产品开发过程中的工程管理

中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理产品开发过程中的工程管理产品开发过程中的工程管理------------中信惠州地产中信惠州地产中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理开开编编语语房地产开发过程中的工程管理，是独立于房地产开发过程中的工程管理，是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，是以式，是以““产品质量、经营进度、投资控制产品质量、经营进度、投资控制””为为理念，以营销为目的，以合同管理为核心，运用理念，以营销为目的，以合同管理为核心，运用现代项目管理的思想，建立房地产企业工程管理现代项目管理的思想，建立房地产企业工程管理体系，对项目全过程进行高效的计划、组织、指体系，对项目全过程进行高效的计划、组织、指导和控制，实现项目全过程的动态管理，最终实导和控制，实现项目全过程的动态管理，最终实现盈利。现盈利。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理提纲提纲一、工程管理目标一、工程管理目标二、工程管理任务二、工程管理任务三、工程管理重点控制内容三、工程管理重点控制内容四、实施过程的管理四、实施过程的管理五、实施过程沟通体系五、实施过程沟通体系六、工程管理与营销相结合六、工程管理与营销相结合七、后续服务的工程管理七、后续服务的工程管理八、工程管理发展方向探讨八、工程管理发展方向探讨中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理一、工程管理目标一、工程管理目标对于房地产开发商而言，工程管理的目标就对于房地产开发商而言，工程管理的目标就是项目竣工后达到既定的盈利目标，同时产生是项目竣工后达到既定的盈利目标，同时产生相应的社会效益，并以优秀的产品质量塑造品相应的社会效益，并以优秀的产品质量塑造品牌，形成品牌效应牌，形成品牌效应。。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理二、工程管理任务二、工程管理任务11、工程管理体系的建立、工程管理体系的建立22、工程管理目标控制、工程管理目标控制33、项目管理、项目管理44、组织与协调、组织与协调中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理2.12.1、工程管理体系的建立、工程管理体系的建立工程管理的首要任务，是以自身制度和经验工程管理的首要任务，是以自身制度和经验为基础，借鉴行业标竿企业的管理模式，以为基础，借鉴行业标竿企业的管理模式，以““产产品质量、经营进度、投资控制品质量、经营进度、投资控制””为理念，建立房为理念，建立房地产企业工程管理体系，使各部门在统一的平台地产企业工程管理体系，使各部门在统一的平台上，达成共同的工作语言和作业标准。上，达成共同的工作语言和作业标准。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理建立以项目经理为核心，由不同职能部室组建立以项目经理为核心，由不同职能部室组成的专业化管理团队，在工程管理体系中至关重成的专业化管理团队，在工程管理体系中至关重要。要。目前工程管理的组织结构形式有三种：目前工程管理的组织结构形式有三种：11、职能组织结构（表、职能组织结构（表11））22、线性组织结构（表、线性组织结构（表22））33、矩阵组织结构（表、矩阵组织结构（表33））中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理职能组织结构：领导指令源太多，易造成管理混乱；矩阵组织结构：充分发挥了公司的整体资源优势。线性组织结构：没有合理的横向联系及合作；集团化、多项目运作，矩阵组织结构更具优势，有利于集团化战略发展。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理2.22.2、工程管理目标控制、工程管理目标控制包括投资控制、产品质量控制、经营进度控制。包括投资控制、产品质量控制、经营进度控制。投资控制是一项科学的管理活动，是企业达到预期盈投资控制是一项科学的管理活动，是企业达到预期盈利目标的保证手段，产品质量、经营进度在一定程度上影利目标的保证手段，产品质量、经营进度在一定程度上影响着投资控制目标的实现。响着投资控制目标的实现。项目投资控制是项目运作成功与否的关键。项目投资控制是项目运作成功与否的关键。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理2.32.3、项目管理、项目管理包括合同管理、信息管理。包括合同管理、信息管理。合同管理作为工程管理的重要环节，在实现项目目标合同管理作为工程管理的重要环节，在实现项目目标过程中起到重要作用，在工程管理中应该以合同管理为核过程中起到重要作用，在工程管理中应该以合同管理为核心，以信息管理为手段。心，以信息管理为手段。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理2.42.4、组织与协调、组织与协调组织与协调贯穿于项目开发全过程，主要是通过建立组织与协调贯穿于项目开发全过程，主要是通过建立项目沟通体系来实现。项目沟通体系来实现。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理三、工程管理重点控制内容三、工程管理重点控制内容11、投资控制、投资控制22、产品质量控制、产品质量控制33、经营进度控制、经营进度控制中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.13.1、投资控制、投资控制3.1.13.1.1确定投资控制目标，建立责任成本体系；确定投资控制目标，建立责任成本体系；投资控制具有目标性，应满足项目定位和项目销售要投资控制具有目标性，应满足项目定位和项目销售要求求,,不能是盲目的降低成本，要通过优化的投资方案，选择不能是盲目的降低成本，要通过优化的投资方案，选择高生产力的施工单位，选择高性价比的材料和设备，并通高生产力的施工单位，选择高性价比的材料和设备，并通过严格的管理、组织和协调来实现。过严格的管理、组织和协调来实现。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.1.23.1.2招投标制度和程序体系的建立招投标制度和程序体系的建立招投标招投标制度和程序制度和程序体系的建立，是投资控制非常关键的体系的建立，是投资控制非常关键的环节。环节。设计设计方案方案阶段是投资控制的源头，通过招投标进行方案阶段是投资控制的源头，通过招投标进行方案的选择，的选择，优化方案优化方案，优化工程设备选型，从设计阶段严格控，优化工程设备选型，从设计阶段严格控制投资；在施工阶段通过招投标，选择施工能力高、价格低、制投资；在施工阶段通过招投标，选择施工能力高、价格低、维保维保能力强的施工单位，选定性价比高的材料和设备。招投能力强的施工单位，选定性价比高的材料和设备。招投标流程模式（表标流程模式（表44），可根据工程的实际情况进行调整。），可根据工程的实际情况进行调整。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.1.33.1.3投资控制的实践投资控制的实践1.1.项目初期，由设计院出具投资概算；施工图出来后，我们项目初期，由设计院出具投资概算；施工图出来后，我们做出完整详细的项目预算，作为主包单位发包及合同金额做出完整详细的项目预算，作为主包单位发包及合同金额的主要依据；项目竣工后做好项目结算；的主要依据；项目竣工后做好项目结算；2.2.设计阶段组织工程技术和营销人员，对设计方案讨论优化，设计阶段组织工程技术和营销人员，对设计方案讨论优化，尽量减少设计变更，保证设计方案的实施性。控制投资的尽量减少设计变更，保证设计方案的实施性。控制投资的主要任务在发展商，要减少设计变更、返工、签证；主要任务在发展商，要减少设计变更、返工、签证；中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.3.施工组织阶段，根据营销推广方案，做好营销场地的准备，施工组织阶段，根据营销推广方案，做好营销场地的准备，避免返工；避免返工；4.4.严格控制签证，不可预见费用整体打包到工程总价中，不严格控制签证，不可预见费用整体打包到工程总价中，不另行办理。另行办理。根据中信城市广场、中信海阔天空雅居、中信根据中信城市广场、中信海阔天空雅居、中信··栖湖别栖湖别墅等项目的经验，制定了签证流程（表墅等项目的经验，制定了签证流程（表88），对关键环节审），对关键环节审定时间进行了明确的规定。定时间进行了明确的规定。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理现场签证采取现场签证采取““联签联签””制度制度，对于必须发生工程量变，对于必须发生工程量变化的部位，工程管理人员必须会同成本核算人员、现场监化的部位，工程管理人员必须会同成本核算人员、现场监理人员，及时对现场发生情况进行确认，并做好相关文字理人员，及时对现场发生情况进行确认，并做好相关文字记录，要特别注重签证的时效性，以方便工序能继续顺利记录，要特别注重签证的时效性，以方便工序能继续顺利进行。进行。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理案例：中信海阔天空雅居案例：中信海阔天空雅居►►中信海阔天空雅居通过严格招投标中信海阔天空雅居通过严格招投标，，严格签证程序严格签证程序，，签证签证控制在工程总造价的控制在工程总造价的11％％以内以内。。►►通过组织多次专家的论证通过组织多次专家的论证，，优化调整钢筋混凝土中含钢量优化调整钢筋混凝土中含钢量，，节约钢筋造价的节约钢筋造价的1414％％，，约为约为11601160万元万元。。►►高压进线电缆接驳点高压进线电缆接驳点，，通过协调政府部门通过协调政府部门，，由距离项目原由距离项目原44公里减少为公里减少为11公里公里，，节约成本节约成本170170余万元余万元。。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理3.23.2、产品质量控制、产品质量控制产品质量控制的任务产品质量控制的任务，，是在施工过程中及时发现施工是在施工过程中及时发现施工工艺工艺，，是否满足设计要求和合同规定是否满足设计要求和合同规定，，对所选用的材料和对所选用的材料和设备进行质量评价设备进行质量评价，，对整个工程的工作质量水平进行评估对整个工程的工作质量水平进行评估，，将取得的质量数据将取得的质量数据，，与国家相关规范与国家相关规范、、技术标准进行比较技术标准进行比较，，并作出评判并作出评判。。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理案例：中信海文花园案例：中信海文花园（一）严格控制质量的工作内容（一）严格控制质量的工作内容11、建立质量管理体系（表、建立质量管理体系（表55））22、原材料检验、原材料检验33、工程配套设备检验、工程配套设备检验44、控制质量措施、控制质量措施55、事前、事中、事后三阶段控制（表、事前、事中、事后三阶段控制（表66））中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理质量管理体系（表质量管理体系（表55））中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理事前、事中、事后三阶段事前、事中、事后三阶段控制表（表控制表（表66））中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理（二）制定相应的质量保证书，编入施工合同；完善设计图（二）制定相应的质量保证书，编入施工合同；完善设计图纸会审及交底，避免施工过程中产生误区；实行技术方纸会审及交底，避免施工过程中产生误区；实行技术方案、工程样板先行的原则，实施过程中的质量控制尤为案、工程样板先行的原则，实施过程中的质量控制尤为重要。重要。（三）在实施过程中，首先是施工单位的自检、自查；发挥（三）在实施过程中，首先是施工单位的自检、自查；发挥监理的积极性，对关键部位、关键节点，监理要旁站管监理的积极性，对关键部位、关键节点，监理要旁站管理；然后，甲方参加隐蔽工程的验收，必要时采取数码理；然后，甲方参加隐蔽工程的验收，必要时采取数码拍照；重要部位、重要结构楼层，如地下室、转换层的拍照；重要部位、重要结构楼层，如地下室、转换层的验收，我们都邀请了政府质检部门参加。验收，我们都邀请了政府质检部门参加。中信惠州房地产有限公司产品开发过程中的工程管理（四）采用技术讨论会的形式，对施工措施及工艺进行优化（四）采用技术讨论会的形式，对施工措施及工艺进行优化调整，杜绝工程事故及质量漏洞；对周边的环境进行评调整，杜绝工程事故及质量漏洞；对周边的环境进行评测，关注天气动态，合理优化工序，避