201903惠州惠城区仲恺片区市场专题报告51p

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。仲恺片区房地产市场分析报告惠州中原原动力黄广源赵诗雨导师：石光华Huizhou03.2019Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010仲恺高新区，全称为“惠州仲恺高新技术产业开发区”，因成立于廖仲恺的故乡而得名。1992年经国务院批准成立的全国56家国家级高新技术产业开发区之一，2019年2月，惠州市委、市政府出台了《关于进一步推动惠州仲恺高新技术产业开发区发展的决定》，成立仲恺区。本报告基于对仲恺高新区市容市貌及各楼盘的实地考察，结合政府对仲恺的政策及规划，收集整理海量的数据和信息，归纳得出惠州仲恺高新区房地产市场的现状，并作出预判。报告前言PARTA：仲恺区域规划与发展PARTB：仲恺区域房地产市场分析PARTC：片区代表楼盘分析PARTD：总结1CHAPTER仲恺区域规划与发展I.区域概况及区位II.区域行政划分III.区域规划定位IV.区域产业及经济发展V.人口变化及区域交通VI.小结Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品Codeofthisreport|5开发区级别：全国88个国家级高新技术产业开发区之一土地面积：320平方公里总人口(含户籍和非户籍人口)：近50万人工业总产值(2019年数据)：1991亿主导产业：电子信息、新能源、光机电一体化基本概况片区概况地理位置图简要介绍区域概况仲恺高新区因位于廖仲恺的家乡而得名，1992年经国务院批准成立，是国家级高新科技工业园区。仲恺高新区东莞地理位置地处珠三角东部，惠州西部，是深莞惠城市一体化的“黄金三角区域”的核心位置，地理位置非常优越Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品仲恺隶属于惠州中心城三大城市组团之一，西接东莞，东临惠城区，南连深圳，是重要的区域空间节点，具有极强的区位优势。惠州市城市总体规划（2019-2020）纲要公示：仲恺高新区将与陈江形成“仲恺陈江组团”，与“惠城组团”、“惠阳－大亚湾组团”并列成为“惠州市核心城区”市域职能定位：惠州市中心城三大城市组团之一，陈江-仲恺次区域中心，惠州市级公共服务次中心。惠城仲恺-陈江惠阳-大亚湾仲恺新区区位Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品“四园五镇”规划四园：仲恺高新科技产业园东江高新科技产业园惠南高新科技产业园中国留学人才发展基地五镇：陈江、惠环、沥林、潼侨、潼湖区域行政划分2019年，体制改革，赋予仲恺高新区市一级经济和县（区）一级行政权限，面积扩大25倍至320万，人口增加三倍至50万，下辖五个镇（街道办）和五个工业园区。管理范围和权限的扩大将带动仲恺高新区体制机制的改革创新和新一轮经济大发展，这些因素也将为仲恺新城房地产发展带来新的契机。惠环街道陈江街道Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品惠城区是惠州的经济总量排头兵，目前已有25家境外世界500强在惠城辖区投资设立了32家企业，同时也是中国优秀旅游城市。惠阳区与深圳、东莞相连，定位于惠州滨海城市重要组团和建设现代石化数码及中海壳牌石化项目后勤基地惠东县“海洋大县”，海岸线长达172km，海域达3000km2，滩涂面积17万亩。定位发展临港工业、海水养殖业和滨海旅游业。博罗县东邻惠州，南接深圳，西邻广州、东莞，是周边发达区域产业转移的重点区县，也是广东的“供电大县”龙门县东南与河源市、博罗县接壤，定位生态立县、工业强县、旅游旺县、农业稳县大亚湾经济技术开发区于惠州市南部，西接深圳，未来的城市发展定位于建设成为以石化产业为主导，电子和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区。仲恺高新技术开发区位于惠州市西南面，距市区5公里，区域定位于产业布局合理、功能齐备、基础设施配套完善的现代化工业区经济先锋、旅游城市后勤基地水产业、滨海旅游业工业城市，供电生态、农业城市石油化工股城市科技新城规划定位根据惠州市政府对仲恺的规划，仲恺作为国家级的高新科技区，区域内未来将主要进驻高薪科技产业公司，并打造成一座科技城市。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品建区21年来，已有将近千家国内外知名企业落户仲恺高新区，已经形成了以电子信息、新能源、光机电一体化为主导的高新技术产业体系国外世界500强企业国内本土知名企业建区21年来，仲恺高新区吸引了索尼、西门子、LG、住友、施奈德、可口可乐、加拿大铝业等多家世界500强企业，带动着整个仲恺高新区的发展建区后，国内知名企业也纷纷落户仲恺高新区，在国外企业的带动下，不断壮大，成为惠州知名企业，发展较好的有：TCL、德赛、华阳、富绅、亿纬等等区域产业Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010仲恺新区的经济基础、产业结构和持续发展潜力在惠州都具备较明显优势。仲恺新区拥有世界500强与中国500强企业超过20家，以约全市10%的人口及不足1%的土地，实现接近全市1/5的生产总值和1/3的工业产值，成为惠州市当之无经济发展引擎。经济发展现状仲恺区历年工业总值走势（单位：亿元）2019年惠州市各县区GDP（单位：亿元）Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品仲恺新区发展将带来大量居住人群，预计2019年人口达到68万，2020年将达到80万仲恺区政府人口增长预计：年份2019年2019年2019年2020年自然增长率5.5‰5.5‰5.5‰5.5‰机械增长率8‰12‰15‰12‰暂住人口比例18%22%20%18%常住人口比例82%78%80%82%人口预测(万人)50556880广东社科院人口学家用综合指数法预测方法来预测的数据人口变化仲恺新区的成立将吸引深圳、东莞等周边高新产业进驻；区域规划的利好等因素，将加快周边城镇客户向仲恺新区迁移，未来人口发展迅速。人口现状：截止2019年，仲恺常住人口为约50万人，其中户籍人口22万人，非户籍常住人口28万人。规划人口控制规模•至2020年，常住人口控制在80万人Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品区域交通——莞惠城轨贯穿整个仲恺区的莞惠城轨和修建改善中的仲恺大道将缓解仲恺大道的繁忙交通压力，同时更加缩减了三城的距离，形成真正的“一体化”莞惠城轨：莞惠城际目前确定为16个车站：分别为沥林、陈江、惠环、新客运南站、西湖、云山西路及客运北站（惠州火车站）莞惠城际设计速度为200公里/时；预计莞惠城际2019底开通运营。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010拥有两条连接城区的主干线——仲恺大道及金恺大道。并有，惠河高速，惠盐高速，惠大高速，等多条高速路。区域内形成一快三纵的局面。区域交通——城区主干线金恺大道惠大铁路惠河高速惠盐高速二横：仲恺大道：连接惠城与陈江的主干道，到惠城仅20分钟金恺大道：起点接金榜路，终点接惠风七路，有效缓解仲恺大道的压力三纵：松山路—同心路、和畅五路—盛业路、惠城四环路。一快：快速路构成陈江--仲恺片区外部快速路系统，减少过境车辆，使仲恺大道淡出公路功能，回归城市道路功能。三高：河深高速、惠盐高速、莞惠高速仲恺交通规划仲恺大道Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品经济实力强大规划升级工业产值占惠州三分之一，GDP占惠州的四分之一，强大的经济实力，使该区域具有强大的潜力，同时也具有巨大的消费市场。轻轨时代来临轻轨的建设通车，将会推进外来客户来仲恺投资与置业，加速当地经济发展及扩大区域的辐射能力。也会加强本地主人翁的精神。小结仲恺区升级后，将进一步完善市政配套，包含交通、教育、医疗、生活配套等一与民生息息相关的配套，改善片区居住环境，提升片区居住质量；仲恺城市发展小结规划高，发展快，区域影响力不断扩大，本地居民对当地的认可程度越来越快，经济强，前景好，本地居民对未来充满信心。PART1：仲恺区域规划与发展PART2：仲恺区域房地产市场分析PART3：片区代表楼盘分析PART4：总结报告框架2区域房地产市场分析I.区域房地产发展史II.仲恺片区市场供应分析III.片区房地产现状IV.前景及阻碍V.小结大仲恺规划，仲恺沿道成为开发热点珠三角产业转移，大品牌纷纷入驻，物业形态多样化，楼盘品质升级。Codeofthisreport|©CopyrightCentalineGroup,2019金宝创业花园欣欣家园TCL康城四季德轩公寓御景华城鹏基半山名苑格林童话郦城水岸青青世界厂房+民房+少量商品住宅2019年起步2009年始快速发展轻轨即将通路，引爆仲恺楼市，商业综合体，超大型楼盘开始兴起富川瑞园TCL康城四季骏豪国际惠恺新时代金茂伊顿公馆闰垣国际汇景中央万麓湖郦城水岸风华丽都鹏基半山名苑格林童话郦城水岸光耀荷兰小城金宝创业花园大欣圆梦园御景华城2019年双扩区域价值进一步释放风华丽都汇景中央凯欣苑雍华庭闰垣国际金茂精英现代香槟时间凯旋国际富川瑞园TCL康城四季骏豪国际金茂伊顿公馆惠恺新时代金宝城市家园鑫月御景湾仲恺广场光耀城市山林汇景中央万麓湖郦城水岸风华丽都鹏基半山名苑格林童话郦城水岸光耀荷兰小城2019年,轻轨价值进一步体现。T-PARK御湖一公里富川瑞园TCL康城四季骏豪国际金茂伊顿公馆惠恺新时代金宝城市家园鑫月御景湾仲恺广场光耀城市山林闰垣国际汇景中央万麓湖郦城水岸风华丽都鹏基半山名苑格林童话郦城水岸光耀荷兰小城自2019年起步，集中在陈江板块，高新区板块发展缓慢。2019年双扩及惠莞城际轻轨的利好使得区域真正进入地产开发的活跃期，仲恺大道沿线成为开发置业热点仲恺房地产发展历程仲恺房地产市场格局自然风光政治经济人流集中2019年仲恺区挂牌经营性土地面积合计约87598.6平米，以商住用地为主，53056.6平米占总量的65%土地市场供应（年度）2019年仲恺区挂牌经营性土地共9宗，以商住用地供应为主，6宗占总量的66%仲恺区各类型土地挂牌宗数（单位：宗）仲恺区各类型土地挂牌面积（单位：万平米）土地市场成交（年）仲恺2019年共成交土地面积732403平米，其中工业用地424055.4，住宅用地129016.4平米，工业在仲恺片区具有极其重要的地位仲恺区各类型土成交牌宗数（单位：宗）仲恺区各类型土地挂牌面积比（单位：宗）2019年仲恺共成交经营性土地30宗，以住宅用地供应为主，15宗占总量的50%2019年仲恺区全年住宅批准预售套5194套，主要集中在3、4月份和12月份供应。商品房供应（年度）2019年惠城区住宅批准预售面积合计51.2万平米，其中2月份和11月份无供应。仲恺区2019年供应套数走势图（按月）（单位：套）仲恺区2019年供应面积走势图（按月）（单位：万/平米）仲恺区2019成交均价走势图（按月）（单位：元/平米）仲恺区2019供应成交面积走势图（按月）（单位：万平米）2019年仲恺区住宅成交，为49.6万平米，全年供求比接近1.02019年仲恺区商品房均价为4635/㎡。同比去年稳中有涨，在惠州各县区中是最低的。商品房成交（年度）供需的平衡，价格的低洼，是仲恺片区房地产发展的利好Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010策略中心出品区域未来供应产品供应产品多以刚需型60-90平