万科精装标准化

万科全面家居解决方案剖析2009.6.27，万科·朗润园开盘，其“U5精装”的青年主题社区加之合适的价格吸引了大量购房者，在万科品牌的强大号召力下推出416套，开盘火爆，3小时售罄。什么是“U5精装”？它的魔力在哪里呢？Part1：万科朗润园产品剖析U5，即UnitIntegration，是单元一体化的英文解释。“U5精装”并非简单的「毛坯＋装修」，而是通过对人日常生活的洞悉，针对性“量身定做”人性化的合理家居空间，并以系统全面的解决方案来应对家庭居住中的各种问题。全面家居解决方案除了对户型的调整和改革以外，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。什么是“U5精装”？什么是“U5精装”？U5玄关整合系统厨房便捷系统卫浴集成系统新收纳系统新厅房系统“U5精装”的细部体现——玄关整合系统玄关系统考虑到业主从一进门挂钥匙扣、放挎包、脱鞋、穿拖鞋等一系列的动作放挎包挂钥匙深度为250mm,鞋会露出跟部，找鞋不用弯腰空间利用合理靴子——目标客户有大量年轻女士普通鞋伞顶部放置过季鞋“U5精装”的细部体现——厨房便捷系统厨房系统，从主人作业过程思考物品摆放，着力体现万科房的人性化有效利用立体空间,增大厨房使用面积如果主人在做饭的过程中忙于其他事情，而来不及拔掉电饭锅的电源插头，只需关掉插头一端的电源开关即可85cm高台面，比常规高5cm，减少弯腰的劳累，弧形挡水边，减少水花溅出弄湿衣裤洗菜盆下还可以放下小泡菜坛，可见万科对重庆人生活习惯了解之细“U5精装”的细部体现——卫浴集成系统分离式卫生间设计，马桶和洗漱区分区域设置，使早上起床不再为抢厕所而苦恼——为青年客户量身定制。脏衣物篮一体化壁柜（带镜前灯）带弧形挡水边卫生间不到4平米，但功能齐全，分隔合理“U5精装”的细部体现——新收纳系统卧室衣柜（0.8米深）置于过道，为满足过道净空1.1米，设计时将该区域宽度扩大为1.9米——其他精装修房（毛坯＋装修）难以做到衣柜内部按物品大小设置功能区域内部功能分区明细，便于查找“U5精装”的细部体现——新厅房系统厅房设计预留充分的光源和电插，以保证居家、会客的光源要求。万科充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、无线上网、电话和网络布线的细节设计，让室内生活更轻松“U5精装”的细部体现——其他人性化设计细节万科在柜子的角落加了塑料，减少清洁障碍把手前端弯曲，防止开门的时候把衣服挂住这个铰链部件可以调整螺丝角度，防止门开关次数过多引起的倾斜等变形门框上贴有防撞橡胶条，减小开关门时的撞击声因为衣柜门比较瘦长，经常推拉的话中间容易变形，有了这块铁板的加固，变形的几率大大减少“U5精装”的细部体现——装修材料摩恩龙头、科勒洁具、能率热水器、方太电器、西蒙开关、欧普照明——国际国内一线品牌朗润园的主力目标客户是青年群体，他们崇尚品牌，但购买力有限。万科准确的抓住了这部分客户的心理需求，通过统一采购，降低了装修成本，提高了产品性价比，摧毁了青年购房者最后的心理防线。以上所展示出万科朗润园的产品情况，非一般“毛胚+精装”精装产品所能达到，那么万科为什么能做出如此极致的“精装房”？Part2：万科全面家居解决方案20年前，人们都是买布料找裁缝做衣服。现在，我们习惯于到商场买各式各样的成衣。“全面家居解决方案”实施动因2002年7月国家建设部发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》。2005年建设部住宅产业化促进中心提出，大中城市的毛坯房应在6年之内消灭。政府导向客户需求竞争需求社会责任从直接收益看，装修房可为业主节省大量的时间，减少了精力和财力的浪费。对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提供最佳性价比。从间接附加收益看，装修房还能在很大程度上提高其投资价值，真正实现即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空置。有利于规范住宅装修市场，保护消费者的利益。政府导向客户需求竞争需求社会责任单纯沉溺于目前毛坯房抢购的现实而不去进一步提高品质，面对未来市场发展则会陷于刻舟求剑，守株待兔的境地。通过装修房方案，加强核心竞争能力，扩大与竞争对手的差距。政府导向客户需求竞争需求社会责任减少二次污染和浪费。中国是一个资源消耗量大，资源又比较紧缺的国家，如果能够多做到资源节约化，做到尽量减少耗用材料资源，走资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环这样发展之路，才是万科作为企业公民所追求的发展目标。政府导向客户需求竞争需求社会责任客户在对毛坯房进行二次装修平均一户可能产生3～5吨垃圾，其中有85％是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年有4000万吨垃圾污染环境。发展商统一提供装修房将会显著减少浪费，提高资源利用效率。装修房规模化，为工业化装修生产方式的实施提供了条件，同时也将加快装修产业化进程。“全面家居解决方案”产品特性A设计研发B材料设备C工程施工D售后服务装修房产品研发及标准化流程营销管理部设计管理部采购管理部成本管理部工程/项目管理部交付后（调研）阶段研发阶段标准化阶段成果应用阶段立项阶段客户服务部反馈/优化成本规划工艺标准工序标准停点验收标准成品保护标准其他标准……一户一验标准装修房产品应用于项目竞品调研报告装修房施工图客户意见反馈及产品缺陷收集部品供方调研其他供方调研装修设计院调研咨询公司调研施工供方调研内部客户体验及意见反馈报告内部客户意见反馈材料部品调研工程管理标准库装修标准分级体系标准产品库客户体验调研报告装修房产品研发方案装修房产品实体样板房供方资源库注：阴影标注成果为关键成果。“全面家居解决方案”产品研发流程方案立项施工图内部体验样板房内部客户体验应用于产品设计公开客户体验调研标准产品库装修标准分级体系供方资源库工程管理标准库成本规划概念观念发展历程研发步骤“全面家居解决方案”产品特性A产品研发B材料设备C工程施工D售后服务×÷∑∏∮+-分级体系定义通过客户及市场调研，将不同装修部品组合与不同的产品品类及目标客户细分进行匹配，形成完整的装修标准分级体系。在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金合理的进行分配，使其产生受益最大化，即客户满意度最大化。材料设备分级体系与品牌联盟分级名称配置S（高端）豪华级别T（四季系列）领先级别C（城花系列）先进级别G（金色系列）标准级别1、标准级地域：用于郊区或区域收入较低的区域。对象：大学毕业、刚结婚的白领客户，针对25－29岁业主。标准：保证质量，不追求品牌，实用为主，成本为建筑面积500元。风格：简约，浅色调。材料设备分级体系2、先进级地域：用于郊区。对象：大学毕业、刚结婚的白领客户，针对25－29岁业主。标准：保证质量，不追求品牌，实用为主，成本为建筑面积650元。风格：简约，浅色调。材料设备分级体系3、领先级地域：用于各个区域。对象：改善居住环境的较有实力的客户，针对是30－40岁业主。标准：保证质量，追求品牌，强调情调，成本为建筑面积1100元。风格：简约，深色调。材料设备分级体系4、豪华级地域：用于各个区域，包括郊区联排别墅及市内豪宅。对象：成功人士，针对是35－45岁业主。标准：追求高档品牌，强调情调，中央空调，成本为建筑面积1600元。风格：古典，深色调。材料设备分级体系降低档次的产品依然维持要求的产品选择舍弃的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具、脱排台盆三件套厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱地热储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴霸暖风机浴缸微波炉案例：客户需求下部品的价值排序材料设备分级体系品牌战略的意义品牌是产品质量、环保性及售后服务有力的保证之一，各供应商自身品牌监控与万科质检体系的双重把关，确保万科装修房的整体品质。通过万科集团强大的采购平台体系，获得国内市场最具竞争的采购成本，进而向客户奉献最大的客户价值。材料设备品牌战略“全面家居解决方案”产品特性A产品研发B材料设备C工程施工D售后服务“仿工厂化”生产模式定义通过最初框架阶段基础零控线控制砌筑、抹灰、装修等各阶段的精细施工，同时融入部品生产对误差消化方案研究成果，进而达到装修中安装类材料部品规格的统一化，最终实现室门内、收纳柜体等规格统一的标准化加工；实现规格统一化的前提下，从而实现将瓷砖、细木工板、石膏板等进行材料场外仿工厂化环境下的集中加工，编号入场统一施工。工程施工“仿工厂化”生产模式仿工厂化实现了规格统一、材料集中加工、生产环境固定、人员固定、流程固定；“仿工厂化”生产的意义提高生产效率提高材料加工品质降低了材料无效损耗减少了文明施工的压力减少了因人为因素而导致的品质偏差工程施工“仿工厂化”生产模式“全面家居解决方案”产品特性A产品研发B材料设备C工程施工D售后服务统一的品牌保障主体土建工程、室内装修工程、室内材料、设备、部品它们均有一个统一的品牌保障，那就是更多的客户价值大多数产品提供高于市场平均值的保修期限。反映更迅速的产品保修体系。所有产品保修可统一报修至万科客户关系中心保修办公室；售后服务品牌保障与方便快捷如何规避精装疑虑工法样板房现场展板销讲说辞销售文本万科通过右边四种途径规避精装修房在客户心中的疑虑如何规避精装疑虑现场沟通材料展示规避工法样板房展示万科通过工法样板房的展示，将装修用材及品牌详尽的呈现在购房者眼前，打消购房者对工程质量的疑虑工法展示厅功能说明洁具品牌开关品牌厨具品牌收纳系统配件分解展示安访系统展示万科通过售楼部里面销售展板的展示，使购房者感受到万科的诚信，增强了购房者的信心现场展板装修后的装修材料及设施的保修责任和保修时间等，以材料供应商提供的质量保修期为准。如材料供应商未提供质量保修期的，保修期为《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起1年。属于装修标准的所有电器设备均由生产厂家直接提供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的保修文件为准。乙方应当按照约定的装修标准（约定的装修标准包含以同等品质的材料、设备替代的材料）为准。本房屋《商品房买卖合同》的约定房屋交付日期之前完成全部装修工程。甲方在房屋交付之日对装修工程进行验收，如甲乙双方确认出现质量问题或者未达到约定装修标准的，乙方应进行整改。附件三：房屋其他部分的装修标准，包括玄关、厨房、客厅及过道空间、卫生间、卧室、阳台、电气设备、户内门的详细品牌。万科朗润园U5委托装修协议文本内容摘要购房合同中附加的装修协议对如何确保精装修房的交房质量及后期维户作了详细的说明，使购房者放心购买万科精装修产品装修用材保质期说明电器保质保修期说明交房质量标准说明装修标准说明购房合同1工法样板间的价值和意义传承香港楼盘展示方法的重要手段之一存在暗暗放大空间尺寸而有“水份”装修的视觉效果会混淆视线转移注意力送给购买期房的画饼精装样板房楼盘展示的“标准配置”交房标准温柔圈套真实的交楼品质的展示真实地将楼盘采用的各种材料、设备，工艺、工序展示出来工法样板房坦然向消费者展示工法样板房的楼盘也不多见品质保障已经成为一线发展商（中海，万科）的标准配置寻求万科品牌新的支撑点促进销售，将质量卖给顾客工法样板房对万科的重要意义强者顺应时势的选择顾客视角而非工程师视角的样板当地工法样板房中的样板我们的工法样板房定位刺激购买欲望的样板具有教育意思的样板将质量卖给业主骑龙山庄观山水mini500品牌溢价x300x800物有所值收集资料万科——东海岸泓景花园网上搜集资料采盘资料蓝湖郡资料内部工法资料资料金科——廊桥水岸俊逸——蓝山工法点评土建安装水工分类二级分类技术标准名称A主体工程AA材料加气混凝土模块放水工程材料聚氨酯放水工程聚合物放水涂料保温防水聚苯板工程做法多层xx构造做法门窗及幕墙工作铝合金门窗铝型材玻璃铝合金门窗用五金配件铝合金门窗用密封材料铝合金门窗施工图设计任务书铝合金门窗制作安装木门标准化木质入户门入户门锁防火门钢质防火门栏杆及百页工程铝合金铝合金栏杆\护栏\百页木质木构建（花架扶手百页）万科——东海岸工法样板间万科——东海岸1上人平屋面构造做法2厨卫间地面构造做法3厨卫间墙面构造做法4