广东省深圳市解读后海湾项目分享(68页)

解读后海湾后海的代名词是······豪宅片区、潜力、升值、与HK接轨的生活后海湾繁华背后······是什么在支撑后海的房价节节高？！规划篇房地产的价值取决于“地”的价值深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。《深圳市城市总体规划（2007-2020）》规划概况区域规划概念基本认知：国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！南山商业文化中心金融商务区体育中心区住宅区口岸区东滨路沿海RBD发展中心南山金融文化中心规划不低于中环的写字楼群；保利剧院、超五星酒店、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施。南山深圳湾体育中心内湾公园：F1摩托艇赛场东区，即口岸区：以口岸功能配套为主的建筑和口岸商业群蛇口东填海区西区，住宅区135.18公顷院、艺术馆占据最精华资源；关内规划最好、最火的一块大型豪宅片区后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区总占地面积315万平米，是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾力打造，它将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。区域价值解析篇区域价值——“八大城市资源体系”1通达世界的交通平台：交通，决定一个城市的发展方向，跨海大桥、蛇口邮轮母港，地铁二号线、主干道交通网络……未来深圳的发展重心2滨海金融商务区：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作用，推动区域发展与国际接轨3顶级商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和国际化进程，大力提升区域商务氛围4全球总部基地，国际资本汇聚深圳湾：北区规划有50万平米总部基地，搭建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力区域价值——“八大城市资源体系”5未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划有望成为未来的商业核心6世界级的休闲资源汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年大运会分赛场，开幕式于南山“春蚕”举行7接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中……名校林立，成为深圳人文浓度的制高点8深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆价值解析——深圳湾核心规划1口岸板块：与香港形成半小时创新圈，推进深港合作，带动区域发展，增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求西部通道简介：从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧鳌勘石，全长4770米总容车量：12.2万，日可通关车辆5.86万辆次，全国约50%的出入境车辆配套：一地两检模式的联检大楼，80多条过境通道，日处理6万人次过关西部通道的影响力带动西部滨海区的联动发展，强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中心位置西部通道，20分钟可到达香港迪士尼、香港国际机场，港深往来极为便利。形成深港半小时创新圈，加快深港同城化进程为深圳湾带来1800万人流，使深圳湾将成为粤港重要的咽喉对深圳区域价值的影响对房地产的影响大规模公建配套的建设和居住环境的升级，将进一步提升深圳湾片区的土地价值和居住价值增加住宅需求：往来人流、物流会增大，消费和投资都会增强，购房需求增加增加写字楼需求：吸引物流、运输等企业进驻南山，对区域的写字楼需求增加西部通道西部通道口岸区价值解析——深圳湾价值解析——深圳湾核心规划2滨海长廊：在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。滨海长廊深圳滨海长廊规划：西起蛇口海上世界，穿越蛇口山公园、东角头、西部通道口岸生态区、后海填海区、南山CBD、滨海大道，直至红树林生态公园，总投资约5.24亿元滨海长廊带中规划6大主题公园深圳湾湿地生态走廊南山城市中心和滨水娱乐公园区西部口岸红树林生态走廊深圳湾大桥和海湾风景公园蛇口港与海上世界共五大部分组成。总体建设于2010-2011年完成15公里绿色滨海长廓，面向深圳湾，遥望香港大屿山。在连接西部通道跨海大桥的同时，为市民创造一个享受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。，15里滨海长廊组成部分：A.内湖溢流坝B.弯月山谷、C.日出露天剧场、D.湿地公园、E.垂钓栈桥、F.婚庆公园等►未来区域将有大量高档住宅社区建成，区域生活环境及居住舒适度将得到蜕变式提升。罗湖福田中心区华侨城红树林滨海住宅区高尚住宅区呈现出由东向西的发展历程滨海长廊促使滨海高尚核心住宅区形成：深圳滨海中央居住区，造就置业区域热点，片区形象及区域价值将得到全面提升皇庭港湾后海公馆半岛城邦卓越维港宝能太古城曦湾华府澳城三湘海尚新天湾畔招商海月天骄华庭后海花半里蔚蓝海岸鸿威海怡湾价值解析——深圳湾基本要素深圳滨海长廊规模15公里滨海岸线，东起深圳湾红树林保护区，西至蛇口南海酒店社会意义/人文背景展现现代深圳滨海人居、连接香港的标志景观带深港一体化背景下的深圳新城市风貌展现主要功能功能将以旅游观光、城市公共活动、片区居住配套为主景观环境设计要点亚热带风光规划理念，融合休闲小品、休闲公园为一体，营造有深圳特色的风情观光长廊。国际设计背景美国SWA设计公司和中国城市规划设计研究院、深圳分院联系设计的方案，作为实施方案价值解析——深圳湾规划•东部滨海分区重点发展水上运动、生态旅游、影视创意文化产业基地等休闲文化旅游产业，建设成为具有滨海特色和国际一流水准的文化旅游产业片区和国际性会议展览中心•2004年F1摩托艇世锦赛在上海举行时，赛场周边的土地增值25倍，上海的城市形象和国际知名度通过F1获得巨大提升•FI：投资40亿进行填海和基础建设。填海面积约147万平方米。相关配套设施建设：永久性比赛训练基地，及F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆•春茧：投资超过20亿，可能成为NBA在中国的第四个场馆。媒体传播营销城市建设建设核心规划3体育板块：F1摩托艇世界锦标赛落户后海填海区。深圳湾体育中心“春茧”将作为第26届世界大学生运动会场馆之一，开幕式将在此举行。价值解析——深圳湾体育板块的规划起点比拟:上海嘉定新城+北京奥运新城，深圳湾将成为新一个以国际赛事为依托的新型体育产业影响区基本要素比拟相似度深圳湾体育板块上海嘉定新城北京奥运新城国际赛事载体F1摩托赛艇世界锦标赛26届大学生运动会分赛场国际F1赛车赛北京2008年奥运会重要体育设施F1摩托赛艇场区、春茧深圳湾体育中心F1赛车场区鸟巢、水立方政府资金投入60亿（含填海区工程）26亿28亿区位周边辐射影响深圳南山后海湾填海新区受体育盛事影响，片区规划发展加速，以从一个荒凉的填海区逐步发展成为国际高尚住宅区，未来，随着大运会的主办，片区体育及地产价值将不可估量嘉定区曾经是被开发商遗忘的角落，F1使嘉定的区域价值被挖掘。2004年嘉定成为上海房价上涨最大的区域之一。随着交通条件的改善，整体环境优化，带动了F1赛车场及其周边约20平方公里土地价值明显上升，在赛车场辐射半径约3公里以内核心辐射区，房地产开发增长尤为明显奥运会的世界影响不可小视，围绕主会场形成的酒店、写字楼、高尚住宅区的价值迅速攀升，鸟巢旁的著名建筑盘古大观就落户奥运新城，盘古大观公寓部分售价高达50000元/平方米。价值解析——深圳湾认识背景一：新中心强调文化设施与商务设施的有机融合。代表项目：深圳歌剧院、保利文化广场、保利剧院、深圳现代艺术博物馆、深圳城市规划展览馆。三：新枢纽四：新生态深圳湾将面临片区整体商贸升级，价值迅速放大的重要历史机遇核心规划4商业文化板块：深圳湾以香港中环为商贸规划打造标准，投资1000亿。以比肩国际的金融商务体系规划，拟吸引众多来自世界各地的精英。后海商业突出商业、商务办公为主的功能。代表项目有：天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等二：新文化基础设施完善，创造现代化交通体系。堪称“财富列车“的地铁2号线连通深圳湾；零距离对接西部通道，港深往来极为便利。生态景观优美和谐。后海中心区充分体现了深圳湾独有的海洋气质，体现出对多彩未来文化的兼容。价值解析——深圳湾价值解析——深圳湾商业文化板块的规划起点比拟:香港中环，深圳湾将形成以金融、商业为核心的新城市中心基本要素比拟相似度深圳湾商业文化板块香港中环社会功能深圳新中心，未来深圳金融商务，高尚住宅核心区域香港金融商务中心，香港核心区域核心金融、商务配套天利中央商务广场、凯宾斯基酒店国际金融中心、中银大厦核心商业配套海岸城、保利文化广场、规划中华润深圳湾中心置地广场、兰桂坊城市景观功能滨海规划中的现代景观建筑群，大批商业及写字楼林立，远望香港密密麻麻的商业大厦和国际银行总部维港景观线和现代景观融合核心交通枢纽组织地铁2号线贯穿深圳，西部通道连通香港，滨海大道四通八达的地下、地面交通、传统天星小轮海上交通，连接尖东轨道交通通往深圳香港中环新滨海规划，低层保护维港景观深圳湾商业文化板块规划，滨海区域以景观带为主价值解析——深圳湾体育新城板块=上海嘉定新城+北京奥运新城深圳湾是规划中的深港两地的经济枢纽，将最大程度地催生两地经济的频繁交流。商业板块=香港中环居住人文=上海浦东总结：2000-20032004-20062007-200920%10%70%25%45%30%南山本区域客户深圳跨区域客户香港人外籍人外省人2000-20032004-20062007-200910%35%55%25-30岁30-35岁35-45岁后海湾购房客户组成变化老板/董事/经理高层管理者中层管理者普通员工0%20%40%60%80%100%120%2000-20032004-20062007-2009后海湾购房客户年龄变化后海湾购房客户承担社会职业变化后海购房客户由原来以南山周围的本地客户为主，逐步演变成深圳各区域的高端客户、全国各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的区域原来购买后海的客户是一群年青的首次置业客户，因后海的房子便宜而购买。现在的购买客户是以中年为主，他们是社会财富的持有者。后海购房客户逐渐高端化，由原来的普通员工为主，演变为老板，董事，经理，高层管理者为主体。深圳湾深圳湾——后海人口裂变全过程价值解析——深圳湾人口结构裂变导入带来的人文资源、价值观资源的转变深圳湾国际人文气息将日渐浓烈案例：华侨城富人区香港中环上海浦东生活形态引领深圳乃至南中国典范国际化、文明的风范、向上的精神面貌、和谐邻里关系、多样化生活状况裂变原居民/新区产业及规划导入外区域人高素质港人、国际人国际人昨今明朴实居住形态消费及生活享受观低豪华时尚居住形态消费及生活享受观高奢侈居住形态消费及生活享受观高社会文明度高洛杉矶DE比弗利山庄（洛杉矶临湾地带）新西兰的霍克湾区香港的浅水湾美国纽约的长岛澳大利亚的Noosa湾区东京湾马来西亚的Burau湾悉尼的双水湾深圳湾有望成为世界第九大富人区：深圳湾是中国罕有的可以发展湾区物业的地方世界八大富人区——几乎都为湾区物业富人区的共同特征•世界通达性、极强的交通网络•强而有力的城市经济后盾•独一无二的海岸线；环境优美的生态圈•顶级运动/比赛场地•顶级的休闲度假酒店•奢华的商业购