋租赁合同解除，且双方约定出租人不向承租人承担任何装修费补偿责任的，应予支持；（3）如果由于出租人的违约导致房屋租赁合同解除，且双方约定出租人应当向承租人承担装修残值赔偿责任的，应予支持；（4）房屋租赁合同当事人约定如遇市政或者房地产开发拆迁该租赁房屋，从而合同解除，且出租人不向承租人补偿任何费用的，如果出租人事实上就该租赁房屋已经得到拆迁人的补偿的，出租人应当将该补偿的30%作为对承租人装修残值的赔偿（无装修的除外）；如果拆迁人根据《城市房屋拆迁管理条例》等法规规定与出租人（被拆迁人）和承租人共同协商拆迁安置补偿协议的，出租人不得以房屋租赁合同有约定为由剥夺承租人获得补偿的权利；（5）房屋租赁合同当事人约定如遇市政或者房地产开发拆迁该租赁房屋，从而合同解除，并且对补偿办法有约定的，从约定。总而言之，房屋租赁市场纷繁复杂，且发展规模日益庞大，与之俱来的纠纷亦有增无减。为正确引导房屋租赁市场，维护房屋租赁双方当事人的合法权益，笔者认为妥善解决房屋租赁关系中有关装修赔偿的公平性问题已是当务之急，为此写就不太成熟的探讨文章一篇，希望能抛砖引玉，与广大行家和专业人士相互交流，取长补短，共同为繁荣和完善房屋租赁市场作出贡献。上海徐威律师事务所——摘自2003年第8期《上海律师》