基于BP神经网络的房地产价格评估研究

基于BP神经网络的房地产价格评估研究基于BP神经网络的房地产价格评估研究—以南安市为例摘要随着我国住房福利制度的取消和住房分配货币化的实行，房地产市场日趋活跃，房地产业已成为国民经济的重要组成部分，而与之相关的房地产估价业务应运而生，并迅速发展壮大，在推动房地产价格正常化，保障房地产公平交易，建立健康的房地产市场体系和公正合理的交易秩序中扮演着越来越重要的角色。我国房地产估价方法的研究和应用尚处于探索阶段，现行的估价方法注重经验和艺术，而很少建立数学模型进行定量化评估，因而寻找一种科学、合理的定量评估方法具有重要的现实意义和理论意义。根据房地产估价的特点，在前人研究的基础上，借助神经网络极强的非线性动态处理问题的能力，将其引入房地产价格评估领域，创建了基于神经网络的房地产价格评估模型，利用神经网络超强的自学习能力，从大量成交案例中发现并掌握房地产影响因素与其成交价格之间复杂的客观规律。在神经网络房地产估价模型的实现中，借助MATLAB神经网络工具箱提供的各功能函数，对应用于房地产估价的BP网络和RBF网络进行设计并优化，用市场调研得到的真实成交案例对网络进行训练和验证，两种网络模型都得到了较好的预测结果，在对训练和验证结果分析的基础上，对两种神经网络估价模型进行了对比分析，指出了两种网络各自的优缺点以及改进措施。最后，在将神经网络引入房地产价格评估领域思路的基础上，提出了创建房地产价格评估系统，开发专业的可视化软件，提高估价工作效率、降低估价成本，以更好地为房地产开发、经营和管理服务。关键词：房地产估价，BP神经网络，价格评估模型，MATLAB评估应用一、主要介绍工业、商住房地产特征及其价格特征，分析其价格的主要影响因素。（一）、房地产价格的形成及其特征1、房地产价格的形成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行秩序和房地产资源的优化配置。它是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。从房地产估价的角度研究房地产价格，可定义为:房地产价格是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价，通常使用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他方式偿付。这主要是从现象上把握房地产价格的“数量，房地产之所以具有价格，是由房地产的效用、房地产的相对稀缺以及对房地产的有效需求共同作用而形成的。在现实生活中，交易对象和时间的不同，房地产价格呈现不同的变化，都是由于这三者的程度不同及其变化而引起的。2、房地产价格的特征房地产是一种极其复杂的商品，因此，房地产价格除与其他一般商品价格都具有以货币形式表示价值、都受供求关系影响制约、质优价高等共性外，还有一般商品价格所不具有的特性。2.1、房地产价格具有明显的区位性。房地产价格受房地产所处地理位置的影响很大，沿海和内地、南方和北方、城市和农村、大都市和小城镇，他们所处的土地条件、环境气候、基础设施以及经济发展水平等方面的不同，房地产价格在市场上表现为同质量而不同价格的区域特性，即使在同一城市内部，建筑结构、使用性质完全相同的房屋，只是由于建筑地段的差异，其价格也往往有很大的差别。2.2.房地产价格实质上是关于房地产权属利益的价格。由于房地产的自然地理位置的不可移动性，因此在房地产的交易中只是房地产权属的转移。山房地产转移的权属利益不同，价格也就不同，如:所有权价格、使用权价格、租赁权价格等。2.3.房地产价格既有交换价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值量大，寿命长，出现了买卖和租赁两种交易方式，因此房地产同时有两个价格，一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格;另一个是使用它一定时间的价格，经济学上成为服务价格，即这里的使用代价的租金。2.4.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。首先是由土地位置的差异决定的每一块土地的位置、地形、环境等因素千差万别，因而价格也会出现差异。其次房地产的独一无二性使房地产价格一般随着交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动等)的影响。2.5.房地产价格具有趋升性。即房地产商品的增值性。这是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是呈“螺旋形”的，也就是说，房地产价格的上升不是直线性的，而是“波动”的。（二）房地产价格的影响因素分析房地产价格的高低是由众多影响因素综合作用的结果，这些因素具有经常变动的倾向，因此对房地产价格的影响程度、方向都不尽相同。它们有的可以定量描述，有的仅可作定性分析;有的影响大，有的影响小;有的对房地产价格产生正面影响，有的则产生负面影响;对于不同用途的房地产，其影响因素不尽相同，即使相同的因素对其价格的影响大小和方向亦不相同。因此，做好房地产价格的影响因素分析对于房地产估价具有重要的意义。在房地产价格的众多因素之中，有的是在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平，有的则直接影响到某一具体房地产的价格。前者即为影响房地产价格的一般因素，后者则称为形成房地产价格的个别因素及区域因素。本节从一般房地产的角度来论述房地产价格的影响因素。1、一般因素影响房地产价格的一般因素指在某一地区对房地产的价格高低及其变动具有一般性、普遍性、共同性影响的因素。其主要内容包括社会因素、经济因素及行政因素三大项。它们并不直接决定某宗房地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义。（1）社会因素1)社会政治安定及治安状况一般说来，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资置业的信心，从而造成房地产价格低落;而房地产所在地区治安状况不良，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此也会造成房地产价格低落，并且这种影响的持续时间会很长。2)房地产投机行为房地产投机是建立在投机者对未来房地产价格预期的基础上的。其结果可能是:(1)引起房地产上涨;(2)引起房地产价格下跌;(3)起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致那种结果，取决于当时当地的各种条件，包括投机者的素质、心理和政府机构的管理水平等。3)城市化水平城市化水平的提高使得越来越多的农民离开土地，搬到城镇，人口向城市日益集中，客观上增加了对房地产的需求;城市化还改变了人们的价值观念，使越来越多的农村人口接受了城市生活方式，投身到房地产市场中来，从而扩大了房地产市场，带动房地产价格上涨。4)人口状况一个国家或地区的人口状况对房地产价格的影响，主要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等因子。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨:如果一个地区居民素质低，构成复杂，社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，从而在地区房地产价格必然低落;一般来说，随着家庭人口规模小型化，家庭数量增加，所需住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（2）经济因素1)经济发展程度当经济繁荣时，随着国民生产总值迅速增长，居民的收入水平也会不断提高，对房地产的有效需求相应增加。这时房地产市场行情就会上涨。如果经济陷入低谷，则行情自然下跌。2)利率利率对房地产价格有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的成本，从而使房地产价格上涨;从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会抑制房地产需求，从而使房地产价格下降;从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房地产价格下降。因此，综合来看，房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格会下降;利率下降，房地产价格会上升。3)居民收入随着居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，对居住和活动所需空间扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格影响的程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小来定。4)物价房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价格变动的百分比，则表示两者之间的实质关系并未改变，否则说明两者之间发生了变化。一般而言，物价上涨导致房地产价格上涨。（3）行政因素行政因素主要是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有:房地产制度、房地产价格政策、土地利用规划、城市规划、税收政策等。2、区域因素区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所形成的地区特性对该区房地产价格水平的影响作用。区域因素除应重视房地产所属地区的地理经济环境差异外，根据房地产的类别不同，其所应重视的条件亦有很大差别。（1）商服繁华程度商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的房地产价格水平。（2）交通条件交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度与便利状况。交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本(包括交通时间)，明显影响人们的出行方便程度，从而影响房地产价格水平。交通条件中，主要有道路通达度、公交便捷度和对外交通便利度等影响因子。（3）基础设施状况基础设施主要是指区域的生活设施和公用设施。城市的公用设施如交通、供电、供热、供气、给排水、通讯、环保、抗灾等，是城市发展必不可少的物质基础;生活服务设施包括医疗、教育、娱乐、银行、邮政、商业服务网点等。城市基础设施的优劣将直接影响人们生活、学习、工作的方便和舒适程度，进而影响房地产价格。（4）区域环境条件区域环境条件是指房地产所在区域的环境质量，包括绿化率、空气质量、水环境质量、噪声程度等。显然，随着人们生活水平的提高，对房地产，尤其是住宅类房地产的环境质量的要求将越来越高，而成为人们选购房地产的重要因素。区域因素与房地产的用途直接相关，如住宅特别注重环境舒适度、基础设施的完备程度、交通便利度及距繁华商业区的远近;而商业房地产则特别关注商业的集聚效应、交通通达条件、顾客流量及购买力等;工业用地则特别关注对外交通便利程度、动力资源及劳动力状况等。3、个别因素影响房地产价格的个别因素，是指构成房地产本身使用功能、质量优劣的因素，直接决定和影响着房地产价格水平，这是由于房地产的个别特性决定的。个别因素可分为宗地条件与建筑物条件。（1）与土地有关的个别因素主要有:1)宗地的位置、形状、大小，如果宗地的位置好，形状规则，宽度与深度比例适当，一般房地产价格较高;2)临街状态以及宗地用途，主要是临街状态影响宗地的用途，进而影响房地产价格，一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的;3)宗地的地形、地势、地质，如果地质坚实，地形平坦，地势较高，一般地价较高。（2）与建筑物有关的个别因素主要有:1)建筑物的结构、内部格局及外观、设备配备和施工质量等，如果结构合理，设施齐全，质量优良，建筑物价格就高;2)建筑物的楼层、朝向，楼层的高低、房屋的朝向影响房屋的使用功能和使用的方便性、舒适性，进而影响房地产价格;3)各种法规对建筑物的管制状况等。二、BP神经网络的基本原理，并对BP神经网络的算法进行介绍。（一）、BP神经网络模型1、神经网络简介“神经网络”或“人工神经网络”是指用大量的简单计算单元(即神经元)构成的非线性系统，它在一定程度和层次上模仿了人脑神经系统的信息处理、存储及检索功能，因而具有学习、记忆和计算等智能处理功能。神经网路具有一些显著的特点:具有非线性映射能力;不需要精确的数学模型;擅长从输入输出数据中学习有用知识;容易实现并行计算等等。正因为神经网络是一种模仿生物神经系统构成的新的信息处理模型，并具有独特的结构，所以人们期望它能解决一些用传统方法难以解决的问题。神经元是以生物神经系统的神经细胞为基础的生物模型。在人们对生物神经系统进行研究，以探讨人工智能的机制时，把神经元数学化，从而产生了人工神经元数学模型。大量形式相同的神经元连结