15000万元土地储备项目贷款调查评估报告

第页共30页1××市土地收购储备中心15000万元土地储备项目贷款调查评估报告××信贷部二○○九年六月第页共30页2目录第一章借款人资信评价第二章项目基本情况第三章项目总投资及资金筹措评价第四章项目市场分析第五章项目经济效益及××偿债能力分析第六章银行效益及贷款风险分析第七章贷款担保分析第八章授信额度计算第九章项目总体评价附表一：借款人基本情况表附表二：项目基本情况表附表三：项目投资估算表附表四：项目资金来源与运用表附表五：项目损益估算表附表六：项目财务指标测算表附表七：贷款偿还期预测表附表八：敏感性分析表第页共30页3前言XX市土地收购储备中心向农行XX市分行营业部申请土地储备贷款15000万元，用于收储位于××区××镇××村，即××新区规控图中K11、K12地块462.10亩土地。省分行房地产信贷部组织项目评估小组，于2009年6月对该土地收购储备项目进行了调查评估。第一章借款人资信评价1.1借款人基本情况1.1.1概况XX市土地收购储备中心（以下简称“借款人”）成立于2002年6月，为XX市国土资源局下属的自收自支事业法人单位，原级别为科级，2003年6月，经市委常委会研究同意，将其升格为副县级事业单位。升格后的隶属关系、人员编制和经费形式不变。借款人已取得事业单位法人证书、组织机构代码证和贷款卡；借款人在XX市建行开立基本账户，在我行营业部和国家开发银行江西省分行开立一般存款账户。经测评，借款人2008年度信用等级为AA+级。1.1.2法人登记情况借款人事业单位法人证书号码为:单位名称:XX市土地收购储备中心宗旨和业务范围:为合理利用土地提供规划服务,负责辖区内土地收购、储备与出让住所:XX市法定代表人：经费来源：全额拨款开办资金：人民币4710.90万元举办单位：XX市国土资源局登记管理机关：XX市事业单位登记管理局第页共30页4有效期：2009年2月11日至2009年3月31日（延期至2010年3月31日）1.1.3组织机构及人员情况1.1.4借款人主要职责按照《XX市土地储备中心工作章程（试行）》，借款人主要职责为：一是依据市土地储备管理委员会确定的土地收购计划，对企事业单位需盘活调整的存量土地和其他增量土地适时进行收购储备；二是根据土地利用总体规划和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，为增强政府对土地的调控力度服务；三是管理和运作由政府依法收回的违法用地、闲置土地、没有确定土地使用权的国有土地，并纳入政府土地储备库；四是多渠道、多途径筹措资金，在市土地收购储备管理委员会的指导和监管下，加强与各金融机构和市财政部门的配合，管理、运作好土地收购、储备的资金；五是在市政府有关职能部门的协助下，做好储备土地开发，收购、储备土地的资金测算和招标、拍卖出让前的准备工作；六是搞好综合统计，定期向土地储备管理委员会报告运作情况和公布储备土地信息；七是完成市政府和市土地收购储备管理委员会的其他工作任务。评估认为，该公司具备土地收储资格，借款主体合法。1.2借款人土地储备资金运作模式根据江西省财政厅、江西省国土资源厅、中国人民银行XX中心支行关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》（赣财综[2007]19号）和XX市政府制定的《XX市土地储备实施办法》(XX市人民政府第17号令)的有关规定，借款人财务实行独立核算、专户存储。土地储备资金实行收支两条线，按照“收入财政集中、支出财政监督、收益分宗核算、结余上缴国库”原则进行管理。第页共30页5储备土地出让后，收入全部上缴市财政，对上缴资金中成本部分包括土地收购补偿费和贷款利息、规划编制、土地测量、土地房产登记、房屋拆迁、土地前期开发、收购储备工作经费、人员工资等相关费用，由市财政在5个工作日内核定拨付给储备中心。对于土地出让收入净增值部分的20%由市财政拨付土地储备中心作为土地储备发展基金。对因政策变化或经批准改变土地规划条件，储备公益事业、绿地、公共设施或基础设施建设用地而造成储备中心政策性亏损的，亏损部分由市财政局核拨。1.3借款人经营情况2005年至2009年3月，借款人累计实物收储土地9692.42亩（其中2009年1-3月收储土地670.243亩）；累计出让土地550.43亩，累计实现土地出让收入103800万元。截至评估日，借款人可供出让的存量土地为9141.99亩。1.4借款人财务状况1.4.1主要财务数据根据借款人提供的土地储备机构土地收储资产负债表反映，截止2009年3月末，该公司总资产348161万元，总负债203633万元，净资产141279万元，收入合计3249万元，资产负债率为58.49%。1.4.2主要财务数据说明1）资产项目有关数据说明。截止2009年3月末，借款人资产348161万元，比年初增加18860万元。（1）银行存款18787万元。其中：国家开发银行江西省分行595万元、XX市建行厚德支行1万元，市商业银行银河支行266万元,我市分行营业部17925万元。（2）其他应收账款104265万元，用于城市基础设施建设，主要由以下项目组成：①内环路4259万元，②章江水轮泵站-黄金大桥3355万元，③市江河实业有限公司城西防洪工程2645万元，④市城发集团飞龙岛大桥等工程22172万元，⑤市住房保障中心飞龙岛大桥返迁安置工程4259万元，⑥章江大桥8903万元，⑦益光中、南路工程5140万第页共30页6元，⑧黄金一、二路工程2042万元，⑨豪德花园2136万元，⑩黄金一、二路返迁工程926万元。（3）收储项目222294万元，主要由以下项目组成：黄金机场土地43306万元，K16土地3005万元，滨江四期2013万元，新区土地报批规费6410.71万元；H6、H7、H22、G10、J12、J16土地5283万元，嘉道集团2459万元，豪德集团3695万元，G13、G14土地3105万元,G4地块1006万元，兴国中路土地3607万元，J2、C4土地2361万元，兴国中路农民返迁安置8494万，市接待中心3441万元，J21地块1101万元，J22地块1313万元，J3地块994万元，H地块11068万元，章江南岸防洪路堤、益光中、南路及周边地块88866万元，H25、H26地块7624万元，康欣药业1461万元，H18、G11、G15地块1500万元，海天投资实业有限公司2136万元，华坚国际6443万元，航运公司1273万元，E17-04、06地块3118万元，市供销社三企业1000万元，XX市地产公司2052万元，工行XX分行（原区国有资产经营公司）1100万元。（4）待摊支出2816万元。主要是支付贷款利息，逐年摊销。2、负债项目有关数据说明。截至2009年3月末，借款人负债203633万元，比年初增加18161万元。（1）短期借款460万元，主要为向XX市财政局和XX逸豪置业公司分别借入400万元及60万元款项。（2）长期借款179000万元，比年初增加34400万元。长期借款中，国开行江西分行152000万元，市商行7000万元，市农行营业部20000万元。（3）其他应付款24173万元，其中：财政拨款6400万元，市江河实业有限公司支付章江南岸路、益光中、南路征拆费12100万元，章江新区指挥调拨资金5543万元。3、净资产项目有关数据说明。截至2009年3月末，借款人净资产141279万元，均为土地储备资金。第页共30页7从借款人近几年的财务数据可以看出，该中心总资产逐年大幅增加，资产负债率逐年降低，表明其财务状况良好，资金实力雄厚，偿债能力强。1.4.3关于“借款人资金用于城市基础设施建设”问题。调查评估时发现，借款人提供的2009年3月资产负债表反映，资产项目中“其他应收账款104265万元，用于城市基础设施建设，其原因是，市政府为了完善城市配套基础设施建设，提升城市品味，实现土地大幅增值。2003年7月，XX市政府与国家开发银行签订了最高额为27亿元的《信用合作协议》，根据该协议，国家开发银行于2003－2007年向XX市政府提供最高额为27亿元的贷款，用途为：一是土地储备贷款17.5亿元，用于收储土地2万亩；二是2003年—2007年城市基本设施贷款9.5亿元。城市基本设施贷款由土地增值收益归还。截止2009年3月末，借款人累计向国家开发银行江西省分行贷款173600万元，其中土地储备贷款110000万元，城市基础设施贷款63600万元，贷款余额152000万元，其中土地储备贷款94400万元，城市基础设施贷款余额57600万元。土地是城市政府拥有的最大资产，为了发挥土地最大效益，根据XX市政府有关文件精神，“城市基础设施建设到哪，土地收储到哪，土地出让到哪”。借款人是政府储备土地的合法代表，是具体实施土地收购储备行为的政府储备机构，国开行贷款用于土地收储与城市基础设施建设（重点项目），是XX市政府授权XX市土地收购储备中心循基础建设步伐收储核心土地，并借完善的基础设施使土地增值，是国开行发放的打包贷款。借款人内部运作完善，财务管理规范，资金使用合理，是各商业银行竞相营销的优良客户，目前除我行在营销外，中国银行及XX市商业银行均在营销该客户，基于借款人较好的经营实力和发展前景，我行建议并希望要保持在XX市土地收储市场上占有一定的市场份额。1.5借款人贷款情况1.5.1贷款情况第页共30页8通过查询人民银行信贷查询系统，截止2009年5月6日，借款人在各金融机构的贷款余额为179000万元，实际贷款余额179000万元（长期借款）。（1）借款人在国家开发银行贷款情况。2003年7月6日，借款人与国家开发银行签订了最高额为27亿元的《信用合作协议》，根据该协议，国家开发银行于2003－2007年向XX市土地储备中心提供最高额为27亿元的贷款，用途为土地储备及城市基本设施，借款期限15年（2003年7月---2018年7月），即第一笔借款提款日起，至借款合同约定的最后一笔借款还本日止不超过15年；提款期为2003年--2007年，贷款以借款人收储的土地收益权质押；结算经办行为建设银行XX市分行城建分理处；《信用合作协议》约定借款人于2009年2月开始分10年逐步归还借款。截止2009年5月6日，借款人在该行的贷款余额152000万元，均是期限15年的长期贷款，均为正常贷款。（2）借款人在XX市商业银行贷款情况。截止2009年5月6日，贷款余额7000万元，为长期借款7000万元，以国有土地使用权作抵押，均为正常贷款。（3）借款人在农行XX市分行营业部贷款情况。截止2009年5月6日，贷款余额20000万元，以国有土地使用权作抵押，均为正常贷款。1.5.2借款人信用记录情况根据2009年5月6日人行企业征信系统查询，借款人有已结清不良贷款信息，金额34800万元，为在我行有24800万元次级贷款记录。形成次级贷款记录的主要原因：经总行审批，我行于2005年8月至2006年9月先后向XX市土地收购储备中心发放贷款34800万元、用于建设XX新机场，置换收储XX老机场用地、期限3年（2008年8月23日到期）。该贷款发放后，借款人能按约定支付贷款利息，并于贷款到期日之前还清了全部贷款本息（其中贷款本金34800万元、利息5004.70万元）。2007年4月，德勤公司驻农总行信贷组对该项目贷款进行了审计，审计要求将该贷款形态调整为不良，其理由是“受2006年上半年当地雨水天多等因素影响，该项目实际工程进度比原计划推迟第页共30页9近一年，黄金机场土地与新机场土地产权转换后土地出让的时间也要因此相应推迟。由于该项目贷款的主要还款来源是黄金机场土地出让收入，因此上述因素会对2008年贷款到期偿还产生不利影响”。经上级行审批，我行于2007年10月31日将其中24800万元贷款（之前借款人已归还了10000万元贷款）调整为次级贷款。1.5.3借款人对外担保情况据2009年1月9日人行企业征信系统查询，借款人对外抵押担保金额39077.64万元，为XX市财政投资有限公司贷款提供担