园博园核心区后续开发利用项目策划汇报

济南园博园后期利用项目研究策划报告济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:本次汇报内容•园博园后续利用的城市功能定位•园博园的后续利用运营定位•园博园现状建设的分析•园博园后续开发利用的规划策划建议下一步工作计划•针对本次汇报及会议形成的意见对园区的后续利用建议进行调整与修改。•结合最终调整建议，对园博园后续开发利用的投资经营进行经济效益估算。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:园博园后续利用的城市功能定位¶基本结论¶支撑条件汇报内容一济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:济南西部新城的城市中央休闲区济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:城市休闲消费的商业中心济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:城市旅游休憩中心济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:城市中央休闲区“打造济南的第二个大明湖”济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:园博园后续利用的城市功能定位¶基本结论¶支撑条件汇报内容一济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:园博园在西部城区的发展中承担着：具有生态景观、休闲娱乐、商业配套、商务会展、城市公共空间等多功能副复合的城市中央休闲区功能。城市发展环境：城市带、城市圈是济南主要发展方式，使济南内向型特征得以改观，利于提升济南的首位度。区域发展环境：东拓西进的城市发展战略，带动城市资源、城市要素向西部倾斜，西部新城成为重点的发展区域。城市旅游市场：济南旅游处于观光旅游阶段与理论上都市休闲旅游阶段不符合，旅游市场发展空间大。区域旅游资源：区域旅游资源丰富但产品功能单一，缺乏整合，项目本体资源保持完备，多功能休闲产品开发存有空间。城市发展环境分析旅游发展环境分析区域发展环境分析支撑条件本报告通过从宏观发展环境、旅游发展环境、区域发展环境三个角度来论证园博园在城市发展中所承担的作用。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:小时上海`山东半岛城市群济南环渤海经济圈京津冀经济圈2小时北京长三角经济圈3小时上海`山东半岛城市群济南京津冀经济圈2小时北京长三角经济圈3小时上海`山东半岛城市群济南环渤海经济圈环渤海经济圈济南地处京津经济圈和长三角经济圈的交汇点，兼有环渤海经济圈腹地城市的作用，是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。城市带、城市圈是济南未来城市发展主要方式，内向封闭特征得以改善，城市间经济、文化、旅游的发展与交流将更为频繁，本项目的辐射范围将借此扩大。城市发展环境济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:都市圈和城际轨道发展，有利于提高济南城市首位度。随着城市辐射半径逐步加大，吸引外部经济要素的能力提高，有利于吸引大量省内客户进入本项目。“济南都市圈”即以济南为核心城市，以淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市为依托，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈。其总面积约5.3万平方公里，人口3219.4万。济南作为都市圈核心圈层的中心区域，将突破行政辖区限制，构建具有高度城市化的济南都市区。济南都市圈将着力构建济南向周边辐射的城际轨道交通主骨架。届时，省会济南至周边主要城市只需半小时。“半小时交通圈”将改变“工作圈”与“生活圈”，济南都市圈居民将由此变成真正的“同城人”。城市发展环境长清济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:根据济南“一城两区”的城市规划，西部新城将承载着中心城区产业转移、商业升级、城市新区建造、城市功能补缺与完善的角色，将建设成为国际的、现代的、时尚的、前沿的、先导的、魅力的城市新中心。济南东、西两翼的空间发展战略，使城市中心多核化发展趋势加剧，城市版图扩张，西部区域作为济南近期的发展方向，将成为城市新中心。西部城区东部城区主城区中疏中疏集聚集聚东拓西进、一体两翼的城市多核发展战略，西部新城将成为济南的新中心，使项目所在地成为重点发展的区域。城市发展环境济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:城市发展环境城市多核论：“城市多核论”是由美国地理学家哈里斯和乌尔曼于1945年提出的。城市的多核心模式揭示了城市地域分化的复杂性和影响因素的多样性，复合现代城市地域结构的特点和发展趋势，是当今城市规划领域研究的重要课题之一。多核发展在中国：“一个城市只有一个中心论”已经过时，多核化发展成为当今城市发展的趋势，多核结构已在我国多个城市显现：上海一江两岸的双黄蛋格局，武汉两江四岸的三黄蛋格局，深圳多核结构的“散黄蛋”格局。济南呈现多核发展的趋势。多核发展效应：在单核向多核裂变的过程中会带动城市资源、城市要素向其倾斜，为其发展带来契机，整体带动城市功能分工、人口、产业、建设等布局合理，城市向均衡化发展。多核的城市发展战略，将带来城市资源、城市要素向西倾斜，城市功能分工、城市发展水平趋于合理，为西部新城的发展带来契机。多核发展效应单核向多核的裂变，使单一中心区功能向其他中心转移，可缓解其人口、居住、工作、就业、交通、环境等压力。城市多个异质核心的发展，使城市功能分工合理，城市发展由不均衡状态向均衡状态转变。多核化发展，将带来城市产业发展、商业商务发展、居住、房地产开发等重新洗牌，使城市更趋于健康发展。多核化发展，使城市资源、城市要素向外围倾斜，使城市新区成为发展的重点区域，为其发展提供了契机。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:西进战略将带动城市级优势产业的西移及市级商业中心的建立，带动西部区域未来经济发展、居住及消费人口集聚，利于项目开发。城市沿东西扩展，结合济南“一核两区四片四区”的城市商业规划和商圈辐射范围所限，西部必将形成一个新商业核心。西部城区是济南城市发展的重要节点，是高新技术、创意文化、都市休闲、高端服务等城市产业发展转移的重要承载地。城市发展环境济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:城市发展环境：城市带、城市圈是济南主要发展方式，使济南内向型特征得以改观，利于提升济南的首位度。区域发展环境：东拓西进的城市发展战略，带动城市资源、城市要素的西部倾斜，西部新城成为重点发展的区域。城市旅游市场：济南旅游处于观光旅游阶段与理论上都市休闲旅游阶段不符合，旅游市场发展空间大。区域旅游资源：区域旅游资源丰富但产品功能单一，缺乏整合，项目本体资源保持完备，多功能休闲产品开发存有空间。城市发展环境分析旅游发展环境分析区域发展环境分析支撑条件本报告通过从宏观发展环境、旅游发展环境、区域发展环境三个角度来论证园博园在城市发展中所承担的作用。园博园在西部城区的发展中承担着：具有生态景观、休闲娱乐、商业配套、商务会展、城市公共空间等多功能副复合的城市中央休闲区功能。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:旅游业持续旺盛，随着中国富裕阶层的壮大，国内旅游消费处于转型阶段。2008年我国人均GDP达3304美元，部分发达地区已超过3000美元。消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度发展，而休闲游加速发展，增速将在20％以上。富裕阶层的壮大，国内旅游消费处于转型阶段。为了配合国家扩大内需政策的需要，确保旅游业发展，国家旅游局陆续提出了“国民旅游休闲计划”等一系列计划。这些计划将有力地拉动国内旅游市场。国内旅游趋势2009年济南人均GDP已达到7373美元，早已进入休闲度假高层次发展阶段。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:旅游休闲方式和客户需求逐步走向复合多样化，体验关注点增多。国内休闲旅游的三种模式：•城区休闲模式，市内进行购物休闲、餐饮休闲和洗浴、运动休闲活动等；•城乡一体化休闲模式，在近郊区的自然山水中开展郊游休闲，主要消费群体是有车族；•远郊区休闲模式，较长休闲时间内到远郊区，消费群体偏好自然山水中的养生和生态运动休闲方式；国内发展最快的休闲领域：•亲水休闲•郊野运动休闲•生态大浴――以生态环境为基础的生态休闲•养生休闲•郊野实景剧•乡村休闲•休闲MALL国内旅游趋势济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:山东与济南两级旅游市场庞大，旅游接待规模和经济效益逐渐递增，休闲旅游需求较大。2007——2009旅游经济指标2008年济南旅游状况年度游客接待量（万人次）增长率（%）旅游总收入增长率（%）20072005.8616.53177.8221.462008230015.6210.718.520092841.722.3256.521.7游客接待量（万人次）所占比重（%）旅游总收入（亿元）所占比重（%）济南23009.5210.710.5山东24300——2005.2——城市旅游发展济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:旅游主题：围绕百脉泉，做大旅游市场评价：新兴近郊游目的地旅游主题：南部山区成为济南人近郊游的首选评价：自发形成的近郊亲水休闲目的地，部分山水近郊景区旅游主题：围绕玫瑰产业和胡庄基督文化评价：处于初级阶段，尚无强势资源旅游主题：泉水文化，老城风貌评价：以自然景观观光为主，省内旅游市场中转作用旅游主题：佛、道、孝、观光农业为主评价：道教圣地、传统近郊观光目的地，但发展速度缓慢旅游主题：主推温泉资源，旅游蓄势待发评价：温泉资源，开发较为缓慢城市旅游发展济南旅游资源丰富，但旅游产品功能单一，普遍开发水平较低，以观光旅游为主，处于旅游初级阶段，本项目面临市场机会。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:城市旅游发展济南环城休憩带目前以南部山区风景休闲旅游区为主，呈点状分布，项目处于边缘地带，可借势吸引客群，共同推动城市旅游业发展。济南环城休憩带主要分布在城市南部山区风景区，沿南部山区形成对市区的包围。以南部山区仲宫、西营、柳埠片区为主，形成九顶塔、红叶谷、金象山等为主的景点。环城游憩带应形成各种档次、不同主题的多元化旅游产品组合，而目前周边旅游市场现状是档次低，度假项目。本项目可借势吸引周边旅游客群，并弥补济南环城旅游休憩带旅游产品缺陷。泛灵岩寺文化旅游区南部山区风景旅游休闲区泛龙山文化旅游区黄河风光休闲旅游带五峰山旅游度假区济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址: