九江房地产市场调研报告

某年宏观经济运行与城市规划研究某年九江房地产市场发展整体特征九江楼市板块市场及重点个案调研231某年九江房地产市场调研报告第一部分、宏观经济运行与城市规划研究近6年GDP增速都保持在12%以上，宏观经济运行良好GDP稳定增涨，城市经济发展宏观面状况良好，为房地产业发展创造了绝佳外部环境。GDP连续6年保持增幅12%以上，高于国家平均水平，根据国际通行标准可以判断，九江房地产已连续6年处于高速发展期。200420052006200720082009全市GDP（亿元）356.76428.92506.22592.56700.6831.36增长率15.20%15.40%13.70%14.10%12.50%13.80%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%0100200300400500600700800900九江全市GDP对照世界银行和库兹涅茨《各国的经济增长》的国际判断标准：200420052006200720082009人均GDP（元）7728923110825125901478517420增长率13.40%19.50%13.00%16.30%17.40%17.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%02000400060008000100001200014000160001800020000九江市人均GDP人均GDP已连续6年保持高于国家平均标准13%以上的增速，宏观经济运行良好。2009年人均GDP为17420元，折合约2560美元，增幅为近4年新高，按世界发展银行国际标准判断，九江房地产行业处于高速增涨期高速增涨平稳增涨衰退增涨800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$近6年人均GDP增速都在13%以上，房地产处于高速增涨期对照《世界发展银行》人均GDP与房地产发展的总量衡量标准：020406080100120200420052006200720082009三产比例结构变化第三产业第二产业第一产业第一产业逐年萎缩，第二产业、第三产业逐年增加，但第二产业仍居首位，说明九江仍是工业为主的城市。第三产业比重从32.7%到最新35.9%，写字楼商业发展空间提升明显。第三产业比重逐年增加，写字楼商业发展空间提升明显200420052006200720082009人均可支配收入781987139593112721288914203增长率10.80%11.40%10.10%17.50%14.30%10.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%0200040006000800010000120001400016000九江市历年人均可支配收入（元）2009年人均可支配收入达到14203元，增涨10.20%，增速接近2006年10.10%的近6年最低水平。历年来居民储蓄存款余额稳中所升，2009年城镇居民储蓄存款达到了486.38亿元，增幅接近30%，为近6年增幅最高。人均可支配收入连续6年10%以上增涨，近3年增速下滑城镇居民储蓄余额近3年快速增长，2009年增涨近30%200420052006200720082009居民储蓄存款余额208.85249.49287.34311.25384.21486.38增幅15.10%19.50%15.20%8.32%23.40%26.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0100200300400500600城镇居民储蓄余额（亿元）200420052006200720082009人均消费支出534958106571689982769368增幅7.35%8.60%13.10%5%20.00%13.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%010002000300040005000600070008000900010000消费水平05年-07年市区人均消费性支出每年增长300-700元左右，07-08年急速增长，增长了1377元。2008年增幅比例接近20%，近6年来最高。居民消费能力稳步增长，有利于房地产消费市场发展九江市委九届七次全会中提出，九江从甘棠湖、南湖时代走向八里湖时代，就意味着，随着八里湖新区建设的开启，九江中心城区的发展将进入“双核”时代，九江西进势不可挡。从“两湖时代迈向八里湖时代”发展战略带来城市格局改变2009年初开工建设长虹西大道、八里湖环湖路及十里河综合整治工程，2009年底又开工建设八里湖新区学校、八里湖新区医院、兴城大道及体育中心配套道路，这些工程在2009-2010年迎来陆续完工交付。开发区将迎来“八里湖时代”下的华丽转身2009宏观经济运行与城市规划研究小结1、近6年GDP增速都保持在12%以上，宏观经济运行良好。2、近6年人均GDP增速都在13%以上，房地产行业处于高速增涨期。3、第三产业比重逐年增加，对于房地产行业发展而言，写字楼商业发展空间提升明显。4、人均可支配收入连续6年10%以上增涨，近3年增速下滑。城镇居民储蓄余额近3年快速增长，2009年增涨近30%。5、城镇居民消费能力稳步增长，通过合理的观念引导，有利于促进房地产消费市场发展6、从“两湖时代迈向八里湖时代”发展战略带来九江城市格局改变，开发区将迎来“八里湖时代”下的华丽转身。第二部分、九江房地产市场发展整体特征200420052006200720082009固定投资额(亿元）155213.5255.13358.3439.76647房地产投资额（亿元）17.5623.9226.438.843.9840占比11.33%11.20%10.35%10.83%10.00%6.18%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%0100200300400500600700九江固定投资资产及房地产投资情况（亿元）固定投资额逐年增涨，到09年达到了最高值647亿元。房地产投资额也呈现逐年增涨的趋势，但是09年由于受到市场调控的影响，所占比为历年来最低。固定资产投资增长快，经济发展潜力大房地产投资在固定资产投资中所占比却逐年下降年份成交宗数出让面积（亩）成交总额（万元）成交均价（万/亩）2005年131464.2161，517.13422006年26725.1666，459.2791.652007年8865.2541，852.2684.402008年221305.284，202.3464.512009年15899.0384847.0694.3820052006200720082009成交宗数132682215成交均价（元/㎡）4291.6584.464.5194.38出让面积（亩）1464.21725.16865.251305.2899.03020040060080010001200140016000102030405060708090100土地出让面积与成交均价土地市场在近6年时间几乎经历了2个周期的明显波动，2006年为成交宗数高峰年与出让面积低峰年，成交宗数低峰出现在2007年，出让面积的高峰出现在2005年。2009年则创造了成交总额与成交均价的历史最新高峰值。土地市场近6年波动明显，2005为出让面积高峰年2006为出让宗数高峰年，2009年土地成交均价为历史峰值序号成交时间受让单位土地位置面积起始价成交价成交总价（亩）（万元/亩）（万元/亩）（万元）15月14日万军三里街70号8.79718585747.753525月25日九江广盛实业有限公司甘棠南路与庾亮南路交汇处0.596210001002597.39243九江嘉华房地产开发有限公司庐峰北路东侧58号0.9376160163152.82884九江市冠恒房地产开发有限公司前进东路109号8.1076100102826.975257月8日庐山直升机航空旅游有限公司环庐山公路起始段南侧50151575069月21日九江亿荣房地产开发有限公司怡康路东侧12.27231051451779.48357九江市华申房地产开发有限公司九莲北路332号15.991202183485.863689月30日九江市兆方江丰汽车销售有限公司庐山大道南侧、基督教堂旁11.177273815.419汪黄金怡康路东南侧126.289510613385.69110九江市安居（集团）有限公司2007年经济适用房内19.09721101613074.64921110月20日九江华宝集团房地产开发有限公司庐山大道西侧11.82281452803310.38412黄伟忠庐山大道东侧10.00381392612610.991813九江市联信地产开发有限公司长虹大道中段、陆家垅路以西10.46141403163211.00241410月29日台州蓝盾房地产有限公司昌九高速公路南侧、前进东路西侧513.495727437998.631511月2日江西国豪房地产开发有限公司德化路与陆家垅路交汇处东北面10010012112100合计899.0384847.062009土地拍卖成交清单20052006200720082009商品房销售面积124.4145.1246.8121.63266.16商品房竣工面积95.88114.3180.981.96203.73050100150200250050100150200250300九江销售面积与竣工面积表2005-2009年全市商品房全年竣工面积一直低于销售面积，年度供销缺口保持在30万平米以上，2007年供销缺口为64.9万平米，2009年的供销缺口也达62.43万平米，房地产市场一直处于供不应求状况。近6年商品房年竣工面积一直低于销售面积某种程度上讲，房地产市场一直处于供不应求的状况214624003600345035350500100015002000250030003500400020052006200720082009九江房地产价格走势（元/㎡）销售均价九江商品房住宅价格快速增长，2006年商品房成交均价2400元/平米，2007年底住宅均价突破了3500元/㎡，08年价格有所下降，09年由于金融危机的影响，价格涨幅不大。在供不应求关系影响下，商品房销售均价水平一路高涨2007-2009受宏观经济与调控影响，呈现微量收缩调整特点九江房地产市场发展整体特征小结1、土地市场近6年波动明显，2005为出让面积高峰年，2006为出让宗数高峰年，2009年土地成交金额与成交均价均创造了历史新峰值。2、近6年商品房年竣工面积一直低于销售面积，某种程度上讲，房地产市场一直处于供不应求的状况。3、在供不应求关系影响下，商品房销售均价水平一路高涨，2007-2009受宏观经济与调控影响，呈现微量收缩调整特点。4、对比2005—2009年土地出让面积与商品房销售面积，预测九江房地产市场在2010年或更长时间仍将供不应求。第三部分、九江楼市板块市场及重点个案调研开发区板块：1、除新湖明珠城之外价格4000-5000元左右2、政府全力打造的城市新中心，发展潜力无限。3、除新湖明珠城之外在售楼盘集中在龙开河沿线，环境资源优势较明显4、产品以小高层多层为主浔阳区板块：1、传统中心区，市场接受度高；2、小高层、高层为主，同质化严重；3、沿湖价格5000以上沿江价格5000左右庐山区板块：1、城市新区，市场认知度不高；2、价格水平在3500元左右，为九江板块最低；3、90-120㎡小高层未来同质化竞争激烈市场规模较小，板块差异和价格梯度不明显，客源重叠板块替代性强板块界定：长江以南、十里河以北、十里大道以西围合区域在售代表楼盘：新湖明珠城、半岛一品、国豪·水岸城、龙开御景、东方塞纳、恒盛·上花园等待售代表楼盘：观澜盛世等开发区板块概况1、城市近期重点发展区域，区域正由单一开发区向综合性环湖新城转变：这一切得益于市政府在1年前提出的“两湖时代迈向八里湖时代”九江城市发展新战略，随着