城镇化

城镇化、房地产政策分析与趋势秦虹研究员建设部政策研究中心副主任房地产市场预期的总体判断受宏观经济、政策调整等因素的影响，我国房地产业今后的发展趋势将是在波动中上升。经济增长、消费结构升级和城镇化三大因素将对房地产市场产生持久的影响力。目前我国仍处于新一轮经济增长上升通道我国已经历了26年的经济快速增长（9.6%），今年将是经济增长超过2位数的第五个年头。城镇居民家庭的恩格尔系数十年内下降了14个百分点，城镇人均可支配收入已连续四年超过经济增长速度，“十一五”将保持“十五”时期的增长速度。目前的经济增长为城镇居民家庭积聚财富起到了重要作用。部分居民正处于住房消费能力对收入增长高敏感和高弹性阶段（5-1）。我国城镇化实际进程1990-2000（十年）1980-1990（十年）2000-2005（五年）19.4%26.4%36.2%26.4%36.2%43.0%0.70%0.98％1.36％1105万人1571万人2061万人平均增长速度平均每年增加十一五：城市群作为推进城镇化的主体形态“十一五规划”在城市发展中有了明确的定位，就是要形成以城市群为主体的城市发展空间格局。“十一五规划”提出，“珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区，要继续发挥对内地经济发展的带动和辐射作用，加强区内城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力”；“有条件的区域，以特大城市和大城市为龙头，通过统筹规划，形成若干用地少、就业多、要素集聚能力强、人口分布合理的新城市群”。快速交通将配合城市群的兴起与孤立单个城市发展相比，城市群的发展将会产生更大的集聚能力和更高的发展速度，交通的通达性将导致房地产业的更加繁荣。随着高速铁路以及城际轨道交通的发展，城镇群迅速形成，必将带动资源整合、利益共享等加快和城镇群经济实力增强，促进新一轮地区经济增长，为房地产业发展产生要求。“十一五”规划重点建设城际轨道交通，北京至天津、上海至南京、上海至杭州、南京至杭州、广州至珠海等城际轨道交通。台湾经济起飞过程中城镇化发展的经验。我国人口流动的趋向近年来高校毕业行在大中城市就业人数占总数的80.8％，来自县、镇和农村的毕业生70％选择在大中城市就业；在北京、上海、天津、山东、江苏、浙江、广东、福建8个经济较发达地区就业的毕业生占总数的57.6％，反映了整个中国人口流动和城市化发展的取向。中心城市的房地产市场基本上都不是本地市场，而是成为满足周边地区乃至全国范围内购房置业需求的跨区域的市场。中心城市大城市小城市村镇县城购房需求的方向城市群中房价的一般规律中心城市最繁华的中央商务区和高档住宅区以及具有独特地理环境住宅区中心城市其它区域和次中心城市中小城市和农村地区房价水平•房价水平将相差十几倍到几十倍•全国房价和平均房价是没有意义的目前我国仍处于新一轮经济增长上升通道各国的经验证明，人均GDP在1000-3000美元是经济快速增长的时期。向前看：我国经济增长的优势在一定程度上依然存在。较充足而廉价的劳动力、较便宜的自然资源、较高的储蓄率、较稳定的政局、较大的国内市场、更加开放的政策，加上较充足的资本。目前我国经济所表现出的“两高一低”，即高增长、高效益、低通胀可以说是经济增长的最理想模式。一、当前房地产政策关注的要点房地产仍将长期是支柱产业，稳定国民经济就必须稳定房地产业，宏观调控不可能放松关注弱势群体，加强住房保障将是长期任务目前房地产市场秩序问题较多，必将加大市场规范和治理力度由于土地等资源环境的约束，建立节能省地型住房，加大小户型供应比例，必将持续从供应和需求双向政策调节。当前房地产政策分析1－宏观调控怎样看待控制房地产投资规模与稳定房价的关系；怎样看待“90/70”新政；怎样看待房地产市场的供求平衡；怎样看待清算土地增值税政策。当前房地产政策分析2－住房保障关注弱势群体，加强住房保障的政策方向为什么住房保障重要，对房地产市场发展有什么意义？土地出让金净收益5％用于廉租房的政策源由，以及能发挥多大作用。住房保障政策的目标设定。完善住房保障制度需解决的重要问题。当前房地产政策分析3－市场秩序针对目前房地产市场秩序问题，必将加大市场规范和治理力度，消除影响房地产市场发展的不健康因素的政策力度不会放松。对于房地产从开发、建设到销售各环节中出现的问题将会加大整治力度，违规开发和销售、散布虚假信息、组织虚假销售、参与投机炒房、哄抬房价、不履行承诺、提供劣质建筑等不负责等行为将会受到惩除。二手房市场秩序问题同样会受得重视。关于预售房政策的有关规定分析。当前房地产政策分析4－节能省地环保由于土地等资源环境的约束，建立节能省地型住房，加大小户型供应比例，必将持续从供应和需求双向政策调节。小户型的建设和使用将受到经济政策的鼓励节能、省地、节水、节材和环保建筑将从法律和经济手段上推进二、未来房地产政策因素需高度关注房地产正处于市场建立的初期，遵循房地产业发展的客观规律，各项制度调整和完善不可避免。如：对房地产信贷放宽的预期不能乐观，但房地产融资多元化将成为可能。在长期调控中将日益重视税收政策，购房人持有过程的风险将会不断加大。未来三到五年利率变化基本趋势是波动上涨，市场将会随利率变化出现波动的风险。物权法对房地产发展影响重大。未来房地产政策关注1-直接融资中国目前不存在房地产金融，只存在房地产信贷。2005年全国房地产开发投资完成了15000多亿元，比2000年增长了2倍，年均增长速度达到25.9％，但是，房地产企业资金来源结构显然没有发生太大的变化，主渠道仍是三个，即预售款、银行贷款和企业自筹资金，三者占企业资金来源的70％以上。融资渠道单一、风险过度集中于银行。我国房地产开发经营模式特点与直接融资之间的关系。2005年7月-2006年7月房地产开发企业资金来源趋势金融机构中国地产投融资意向分析(1)受访金融机构分布122346810证券公司合资银行财务公司中资商业银行信托投资公司保险公司基金公司外资银行发放了40份“国际金融机构中国地产投融资意向访谈问卷”，收回有效问卷36份，并与其中的20家机构进行了实地访谈c.对未来3年中国房地产价格趋势的判断21510144难以判断大幅下跌微跌保持平稳微涨大幅上涨频次4017159难以判断非常差不好一般好非常好频次b.对未来3年中国房地产业发展前景的看法a.对中国未来3年经济发展前景的看法2018205难以判断非常差不好一般好非常好频次国际金融机构对房地产业的态度b.意向投资方式5610172931其他购买物业自用贷款给购房者获取利息合作开发贷款给开发商获取利息购买优质物业出租3亿元以上1-3亿元5000万-1亿元1000-3000万元频次c.意向投资额度受访金融机构投资行为分析a.投资感兴趣的城市北京上海天津深圳广州重庆南京武汉杭州成都频次项目投资回报标准10％股权投资产权投资债权投资股权投资:10％－35％产权投资:10％－15％，如转售，则要求20％以上债权投资:8％－10％35％15％8％未来房地产政策关注2-物业税开征房地产持有环节征税是必然物业税的本质及原理物业税开征的前提条件从2004年6月开始，美联储连续17次加息，两年时间内，联邦基金利率从1.00%上调到5.25%45.3-714.213.49.5-1.24.94.53.55.7-12.70.9-2.26.53-15-10-5051015202005Q32005Q42006Q12006Q22006Q3联邦基金利率住房销售量同比变化住房价格同比变化未来房地产政策关注3-利率市场化未来房地产政策关注4-《物权法》《物权法》房地产政策的主要影响《物权法》中值得关注的几个方面：城市房屋拆迁建筑物区分所有权房地产登记