2013年全国房地产市场分析暨展望(丁总20130408)130415

客户拜访道具包丁祖昱先生易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2013年4月2013年全国房地产市场分析暨展望2©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有近期各典型城市新推项目销售情况数据来源：CRIC城市项目名称物业类型本期报价（元/㎡）本期推案（万㎡）新开盘时间销售情况北京建邦嘉园普通住宅165992.782013-3-27成交明显不如3月，推案后整体成交情况与2月基本持平上海经纬城市绿洲家园普通住宅216084.182013-3-284月首周成交23套，较3月成交情况明显下滑上海大华锦绣华城普通住宅441046.502013-3-29新推6.5万方，4月首周销售13套，成交面积0.13万平米广州中海誉东花园普通住宅131167.092013-3-29推案7.09万方，至今总成交0.9万方，销售状况一般杭州滨江·金色黎明普通住宅206073.702013-3-28三月成交井喷后，4月销售有明显下滑成都蜀都中心（二期）商住80004.152013-3-29开盘后，当月成交一般，共成交0.16万平成都香木林·花园里商住65002.802013-3-29销售一般，至今总成交0.8万平左右合肥祥源城普通住宅59004.542013-3-28开盘2天，共成交0.32万平，销售状况一般合肥金丰园普通住宅59001.682013-3-29开盘成交情况与前期比，差异不大沈阳依云首府二期普通住宅850014.682013-3-27推案14.68万方，4日成交1.8万方，销售情况一般3月底至今，各重点城市新开盘项目销售情况相比之前的火暴场景有明显降温，被新政出台倒逼出来的市场需求经过3月整月的集中释放后已陆续平复，尤其在地方细则陆续出台之后，各地市场普遍回归平静。引子——政策末班车效应逐渐淡去，新开盘项目销售回归平静3©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有引子——各地3月份火暴的二手房交易趋于正常3月各地被挤爆的交易中心4月以来二手房交易逐渐回归平静北京：4月第一周二手房成交量环比下跌近7成细则出台后一周(3.31-4.5)北京二手房市场新增买卖房源过户量环比前一周下跌5%，新增二手房成交量环比前一周大幅下跌68%。上海：二手房挂牌、带看、成交全线回落，部分中高档交易双方自动解约沪版“国五条”细则上周六公布后，市场影响开始逐步显现。沪上部分房产中介公司表示二手房新增挂牌、中介门店带看量、成交量均有明显回落，一些已挂牌房源被撤牌，部分中高端交易买卖双方自动解约，互不追究责任。广州：交易中心人满为患现象消失细则公布后，广州市房地产交易登记中心大厅回归正常，3月份天天人满为患赶过户递件的现象消失杭州：井喷式成交不再，成交明显下滑杭州二手房成交量在经历了3月前两周的“井喷式”暴涨后，自细则公布起的第13周起，成交有明显下滑，全市第13周成交面积为47.34万方，比前3周的平均55.12，有大幅下降。无锡：3月日均成交230套，清明假期3天日均降到18套清明假日，无锡二手房市场共成交二手房54套（其中4日成交13套，5日成交18套，6日成交23套），较前期3月下降明显（3月无锡二手房共成交7147套，日均230套）4©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2013年1-3月，房地产企业的销售业绩表现抢眼，绝大多数全国性品牌房企销售金额和面积出现大幅增长。万科累计销售金额高达410亿元，同比增长42%；碧桂园销售金额184亿元，同比大增197%，增幅居首。单就三月份的表现来看，房企销售金额同比增幅绝大多数都低于一季度的增幅，说明在“国五条”的影响下，房企业绩增长有所放缓。2013年1-3月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元，万平方米）企业名称3月销售金额同比3月销售面积同比1-3月销售金额同比1-3月销售面积同比万科地产12610%108-2%41042%35223%中海地产179197%139278%38389%299112%保利地产12327%10714%310109%284104%碧桂园5972%9171%184197%271188%恒大地产6356%9962%185103%305109%华润置地5033%416%170115%13975%世茂房地产6447%5157%13788%11292%绿城中国40233%20233%115121%55117%龙湖地产3146%2527%10251%9059%富力地产3414%3030%10762%8957%金地集团4139%3016%8299%6370%引子——3月份房企销售业绩延续增长，一季度行业全线飘红5©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有排名城市地块名称成交额（亿）1南京建邺区NO.2013G0538.602杭州西湖区蒋村单元E-04地块19.603苏州石湖东部建设区4号南地块18.704合肥滨湖区BH2013-01地块17.985上海杨浦区平凉街道16街坊地块17.586重庆大渡口组团A、B、C标准分区地块16.507杭州三墩单元R21-03、R22-02、05地块15.408杭州祥符东单元B1/B2-09地块14.269上海黄浦江南延伸段ES2单元17-1b地块14.0010合肥瑶海区E1301地块13.512013年3月成交土地总价排行榜2013年3月成交土地单价排行榜3月总价入榜门槛为13.51亿元，较2月份的16.02亿明显下降，同时，3月榜首地块为38.6亿元，也不及2月份的64亿元。3月单价排行榜方面，虽然本月有5块上海地块入榜，但榜首项目25134元/平的价格相比上个月北京东城区地王32375元/平的水平有较大差距。数据来源：CRIC排名城市地块名称平均楼板价（元/㎡）1上海ES2单元17-1b地块251342上海ES2单元17-1a地块183103杭州萧政储出2013-6号177804上海平凉街道16街坊地块158005上海周浦镇08单元06-05地块133356杭州蒋村单元E-04地块130137济南济国土资告字[2013]7号地块129728上海罗店中心镇F1-1地块121499苏州石湖东部建设区4号南地块1193210大连大城(2013)-3号地10962引子——3月土地市场有所降温，总价、单价榜首项目均不及上月内容一、国五条各地细则点评二、当前市场分析三、企业表现分析四、行业未来走势预判目录Contents6一、国五条各地细则点评78完善稳定房价工作责任制加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管和预期管理在我们看来，国五条细则应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，内容上主要包括限购升级（叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议一二线城市视情况在原有基础进一步从严调整）、限贷（提升二套房贷首付及利率）、财税（存量房个税差额20%征收）、房价控制目标、继续推进房产税等。国五条细则时间：2013年3月1日坚决抑制投机投资性购房调控——3月1日国五条出台，涉及内容覆盖各项主流政策渠道93月底至今，已有30个城市先后出台了地方国五条细则，但就目前来看，大多数地方政府出台的细则力度均开始弱化，调控态度消极。第一类：相对严谨第二类：相对完整第三类：消极对待此类城市基本上落实了国五条，对部分政策做了部署，但落实力度稍欠。代表城市：北京、上海北京：限购收紧，本市户籍成年单身人士，限购一套，提及个税20%。上海：执行第二套住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；提及个税20%。细节此类城市出台的地方细则复读国六条，但对重点政策无详细部署。代表城市：深圳、广州广州：广州新房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。提及个税20%。深圳：加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。细节此类城市政府较消极，细则仅一两句话，有些甚至不是以市政府名义下发。代表城市：南京、石家庄南京：全文仅154字，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。石家庄：全文仅200字，新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。细节调控——地方层面上国五条政策力度已被削弱本次国五条中关于限购政策加强主要有三个方面：叫停区域限购、未限购的三四线城市可酌情限购、已限购市场过热的一二线城市可酌情进一步从严调整。到目前为止，沈阳细则将限购范围从原先的二环内扩大到全市，北京细则中在原有政策基础上增加单身人士购房限制，除此之外，其他城市细则均未在限购加强方面做出表态。限购区域应覆盖城市全部行政区域•贵阳：原二环内限购，此次细则未提及全城限购•广州：原增城、从化未限购；此次细则未提及•石家庄、南宁：原主城区限购，此次细则也未提及其他城市出现房价过快上涨情况，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施地方细则中无三四线城市加入到限购的行列中来甚至广东省的省级政策也未对其进行响应。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施地方细则相对较为严格的北京出台了本市户籍成年单身人士限购一套的政策，但此政策上海早在去年就已经开始执行，并非全新的政策，而是在原有政策基础上的修补。调控——限购升级在绝大多数地方细则中未得到充分响应•沈阳：原二环内限购，此次细则扩大到全市行政区首先，众多税费抵扣缴税税基，所谓的差额并非简单的房屋卖出价和购入价的差值，其实包括房屋的原装修费、贷款利息、此次交易产生的营业税、原购入时的契税等假设：购入价款：100万售出价格：200万装修费用：15万贷款利息：10万原购入时契税：1万交易营业税：11万则：差额税基=售出价格-购入价款-装修费用-贷款利息-原购入时契税-交易营业税=63万元本次交易应缴个税=差额税基*20%=63万*20%=12.6万其次，满5年唯一居住用房免交易个税的做法依然执行，北京细则中明确指出“对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，而上海和重庆虽然未在细则中提及，但预计延续此减免条款应没有疑问第三，绝大多数城市不具备对房屋原值统一估算的能力，从具体操作层面看，北京、上海、深圳等一线城市房屋信息管理系统大致在2004-2005年建立，而绝大多数二三线城市该体系建设相对滞后，这点在京沪渝细则中已经得到验证，三地不约而同地在“按照个人转让住房所得的20%计征”之前加上“能够通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”的前提。调控——存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估12城市地方细则中关于二套房贷的内容上海金融管理部门做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率重庆主城区新建商品住房价格上涨过快、幅度超过房价控制目标时，可进一步提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率北京根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例广州根据情况可能提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率南京未提及…………在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升已然落地，关于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍的说法也一度甚嚣尘上。但从地方细则来看，二套房贷调控并不会马上执行，而将视本次调控后市场的反映决定是否出台，到目前为止，仅有北京在公积金贷款首付上做出了相应调整。3月5日,银监会主席尚福林表示,“将出台房地产调控对应的信贷政策，目前正在研究并深入分析存贷比政策。”部分城市表示将视市场情况来采取二套房贷政策，目前来看，二套房贷政策短期内还不会出现调整。『传言』调控——二套房贷仅仅作为储备政策，将视调控效果而行13财政税务部门已经会同有关部门，与上海、重庆两市人民政府一起，认真总结他们的试点经验，想在这个基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围2