建造合同内容讲解

建造合同内容讲解一、建造合同的相关概念（一）、建造合同建造合同是指为建造一项资产或者在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的数项资产而订立的合同。建造合同包括：⑴、固定造价合同，是指按固定的合同价或固定单价确定工程价款的建造合同。⑵、成本加成合同，是指以合同允许或其他方式议定的成本为基础，加上该成本的一定比例或定额费用确定工程价款的建造合同。（二）、预计总收入合同预计总收入按照合同单价和合同数量来确定，合同数量按照设计单位编制经业主批准的施工图确定，单价是合同规定的单价，合同收入内容包括：合同规定的初始收入（注意项目暂定金）；因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。1、合同变更⑴、定义指业主为改变合同规定的作业内容而提出的调整。⑵、形成合同收入需同时满足的条件①业主能够认可因变更而增加的收入；②该收入能够可靠计量。⑶、具体情况①取消合同中任何一项工作，但被取消的工作不能转由发包人或其他人实施。如发包人将取消的工作转由自己或其他人实施，构成违约，按照《合同法》的规定，发包人应赔偿承包人损失；②改变合同任何一项工作的质量和其他特性；③改变合同任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序；④为完成工程需要追加的额外工作；⑤施工图与招标图之间存在的数量差价；⑥原材料价格涨跌形成的材料差价；⑦非承包方原因引起的停工、窝工、工期延长，或业主要求的工期提前增加的费用；⑧其他为改变合同规定的作业内容而提出的调整。2、合同索赔⑴、定义指因业主或第三方的原因造成的、向业主或第三方收取的、用以补偿不包括在合同造价成本中的款项。⑵、形成合同收入需要同时满足的条件①根据谈判情况，预计对方能够同意该项索赔；②对方同意接受的金额能够可靠地计量。⑶、具体情况①得到追加款项；②业主提出工程需要延长工期。3、合同奖励⑴、定义指工程达到或超过规定的标准，客户同意支付的额外款项。⑵、形成合同收入需要同意满足的条件。①根据合同目前完成情况，足以判断工程进度和工程质量能够达到或超过规定的安全环保标准；②奖励金额能够可靠的计量，并通过计价统一结算。⑶、具体情况通过计价统一结算的安全质量及文明施工奖、劳动竞赛奖、年度先进标段奖、工期奖等。（三）预计总成本合同预计总成本是指从合同签订开始至合同完成终止所发生的、与执行合同相关的所有直接费用和间接费用。1、直接费用是指完成合同所发生的、可以直接计入成本核算对象的各项费用支出，主要包括：耗用的材料费用、耗用的人工费用、耗用的机械费用、其他直接费用、劳务分包成本、专业分包成本；2、间接费用是指企业下属单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用，包括管理人员薪酬、劳动保护费、固定资产折旧及修理费、房屋租赁费、物料消耗、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、排污费、有关的设计和技术援助费等。（四）完工百分比是指根据合同完工进度确认收入和费用的方法。根据这种方法，合同收入应与为达到完工进度而发生的合同成本相配比，以反映当期已完工部分的合同收入、费用和利润。采用完工百分比法确认合同收入和费用的前提是，该项建造合同的结果能够可靠地估计。否则，不能采用完工百分比法确认合同收入和费用。完工百分比=实际发生的成本/预计总成本二、建造合同执行过程中存在的问题1、预计总收入的测算不及时，或者测算了但是没有定期进行更新。产生的原因：一是对预计总收入或者预计总收入的更新在整个项目核算过程中重要性认知不足；二是认为影响预计总收入准确性的因素较多，无法准确测算；三是财务部门和预算部门的沟通不够，实际已经测算，但是没有及时传递给财务部门。2、预计总收入的测算依据、费用明细不充分。产生的原因：一是没有对合同文本进行认真研究，没有对合同中所附清单的单价和数量进行分析；二是客观上由于部分项目的图纸到位不及时，工作量价值无法测算，对预计总收入的测算造成一定影响。3、预计总收入计算表中单项工程的收入或利润没有清晰的明细，或者虽然有明细，但实际发生的收入和成本跟财务帐面反映的不一致。产生的原因：一是在投标时，认为中标是基本目的，只考虑中标价和历史成本，没有考虑项目施工时的具体情况；二是没有考虑更新预计总收入时每个项目的明细的收入和前期估计的可比性；三是财务部门和预算部门沟通协调不足，各自记录自己掌握的数据，没有进行核对。4、已完工未结算款挂帐额度大，最终清算价值难以确定。产生的原因：一是验工计价时间滞后于财务决算时间，造成决算时点上已完工未结算款挂帐额度大；二是项目存在潜亏风险；三是由于成本不足或存在超验的因素，造成项目的已完工未结算款无法正确反映。三、加强建造合同管理的措施1、充分认识预计总收入和预计总成本测算的重要性上市公司的报表是需要对社会公众进行披露的，报表中比较关注的营业收入、净利润和有关的资产要素都是与建造合同收入息息相关。预计总收入和预计总成本的正确与否直接影响到这些指标的真实性和准确性，大家对预计总收入和预计总成本测算的重要性要有正确的认知，这也是上市公司规范管理和核算的一项重要工作。特别是对预计总收入中合同外变更、索赔、奖励等收入的确认依据一定要相对充分，要有原始的基础资料作为支撑，这也是今年德勤事务所审计的工作重点。另外，作为施工企业的特点，项目施工跨度时间较长，各单位要注意各季度之间预计总收入和预计总成本变化的合理性。预计总收入和总成本的变动是“随时”的，但不是“随意”的。2、明确预计总收入和预计总成本的计算依据。⑴、初始预计总收入和预计总成本的确认。①初始预计总收入以合同价值作为计算基数，但要充分考虑合同中不确定的部分，比如暂定金价值，不能计入初始预计总收入；预计总收入测算时要以合同所附清单的单价和数量为依据，有详细的计算过程；预计总收入中包含公司留取计价差，但不包含局直管铁路项目的局留取计价差部分。初始预计总收入由预算部门测算。②初始预计总成本以公司下达的责任成本为计算基数，各单位在此基础上，根据对责任成本的细化分解，测算项目部本身的目标成本作为预计总成本，原则上初始预计总成本不得高于公司下达责任成本金额；初始预计总成本的计算必须对应单项工程逐项测算，包含完成项目施工的所有直接和间接成本。初始预计总成本由预算部门测算。⑵、过程中预计总收入和预计总成本的调整①预计总收入的调整：随着现场情况的变化，施工的内容和数量可能会与投标或合同中的清单内容和数量发生较大的变化，对预计总收入的计算分为两部分，一是合同内已经完成的工作量价值必须与现场实际完成的价值或验工计价的价值一致，剩余的合同内价值仍然要根据合同清单的单价和数量进行测算；二是合同外完成的变更、索赔、奖励等形成的收入单独列示，要根据上报情况进行可靠的估计。预计总收入的调整由预算部门测算。②预计总成本的调整：预计总成本要根据现场实际成本发生情况进行调整，分为两部分：一是已经完成的工作量发生的成本，要与财务账面数一致，二是后期预计发生的成本要根据分包合同、材料采购合同、机械租赁合同等签订的情况确定。预计总成本调整数中已经发生的成本由财务部门确定，预计后期发生的成本由各业务部门共同确定。⑶、最终预计总收入和预计总成本的确定项目最终的预计总收入要以末次清算的验工计价价值确认，预计总成本要以项目完工实际发生的成本进行确认。3、加强对已完工未结算款的定性定量分析已完工未结算款是将确认的建造合同收入和实现的验工计价收入联络起来的重要纽带，加强对已完工未结算款的分析是项目成本分析的重中之重。已完工未结算款是建造合同收入和验工计价收入的差，这部分工作量对应的收入已经在报表上进行了反映，对应的利润也已经实现，但能否最终形成验工计价收入，能否真正的形成效益还不确定。通过对已完工未结算款的分析，达到掌握项目整体盈亏的目的。分析已完工未结算款的两个重要环节，一是保证成本完整，二是保证超验分析准确，在此基础上才能还原真正的已完工未结算款情况，达到准确分析的目的。4、加大公司对建造合同预计总收入和预计总成本的审核力度从2011年四季度开始，公司项目管理中心和财务部将对各项目预计总收入和预计总成本的测算情况进行审批，首先从直属项目部开始执行，各分公司级项目部也要按照要求加强对自行管理项目的审批制度，具体上报时间另外通知。各单位在测算预计总收入和预计总成本时一定要保证各决算时间的连续性和合理性。