新华信--房地产行业研究分析报告

中国房地产行业试探性研究新华信管理咨询沈浩云2001年10月上海房地产行业试探性研究page2说明•本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用•由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究•由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析•关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标房地产行业试探性研究page3房地产行业研究大纲•宏观经济和房地产行业宏观研究•北京/上海房地产市场研究•房地产企业个案分析（万科）•房地产上市公司比较分析(深圳和香港)•房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等）•房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化）房地产行业试探性研究page4宏观经济和房地产行业现状及发展综述房地产行业试探性研究page5房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。房地产行业试探性研究page6房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景•以每年12%的速度增长•商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50%•实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%•城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米房地产行业试探性研究page7宏观经济对房地产企业的影响•全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002）•西部大开发-中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）•中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团（0632）房地产行业试探性研究page8中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长名义GDP实际和预测02004006008001000120014001997实际1998实际1999实际2000实际2000预测2001预测2002预测年度10亿美元房地产行业试探性研究page9GDP实际增长率预测77.27.47.67.888.28.48.68.891997实际1998实际1999实际2000实际2000预测2001预测2002预测年度增长率%房地产行业试探性研究page10中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离中国GDP和建筑业增长01000020000300004000050000600007000080000900001000001985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000年份生产值（亿元）建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%房地产行业试探性研究page11城镇新建住宅面积0123456197819801985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000年份面积（亿平方米）房地产行业试探性研究page12城市人均居住面积024681012197819801985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000年份面积（平方米）国外人均居住面积：XXX房地产行业试探性研究page13进入WTO对中国房地产企业的影响•高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加•外资房地产企业将逐步进入中国市场，市场竞争更加激烈–国外房地产开发商凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成较大的冲击–国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将不再成为业务开拓的主要优势–外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，并逐步进入物业测量、价值评估等中介服务市场和中低档住房市场，其市场份额将逐步提高–目前，国外一些知名的房地产物业管理中介机构已在中国开设分公司，全球最大的房地产企业--美国２１世纪不动产已经进入中国物业代理市场•国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展•加入ＷＴＯ将加快我国房地产企业的联盟和重组–目前已形成南北两大联盟，即由万科、华远等２０家会员组成的“中国城市房地产协作网络”和以大连万达、中房集团为首，由３３家企业组成的“住宅产业集团联盟”•房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场淘汰，如上海房地产开发企业的总量，半年内已从４３４７家降低为３３１２家，广州近年来也有３００多家房地产企业被淘汰出局。房地产行业试探性研究page14进入2000年以来，国内房地产需求旺盛,前景看好景气指数10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年2000年2001年房地产行业试探性研究page152000年商品房销售额3572亿元，比上年增长30.1％，显示出强有力的发展势头各年商品房销售额增长05001000150020002500300035004000199219931994199519961997199819992000年份销售额（亿元）房地产行业试探性研究page16中国个人住房信贷增长情况分析0500100015002000250030003500400045001997199819992000年份贷款余额（亿元）公积金贷款余额商业贷款余额房地产行业试探性研究page17中国房地产投资趋势和结构变化0500100015002000250030003500400045001995199619971998199920002001（1-7）年份投资额（亿元）商业用房办公楼住宅房地产行业试探性研究page18购买方研究--收入等宏观经济指数中国个人购买房屋趋势图0200040006000800010000120001400016000199119921993199419951996199719981999年份购买面积（万平方米）个人购买房地产行业试探性研究page19•以上数据国外为90年代初，中国为1999年数据•世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。各国人均居住建筑面积比较010203040506070美国英、德、法日本中国国家面积（平方米）房地产行业试探性研究page20按中国政府规定的目标人均住房面积20平方米，中国住房市场容量巨大按国家目标标准住房面积的市场容量分析26%74%60平米以上60平米以下国家目标人均住房面积为20平米，三口之家为60平米房地产行业试探性研究page21针对目前购房目的是为了改善住房条件这样的现状，中国住宅市场应该是相对稳定发展的市场重庆市购房者购房目的研究改善住房条件1%更新换代30%解决基本居住62%投资7%房地产行业试探性研究page22中国一般居民购买力分析•购房款来源=原有的储蓄存款+当年总收入中扣除消费支出的余额+住房公积金+每月发放的住房补贴+一次性发放的住房补贴•一个普通的三口之家按国家规定标准购买20*3=60平米房子的购房能力。2000年一套60平米住房总共所需房价为60*2100=126,000元房地产行业试探性研究page23居民购买力分析（续）•①储蓄存款：99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元，一个三口之家储蓄存款为22500元。•②当年总收入扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额。据对90年至97年数字分析，得2000年一三口之家的总余额为6039.36元。•③住房公积金：根据新的住房公积金管理制度，职工单位和个人每月计缴的住房公积金为上年平均月工资的5%，按1999年职工的平均年工资为7000元，一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为1400元。•④每月发放的住房补贴：目前中国许多地区的补贴办法还没有制定出来，从一些已制定出的地区来看，每月发放的补贴约为工资的15%，按99年的工资水平来看，就是每年发放1050元，一个三口之家的双职工家庭为2100元。•⑤一次性发放的住房补贴：从全国己制订出的实施方法来看，约为房价的20%。（暂且按10%计算）房地产行业试探性研究page24居民购买力分析（续）•所需购房款为126,000-126,000*10%-22,500=90,900•年购房款收入积累=6039+1400+2100=9539•即一个三口之家在2000年购买一套60平米的房子，约需10年的时间里，就可利用其可用于购房的收入来还清房款，这对于一般居民都是可以承受的•中国居民已经具备了购房能力房地产行业试探性研究page252000年房地产投入资金来源构成2000年房地产投入资金来源0.1%14.7%0.1%1.9%1.4%18.3%9.1%29.9%24.6%定金及预付款其他资金自筹资金国内贷款利用外资外商直接投资债券企事业单位自有资金国家预算内资金房地产行业试探性研究page26全国商品住宅的价格一直保持稳步上升的态势全国商品住宅平均售价走势图1194210318571854179016671613050010001500200025001994199519961997199819992000年份平均价格（元）房地产行业试探性研究page27房地产行业研究大纲•宏观经济和房地产行业宏观研究•北京/上海房地产市场研究•房地产企业个案分析（万科）•房地产上市公司比较分析•房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战•房地产企业的发展战略房地产行业试探性研究page28北京和上海两大城市房地产现状及未来综述房地产行业试探性研究page29北京2000年房地产开发不管从哪个指标分析，都反映了市场的快速增长，随着经济形势的强劲估计将继续增长北京1999-2000房地产投资020040060019992000年份金额（亿元）房地产投资总额+23.9%住宅+21.9%北京1999-2000开复工面积和新开面积01000200030004000500019992000年份面积（万平方米）商品房屋开复工总面积住宅开复工面积当年新开商品房屋总面积当面住宅新开面积北京1999-2000销售面积05001000150019992000年份销售面积（万平方米）销售总面积+75.8%住宅销售+85.3%销售给个人+160.4%北京1999-2000商品房屋销售额010020030040050019992000年份金额（亿元）商品房屋销售总额+53.1%住宅销售额+76.4%房地产行业试探性研究page30北京1999和2000年写字楼供应量虽比前几年减少，但市场基本是全盘吸收呈上升态势。目前写字楼供应正处于逐步放大的趋势北京历年写字楼供应量05010015019911992199319941995199619971998199920002001E年份建筑面积（万M2）房地产行业试探性研究page31按行政区域分，北京2000年的写字楼供应主要在朝阳区和海淀区，按商圈分，主要在CBD、中关村和金融街地区北京写字楼主要区域分布朝阳区45%西城区17%海淀区25%东城区12%崇文区1%北京写字楼按商圈分布CBD35%中关村26%金融街17%其他22%房地产行业试探性研究page32与1999年相比，